Immobilie in Israel kaufen aus Italien

Kaufsteuer, Abkommen Italien-Israel von 1995, Meldepflichten und Kredit: alles, was ein italienischer Käufer wissen muss.

Kann ein italienischer Resident in Israel kaufen?

Ja. Israel kennt keine Beschränkungen für ausländische Käufer: Ein italienischer Resident kauft nach demselben Immobilienrecht wie ein Israeli. Sie benötigen einen israelischen Immobilienanwalt, ein Bankkonto in Israel und eine notarielle Vollmacht mit Apostille, wenn Sie aus der Ferne unterschreiben. Das Eigentum wird im Tabu (Grundbuch) eingetragen — die Eintragung, nicht die Unterschrift, macht Sie zum rechtlichen Eigentümer.

Geldtransfer und Wechselkurs: was vorzubereiten ist

Preise werden in Schekel (₪) festgelegt und bezahlt. Eröffnen Sie vor dem Transfer ein Konto in Israel auf Ihren Namen — die Eröffnung eines Kontos für Nicht-Residenten dauert einige Wochen, beginnen Sie früh. Führen Sie Überweisungen von Ihrer italienischen Bank aus und bewahren Sie die vollständige Nachverfolgbarkeit jeder Transaktion: Sie ermöglicht später die Rückführung des Verkaufserlöses. Das Wechselkursrisiko ist real — budgetieren Sie in Euro, zahlen Sie aber in Schekel, und warten Sie mit dem Umtausch nicht bis zum letzten Moment.

Steuern: Kaufsteuer und Abkommen von 1995

Beim Kauf beträgt die Mas Rechisha (Kaufsteuer) für Nicht-Residenten 8 % bis 6.055.070 ₪, darüber 10 %, ab dem ersten Schekel, zahlbar innerhalb von 60 Tagen — Sätze eingefroren bis zum 15. Januar 2028. Das Doppelbesteuerungsabkommen Italien-Israel (1995) regelt den Rest: Mieten werden in Israel besteuert (Pauschale von 10 % auf die Bruttomiete oder progressiver Tarif mit Kostenabzug) und sind in Italien im Quadro RL zu erklären, mit Anrechnung der in Israel gezahlten Steuer; der Veräußerungsgewinn (Mas Shevach, 25 % auf den realen Gewinn) wird in Israel besteuert. Die Immobilie ist außerdem im Quadro RW (steuerliches Monitoring) anzugeben und unterliegt der IVIE. Lassen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift von einem italienisch-israelischen Steuerberater prüfen.

Hypothek (Mashkanta) für italienische Käufer

Israelische Banken (Leumi, Hapoalim, Mizrahi-Tefahot, Discount) finanzieren Nicht-Residenten bis zu 50 % des Kaufpreises (75 % für Residenten), über 20-30 Jahre, zu Sätzen von etwa 4-6 % im Jahr 2026 je nach Formel. Rechnen Sie mit 4-8 Wochen Bearbeitungszeit, mit Steuererklärung, Gehaltsnachweisen und Kontoauszügen der letzten 6 Monate. Alternative: eine Finanzierung über eine Immobilie in Italien — aber mit EUR/ILS-Wechselkursrisiko. Siehe unser Mashkanta-Ratgeber.

Tama 38 und Pinouy Binouy: was ein italienischer Käufer wissen sollte

Tama 38 und Pinouy Binouy sind Israels Stadterneuerungsprogramme: Tama 38/1 verstärkt und erweitert bestehende Gebäude (mit einem Mamad-Schutzraum); Tama 38/2 und Pinouy Binouy reißen ab und bauen neu. Der Kauf in einem genehmigten Projekt kann Wert schaffen, aber die Zeiträume sind lang und viele Projekte erreichen nie die Genehmigungsphase. Prüfen Sie den tatsächlichen Genehmigungsstatus — nicht die Broschüre — bevor Sie Mittel binden.

Aus der Ferne unterschreiben: die Vollmacht

Sie müssen zur Unterschrift nicht nach Israel fliegen. Eine vor einem Notar in Italien unterschriebene und mit Apostille versehene Vollmacht erlaubt es Ihrem israelischen Anwalt, in Ihrem Namen zu unterschreiben. Beginnen Sie früh mit den Formalitäten — Banken und Tabu haben eigene Formulare und Fristen.

Kauf aus Italien? Lassen Sie sich begleiten Italienischsprachiger Anwalt, Kreditmakler und italienisch-israelischer Steuerberater — ein Ansprechpartner, auf Italienisch.