Alquiler en Israel: alquileres 2026, rentabilidad y fiscalidad

Invertir en una vivienda nueva para alquilar sigue siendo una estrategia habitual en Israel, ya sea comprando desde el extranjero para preparar un futuro pied-à-terre o siendo israelí y buscando complementar los ingresos. Los últimos datos sobre alquileres, publicados a finales de septiembre, muestran un mercado de alquiler que crece año tras año pero que se segmenta claramente según el tamaño de las viviendas. Antes de calcular la rentabilidad, también es fundamental entender la fiscalidad del alquiler, que influye considerablemente en el resultado final.

Alquileres en agosto de 2026: la fotografía nacional

Según Nadlan Center, que se basa en datos de la plataforma WeCheck, el alquiler medio nacional se situó en 5.063 ₪ en agosto de 2026, una caída del 0,8 % en el mes pero un aumento del 3,7 % en el año. El número total de anuncios alcanzó los 16.172, un ligero aumento del 0,7 %.

Fuente: Nadlan Center, datos de WeCheck agosto 2026.

Superficies pequeñas o grandes: dos dinámicas opuestas

El contraste es notable. En las viviendas grandes, la oferta aumentó un 15,2% en un mes y el alquiler medio bajó un 2,1%. En las viviendas pequeñas, la oferta se redujo un 6,3% y los alquileres se mantuvieron estables. Para un inversor, esto sugiere que los apartamentos de 2 y 3 ambientes, más accesibles, mantienen una demanda sólida, lo que confirma un importante portal de anuncios citado por Globes, que observa un renovado interés por los de 3 ambientes.

En un año, las diferencias por ciudad son importantes: según la misma fuente, los alquileres subieron un 7,4% en Jerusalén, un 3,6% en Tel Aviv-Jaffa y solo un 0,7% en Ashdod. Consulta nuestras guías de Jerusalén y Tel Aviv para ubicar los nuevos proyectos en estos mercados.

Del alquiler al rendimiento: referencias clave

El rendimiento bruto se calcula comparando el alquiler anual con el precio de compra. Pero un cálculo riguroso integra el costo total de la adquisición: precio que incluye el 18% de IVA, gastos de cierre entre el 10 y el 13% según los conceptos, e impuesto de compra. También hay que tener en cuenta la vacancia, el mantenimiento, la arnona según el contrato y el costo del crédito.

Por ejemplo, el precio medio de una vivienda en Tel Aviv alcanza los 3,58 M₪ según datos recopilados por el Times of Israel. Así, el rendimiento bruto del alquiler sigue siendo modesto en comparación con los alquileres medios nacionales. En cuanto a la financiación, la revista publicada por Nadlan Center indica que el préstamo medio para una inversión pasó de 1,17 a 1,37 M₪ en un año, y que la tasa nominal media ponderada alcanzó el 4,38% en agosto. El Banco de Israel, por su parte, redujo su tasa de interés de referencia al 3,25%. Prueba tus hipótesis con nuestro simulador de financiación.

Fiscalidad del alquiler en Israel: los tres regímenes

Los ingresos por alquiler de vivienda en Israel pueden estar sujetos a tres regímenes. Se trata de principios generales, que deben ser confirmados con un asesor fiscal según su situación.

Exención bajo un límite

Los ingresos por alquiler residencial pueden estar exentos siempre que permanezcan por debajo de un límite mensual revisado cada año. Por encima de este, la exención se reduce progresivamente.

Tasa fija del 10 %

El propietario puede optar por un impuesto del 10 % sobre el alquiler bruto, sin deducción de gastos. Este régimen es sencillo y suele elegirse para rentas elevadas.

Régimen marginal

El alquiler se grava entonces según la escala progresiva, pero los gastos son deducibles: intereses de préstamos, amortización, mantenimiento. Puede ser interesante para una inversión financiada principalmente con crédito.

Para un no residente, el régimen aplicable y su interacción con la fiscalidad del país de residencia deben ser validados con un asesor fiscal. Es un punto clave para el comprador desde el extranjero.

El impuesto de compra de una vivienda de inversión

Una vivienda adquirida además de la residencia principal está sujeta a una escala de Mas Rechisha distinta a la de la residencia única, y mucho menos ventajosa. El importe varía según el perfil: estatus de residencia, posesión de otros bienes y calendario de reventa. Nuestra guía sobre Mas Rechisha detalla los principios, y el simulador de impuestos y gastos ofrece una primera estimación.

Nuestro método para invertir en alquiler

Elija el tamaño de la vivienda según la demanda local, incluya todos los gastos en el precio final, compare los regímenes fiscales y verifique la financiación. El equipo a movilizar es el mismo: abogado · corredor · arquitecto. El abogado valida el contrato y el tratamiento fiscal al firmar, el corredor optimiza el crédito hipotecario y el arquitecto verifica que el plano del inmueble sea fácil de alquilar. Para más información sobre créditos, lea también nuestro artículo sobre el aumento del volumen de créditos inmobiliarios.

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Fuentes

- Nadlan Center — Alquileres de agosto 2026, datos de WeCheck (27/09/2026)
- Times of Israel — Panorama de la vivienda septiembre 2026
- Nadlan Center — Volumen de hipotecas 2026 (30/09/2026)
- Banco de Israel — Decisión de tasas 01/09/2026