Immobilien-Mehrwertsteuer in Israel (Ma'am 18%): Was ausländische Käufer wissen müssen

Ma'am 18%: Im Neupreis Inbegriffen

Die israelische Mehrwertsteuer (Ma'am, מע"מ) beträgt im Jahr 2026 18%. Für Neubauimmobilien gilt für ausländische Käufer eine wichtige Grundregel: Die Mehrwertsteuer ist bereits im vom Bauträger angegebenen Preis enthalten. Der Preis im IsraelStart-Katalog ist der Endpreis inklusive Steuern. Sie müssen keine zusätzlichen 17% zum angegebenen Preis einplanen.

Diese automatische Einbeziehung ist eine Besonderheit des israelischen Neubauimmobilienmarktes. Der Bauträger (kablan) ist ein umsatzsteuerpflichtiger Profi, und das Gesetz schreibt vor, dass die an die Öffentlichkeit kommunizierten Preise inklusive Steuern sein müssen. Das ist ein wichtiger Unterschied zu einigen europäischen Ländern, in denen Immobilienpreise ohne Steuern ausgewiesen werden können.

Für eine neue Wohnung mit einem Preis von 2.000.000₪ ergibt sich folgende Aufschlüsselung: Nettopreis = 1.709.402₪, Mehrwertsteuer ( 18%) = 290.598₪, Gesamtpreis inkl. MwSt. = 2.000.000₪. Diese Aufschlüsselung ist nur für die steuerliche Buchhaltung des Bauträgers relevant. Für Sie als Käufer zählt nur der angezeigte Endpreis.

Neubau vs Altbau: Auswirkung der Mehrwertsteuer

Die Unterscheidung zwischen Neubau und Altbau hat direkte Auswirkungen auf die Mehrwertsteuer. Bei Neubauten, die von einem professionellen Bauträger verkauft werden, ist die Mehrwertsteuer wie oben erklärt im Preis enthalten. Bei Altbauten, die von einer Privatperson verkauft werden, fällt keine Mehrwertsteuer an. Transaktionen zwischen Privatpersonen sind von Ma'am befreit.

Dieser Unterschied bedeutet nicht, dass Altbauten günstiger sind: Die Marktpreise berücksichtigen diesen Aspekt bereits. Eine neue Wohnung für 2.000.000₪ inkl. Mehrwertsteuer und eine vergleichbare Altbauwohnung für 1.800.000₪ ohne Mehrwertsteuer spiegeln keinen Mehrwertsteuerunterschied wider, sondern einen Wertunterschied, der mit Zustand, Ausstattung und Garantien zusammenhängt.

Für ausländische Käufer, die eine Investition aus dem Ausland anstreben, bleibt der Neubau in der Regel die bevorzugte Wahl aus mehreren Gründen: Garantien des Bauträgers, gestaffelte Zahlungen, schlüsselfertige Begleitung durch IsraelStart und moderne Ausstattung ohne Renovierungsbedarf.

Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen (Anwalt, Makler)

Während die Mehrwertsteuer den Preis der Immobilie selbst nicht beeinflusst, gilt sie jedoch für alle mit dem Erwerb verbundenen Zusatzleistungen. Ihr Anwalt berechnet seine Gebühren + 18% MwSt. Der Mashkanta-Makler berechnet seine Provision + 17%. Der Immobiliengutachter (Shomé) berechnet sein Gutachten + 17%. Die Hausverwaltung berechnet ihre Provision + 17%. Auch Architekten oder Innenarchitekten berechnen ihre Leistungen + 17%.

Es ist entscheidend, diese Mehrwertsteuer in Ihre Berechnung der zusätzlichen Kosten einzubeziehen. Wenn ein Anwalt 1% des Preises einer Immobilie von 2.000.000₪ berechnet, beträgt der Gesamtbetrag inkl. MwSt. 23.400₪ (20.000₪ + 3.400₪ MwSt.) und nicht 20.000₪. Dieser Unterschied von 17% auf jede zusätzliche Dienstleistung summiert sich und kann 0,5% bis 1% des Gesamtpreises der Immobilie ausmachen.

Mehrwertsteuerrückerstattung: Ist das möglich?

Für einen privaten Käufer (Kapitalanlage oder Eigennutzung) ist die Mehrwertsteuer auf eine neue Immobilie nicht erstattungsfähig. Sie gelten als Endverbraucher, nicht als Unternehmer. Das Gleiche gilt für die Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen (Anwalt, Makler, Verwaltung).

Die Rückerstattung der Mehrwertsteuer ist nur im beruflichen Rahmen möglich: wenn Sie eine Gewerbeimmobilie (Büro, Geschäft) über eine in Israel mehrwertsteuerpflichtige Gesellschaft erwerben oder als professioneller Bauträger auftreten. Für den privaten Käufer aus dem Ausland ist dieses Szenario nicht anwendbar.

Auswirkung auf die Berechnung der Mietrendite

Die Mehrwertsteuer hat keinen direkten Einfluss auf die Berechnung der Bruttomietrendite, da der Kaufpreis die Mehrwertsteuer bereits enthält. Wohnraummieten in Israel sind von der Mehrwertsteuer befreit (kein Ma'am auf Wohnraummieten). Daher wird die Rendite einfach berechnet: Jahresmiete ÷ Kaufpreis inkl. Mehrwertsteuer = Bruttorendite.

Allerdings beeinflusst die Mehrwertsteuer die Nettorendite über die Verwaltungskosten. Wenn Ihr Immobilienverwalter 8 % der Miete + Mehrwertsteuer berechnet, beträgt die tatsächliche Gebühr 9,36 % der Miete. Dieser Unterschied sollte in Ihre Rentabilitätsprognose einfließen. Bei einer optimierten Mietinvestition zählt jeder Prozentpunkt.

Erwartete Gesetzesänderungen 2026

Der Mehrwertsteuersatz in Israel ist regelmäßig Gegenstand politischer Debatten. Nachdem er von 17% auf 18% angehoben und anschließend wieder auf 17% gesenkt wurde, wird derzeit über eine mögliche Erhöhung auf 18% diskutiert, um die Verteidigungsausgaben zu finanzieren. Sollte diese Erhöhung umgesetzt werden, gilt sie für Verträge, die nach dem Inkrafttreten unterzeichnet werden, ohne rückwirkende Anwendung auf bestehende Verträge.

Für Käufer, die noch überlegen, ist dieses Risiko eines Anstiegs ein Argument, schnell zu unterschreiben: Eine Immobilie für 2.000.000₪ mit 18% Mehrwertsteuer (statt 18%) würde den Bauträger etwa 15.000₪ mehr kosten – ein Aufschlag, der sich vermutlich in den ausgeschriebenen Preisen widerspiegeln wird. Das aktuelle Zeitfenster ist günstig.

Für einen vollständigen Überblick über die Immobilienbesteuerung in Israel lesen Sie unseren speziellen Leitfaden zu den 5 geltenden Steuern.