Immobiliengewinne in Israel (Mas Shevach): Leitfaden für den Wiederverkauf von Nichtansässigen

Mas Shevach: Definition und geltende Steuersätze

Der Mas Shevach (מס שבח) ist die Steuer auf Immobiliengewinne in Israel. Sie wird beim Wiederverkauf einer Immobilie erhoben und betrifft die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem angepassten Kaufpreis (indexiert und um abzugsfähige Kosten erhöht).

Der Basissatz für den Mas Shevach beträgt 25% des Nettogewinns. Dieser Satz wird einheitlich angewendet, ohne progressive Staffelung. Für Immobilien, die vor dem 7. November 2001 erworben wurden, kann eine spezielle sogenannte "lineare" Berechnung angewendet werden, die die alten Grenzsteuersätze mit dem aktuellen Satz von 25% kombiniert und so die Steuerlast deutlich senken kann.

Der Mas Shevach muss innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags über Ihren Anwalt erklärt und bezahlt werden. Dieser bereitet die Steuererklärung (Shomah) vor und verhandelt gegebenenfalls mit den Behörden.

Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns

Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ist nicht einfach die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis. Die Berechnung beinhaltet mehrere Anpassungen zugunsten des Steuerpflichtigen:

Der Kaufpreis wird entsprechend dem Verbraucherpreisindex zwischen Kauf- und Verkaufsdatum indexiert. Wenn Sie eine Immobilie vor 10 Jahren für 1.500.000₪ gekauft haben und der Index um 25 % gestiegen ist, beträgt Ihr angepasster Kaufpreis 1.875.000₪. Verkaufen Sie für 2.500.000₪, beträgt der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn 625.000₪ (und nicht die 1.000.000₪ brutto).

Abzugsfähige Kosten verringern die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage weiter. Abzugsfähig sind: der beim Kauf gezahlte Mas Rechisha, Anwaltsgebühren (Kauf und Verkauf), Maklerprovisionen, dokumentierte Verbesserungsarbeiten (nicht die laufende Instandhaltung) sowie Mashkanta-Zinsen unter bestimmten Bedingungen. Ihr Anwalt optimiert diese Abzüge, um den Mas Shevach zu minimieren.

Mögliche Befreiungen: einzige Wohnimmobilie, Olim

Die wichtigste Befreiung betrifft den Verkauf Ihrer einzigen Wohnimmobilie in Israel (Dira Yehida). Wenn Sie in Israel leben, nur eine Immobilie besitzen und diese als Hauptwohnsitz nutzen, ist der Veräußerungsgewinn vollständig befreit (einmal alle 18 Monate).

Für Nichtansässige ist diese Befreiung schwer anwendbar, da Sie nachweisen müssen, dass die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist und Sie weltweit keine weitere Immobilie besitzen. In der Praxis zahlen die meisten Nichtansässigen die Mas Shevach.

Olim Hadashim profitieren in den ersten 7 Jahren nach der Aliyah von zeitlich begrenzten Vorteilen, die in bestimmten Fällen mit denen von erstmaligen ansässigen Käufern für die Befreiung vergleichbar sind.

Steuersatz 2026: Tarifübersicht

Für kürzlich erworbene Immobilien (was auf die Mehrheit der IsraelStart-Käufer zutrifft), ist die Berechnung einfach: 25% des Nettogewinns nach Indexierung und Abzügen.

Abschläge für Haltefristen

Im Gegensatz zum französischen System, bei dem Abschläge für die Haltefrist nach 22 Jahren zu einer vollständigen Befreiung führen, sieht das israelische System für nach 2014 erworbene Immobilien keinen progressiven Abschlag in Abhängigkeit von der Haltefrist vor. Der Satz von 25% gilt unabhängig von der Haltefrist.

Allerdings reduziert der Mechanismus der Indexierung des Kaufpreises an die Inflation den zu versteuernden Gewinn im Laufe der Zeit automatisch, insbesondere in Zeiten moderater Inflation. Liegt die kumulierte Inflation in 10 Jahren bei 30%, erhöht sich Ihr angepasster Kaufpreis um 30% und verringert so entsprechend die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage.

Auswirkungen des französisch-israelischen Abkommens

Das Doppelbesteuerungsabkommen sieht vor, dass Immobiliengewinne auf in Israel gelegene Objekte in Israel besteuert werden. Frankreich gewährt eine Steueranrechnung, die eine Doppelbesteuerung verhindert. Konkret zahlen Sie den Mas Shevach nur einmal, in Israel, und Frankreich erhebt keine zweite Steuer.

Legale Optimierungsstrategien

Mehrere legale Strategien können Ihre Steuerlast auf Kapitalgewinne senken. Maximieren Sie die Abzüge, indem Sie alle Erwerbs-, Halte- und Verkaufskosten dokumentieren. Bewahren Sie Rechnungen für Verbesserungsarbeiten auf. Planen Sie den Zeitpunkt des Wiederverkaufs entsprechend Ihrer persönlichen Situation – eine Änderung des Aufenthaltsstatus (Alyah) kann Ihr Steuersystem grundlegend verändern. Konsultieren Sie vor dem Verkauf einen Steuerberater, um die optimale Erklärung vorzubereiten.

Für eine individuelle Steueranalyse bringt IsraelStart Sie mit Steuerexperten zusammen, die sowohl das französische als auch das israelische System beherrschen.

IsraelStart bietet eine Rundum-Betreuung für Käufer aus dem Ausland. Jeder Schritt wird von unserem Team in Ihrer Sprache begleitet.

Den Wiederverkauf planen: Das richtige Timing

Das Timing des Wiederverkaufs ist ein oft unterschätzter Hebel zur Steueroptimierung. Mehrere Faktoren beeinflussen den optimalen Verkaufszeitpunkt. Die Indexierung des Kaufpreises am Preisindex reduziert die zu versteuernde Wertsteigerung jedes Jahr automatisch – je länger Sie halten, desto stärker wirkt der Indexierungseffekt zu Ihren Gunsten. Auch das Marktumfeld ist entscheidend: Ein Verkauf in Zeiten hoher Nachfrage ermöglicht einen maximalen Verkaufspreis und gleicht die steuerlichen Auswirkungen des Mas Shevach aus.

Für Käufer aus dem Ausland, die langfristig eine Alyah planen, kann ein Wechsel des steuerlichen Wohnsitzes vor dem Wiederverkauf zum Anspruch auf die Dira Yehida (einzige Wohnung) Befreiung führen – ein potenzielles Einsparpotenzial von mehreren zehntausend Schekel. Diese Planung sollte gemeinsam mit Ihrem Anwalt und Steuerberater, idealerweise 12 bis 18 Monate vor dem Verkaufsstart, erfolgen.