Immobilier de luxe en Israël : les penthouses ralentissent
Un penthouse de Ramat Gan vendu 9 M₪ au lieu des 11,9 M₪ demandés : le haut de gamme israélien s'ajuste. Prix au m², rôle de l'orientation et des terrasses, effet du change et conseils pour négocier.
Le segment du luxe n'échappe pas au ralentissement du marché israélien. Un penthouse situé dans une tour de rénovation urbaine à Ramat Gan vient d'être vendu près d'un quart en dessous de son prix de départ. Ce cas, détaillé par Globes, éclaire la manière dont se fixent les prix des biens d'exception et les marges de négociation possibles. Il intéresse autant les acheteurs depuis l'étranger, très présents sur ce segment, que les Israéliens qui envisagent de monter en gamme.
Un penthouse vendu 24 % sous son prix de départ
Selon Globes, le 27 septembre 2026, un penthouse de 199 m² situé au 29e étage d'une tour de Ramat Gan, avec 97 m² de terrasses et vendu meublé, a trouvé preneur à 9 M₪. Le prix demandé au départ était de 11,9 M₪, soit un écart d'environ 24 %.
Le projet de rénovation urbaine dans lequel il se trouve a remplacé quatre immeubles des années 1950, qui comptaient 83 logements, par deux tours totalisant 285 logements.
L'évolution des prix au m² dans le projet
| Repère | Prix |
|---|---|
| Prix de lancement (2017) | environ 25 000 ₪/m² |
| Prix en 2018 | environ 30 000 ₪/m² |
| Moyenne récente dans le projet | environ 41 000 ₪/m² |
| Évaluation côté est | environ 40 000 ₪/m² |
| Évaluation côté ouest (vue mer) | environ 47 500 ₪/m² |
| Penthouse comparable côté ouest (2022) | 13,3 M₪ |
Le penthouse comparable vendu en 2022 bénéficiait d'une vue mer, d'une terrasse de 160 m² et d'une piscine. La comparaison montre qu'en termes réels, après prise en compte de l'inflation depuis 2022, les prix du haut de gamme ont effectivement reculé dans ce projet.
Pourquoi les prix du luxe varient autant
Le cas illustre une règle essentielle : dans le haut de gamme, deux biens d'un même immeuble peuvent afficher des écarts considérables. Selon l'évaluateur cité par Globes, trois facteurs expliquent l'essentiel de la différence :
- L'orientation : un appartement côté ouest, avec vue mer, se valorise nettement plus qu'un appartement côté est.
- Les terrasses : leur surface et leur aménagement, piscine comprise, pèsent fortement sur le prix.
- Les options : dans le cas étudié, les options et finitions représentaient environ 700 000 ₪.
Pour l'acheteur, cela signifie qu'un prix au m² moyen ne suffit pas à juger une offre. L'architecte est indispensable pour analyser l'orientation, les surfaces réelles et la qualité des prestations.
Un marché sous pression : crédit, change et prix
Ce ralentissement s'inscrit dans un contexte plus large. Selon le Nadlan Center, les prix des logements reculent de 1,2 % sur un an au niveau national, et de 3,2 % dans le district Centre, qui inclut Ramat Gan. Le Times of Israel indique par ailleurs que le prix moyen d'un logement à Tel Aviv atteint 3,58 M₪.
Le crédit pèse aussi : d'après le Nadlan Center, le prêt moyen pour un investissement est passé de 1,17 à 1,37 M₪, et le taux nominal moyen pondéré atteignait 4,38 % en août. La Banque d'Israël a ramené son taux directeur à 3,25 % le 1er septembre, avec une prochaine décision attendue le 21 octobre 2026.
Le facteur change pour les acheteurs depuis l'étranger
Le luxe dépend fortement des acquéreurs depuis l'étranger. Or, selon le Times of Israel, le shekel s'échange autour de 2,99 ₪ pour un dollar, environ 10 % plus fort qu'un an auparavant. Une baisse de prix de 24 % en shekels compense donc partiellement ce renchérissement. Le simulateur de financement aide à mesurer l'impact combiné du prix, du taux et du change sur votre budget.
Acheter un bien haut de gamme : la bonne méthode
Que vous achetiez depuis l'étranger ou que vous viviez déjà en Israël, quelques règles s'imposent sur ce segment :
1. Comparer bien par bien : orientation, étage, terrasses et options, plutôt qu'un prix moyen.
2. Tester la négociation : un écart de près d'un quart entre prix demandé et prix obtenu montre que les vendeurs de biens d'exception acceptent des ajustements importants. Notre article sur comment négocier face à la baisse des prix détaille la méthode.
3. Vérifier la propriété : enregistrement au Tabo, situation de la copropriété et statut des terrasses, à valider par l'avocat avant signature.
4. Chiffrer le coût total : TVA de 18 % incluse dans le neuf, frais de clôture de 10 à 13 % et taxe d'achat, à estimer avec le simulateur de taxes et frais.
Pour un panorama des grands projets en cours dans la ville, lisez aussi notre article sur les tours du quartier de la Bourse à Ramat Gan.
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Sources
- Globes — Penthouse vendu sous son prix de départ à Ramat Gan (27/09/2026)
- Times of Israel — Housing snapshot septembre 2026 (données CBS et ministère des Finances)
- Nadlan Center — Revue du crédit immobilier et des prix (30/09/2026)
- Banque d'Israël — Communiqué de politique monétaire (01/09/2026)
Sources
- Source 1
- Source 2
- Source 3
- Source 4
