Immobilie in Israel kaufen als US-Bürger

Kaufsteuer, FATCA und FBAR, Geldtransfers, Finanzierung: alles, was ein amerikanischer Käufer wissen muss.

Kann ein US-Bürger eine Immobilie in Israel kaufen?

Ja. Israel verhängt keine Beschränkungen für ausländische Käufer: US-Bürger kaufen nach demselben Eigentumsrecht wie Israelis. Sie benötigen einen israelischen Immobilienanwalt, ein israelisches Bankkonto und eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille, wenn Sie aus der Ferne unterschreiben. Das Eigentum wird beim Tabu (Grundbuch) eingetragen — die Eintragung, nicht die Unterschrift, macht Sie zum rechtlichen Eigentümer.

Geldtransfer und Währung: was vorzubereiten ist

Preise werden in Schekel (₪) festgesetzt und bezahlt. Eröffnen Sie ein israelisches Bankkonto auf Ihren Namen, bevor Sie Gelder überweisen — die Eröffnung für Nicht-Residenten dauert einige Wochen, beginnen Sie frühzeitig. Geben Sie an, dass der Kauf aus dem Ausland finanziert wird, und bewahren Sie die vollständige Nachverfolgbarkeit jeder Überweisung: Das ermöglicht Ihnen später, den Verkaufserlös zu repatriieren. Das Wechselkursrisiko ist real — budgetieren Sie in Dollar, zahlen Sie aber in Schekel, und vermeiden Sie es, in letzter Minute auf den Kurs zu spekulieren.

US-Steuererklärungen: FATCA, FBAR und Formular 8938

Der direkte Besitz einer israelischen Immobilie löst für die Immobilie selbst weder FBAR noch Formular 8938 aus — aber jedes israelische Bankkonto, das zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr 10.000 $ übersteigt, muss im FBAR (FinCEN-Formular 114) gemeldet werden. Mieteinnahmen werden in Ihrer US-Erklärung (Schedule E) angegeben, mit einer ausländischen Steuergutschrift (IRS-Formular 1116) für die gezahlte israelische Steuer. Kapitalgewinne beim Weiterverkauf sind in beiden Ländern steuerpflichtig, wobei die Abkommensgutschrift die Doppelbesteuerung vermeidet. Arbeiten Sie vor der Unterschrift mit einem CPA mit Erfahrung in US-Israel-Angelegenheiten.

Finanzierung (Mashkanta) für US-Käufer

Israelische Banken vergeben Kredite an US-Personen: bis zu 50 % des Immobilienwerts (75 % für Residenten), über 20-30 Jahre, zu Zinssätzen 2026 von etwa 4-6 % je nach Modell (fest, prime-gebunden, inflationsindexiert). Rechnen Sie mit 4-8 Wochen für die Genehmigung und vollständige Unterlagen (W-2/1099, Kontoauszüge, Reisepass). Alternative: ein Kredit auf den Wert Ihrer US-Immobilie (HELOC) — ein höherer LTV ist möglich, aber mit USD/ILS-Wechselkursrisiko. Siehe unseren Finanzierungsratgeber.

Tama 38 und Pinouy Binouy: was ein US-Käufer wissen sollte

Tama 38 und Pinouy Binouy sind Israels Programme zur Stadterneuerung: Tama 38/1 verstärkt und erweitert bestehende Gebäude (zusätzliche Fläche, einschließlich eines Mamad-Sicherheitsraums); Tama 38/2 und Pinouy Binouy reißen ab und bauen neu. Der Kauf in einem genehmigten Projekt kann Wert schaffen, aber die Zeitpläne sind lang und viele Projekte erreichen nie die Genehmigungsphase. Prüfen Sie den tatsächlichen Genehmigungsstatus — nicht die Broschüre — bevor Sie Gelder binden.

Aus der Ferne unterschreiben: die Vollmacht

Sie müssen zum Unterschreiben nicht einfliegen. Eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille erlaubt Ihrem israelischen Anwalt, in Ihrem Namen zu unterschreiben. Beginnen Sie die Formalitäten früh — Banken und das Tabu haben eigene Formulare und Fristen.

Kaufen Sie aus den USA? Lassen Sie sich begleiten Englischsprachiger Anwalt, Finanzierungsvermittler und Steuerberater — ein Ansprechpartner.