Immobilien in Israel kaufen aus Deutschland

Von der Mas Rechisha über die Anerkennung in Deutschland bis zur Finanzierung: der komplette Ratgeber für deutsche Käufer.

Können Deutsche in Israel Immobilien kaufen?

Ja. Ausländische Käufer unterliegen in Israel denselben Regeln wie Israelis: Sie benötigen einen israelischen Immobilienanwalt, ein israelisches Bankkonto und — wenn Sie nicht vor Ort sind — eine notarielle Vollmacht mit Apostille. Das Eigentum wird im Tabu (Grundbuch) eingetragen; erst die Eintragung macht Sie zum Eigentümer. Auch der Kauf vom Entwickler (Neubau) folgt denselben Regeln.

Geldtransfer und Mittelherkunft

Kaufpreise lauten auf Schekel (₪). Eröffnen Sie frühzeitig ein israelisches Konto auf Ihren Namen — die Eröffnung für Nicht-Residenten dauert einige Wochen — und überweisen Sie von Ihrem deutschen Konto. Führen Sie für jede Überweisung vollständige Belege: Die dokumentierte Mittelherkunft ist Voraussetzung, um den Verkaufserlös später wieder nach Deutschland zurückzuführen. Budgetieren Sie in Euro, zahlen Sie in Schekel — das EUR/ILS-Kursrisiko gehört in die Planung, nicht in die letzte Woche vor der Unterschrift.

Steuern: Mas Rechisha und das DBA Deutschland-Israel

Beim Kauf zahlen Nicht-Residenten Mas Rechisha (Kaufsteuer): 8 % bis 6.055.070 ₪, darüber 10 %, ab dem ersten Schekel, fällig innerhalb von 60 Tagen — Sätze eingefroren bis zum 15. Januar 2028. Das DBA Deutschland-Israel (Abkommen von 1962, Protokoll 2014) gilt weiterhin: Vermietungseinkünfte werden in Israel besteuert (Pauschale von 10 % auf die Bruttomiete oder progressiver Tarif mit Kostenabzug) und in Deutschland über die Anlage AUS mit Anrechnungsverfahren erfasst — die Steuerbescheinigung der israelischen Steuerbehörde ermöglicht die Anrechnung in Deutschland. Auch der Veräußerungsgewinn (Mas Shevach, 25 % auf den realen Gewinn) wird in Israel besteuert und in Deutschland angerechnet. Lassen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift von einem Steuerberater mit DBA-Erfahrung prüfen.

Finanzierung: Mashkanta bis 50 %

Israelische Banken (Leumi, Hapoalim, Mizrahi-Tefahot, Discount) finanzieren Nicht-Residenten bis zu 50 % des Kaufpreises (Residenten bis 75 %), über 20-30 Jahre, zu Sätzen von etwa 4-6 % im Jahr 2026 je nach Formel. Rechnen Sie mit 4-8 Wochen Bearbeitungszeit; einzureichen sind Einkommensnachweise, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge der letzten 6 Monate. Siehe unser Mashkanta-Ratgeber.

Tama 38 und Pinouy Binouy: Stadterneuerung als Chance

Tama 38 und Pinouy Binouy sind Israels Stadterneuerungsprogramme: Tama 38/1 verstärkt und erweitert bestehende Gebäude (mit einem Mamad-Schutzraum); Tama 38/2 und Pinouy Binouy reißen ab und bauen neu. Der Kauf in einem genehmigten Projekt kann Wert schaffen, aber die Zeiträume sind lang und viele Projekte erreichen nie die Genehmigungsphase. Prüfen Sie den tatsächlichen Genehmigungsstatus — nicht die Broschüre — bevor Sie Mittel binden.

Aus der Ferne unterschreiben: Vollmacht mit Apostille

Sie müssen zur Unterschrift nicht nach Israel fliegen. Eine vor einem Notar in Deutschland unterschriebene und mit Apostille versehene Vollmacht erlaubt es Ihrem israelischen Anwalt, in Ihrem Namen zu unterschreiben. Beginnen Sie früh mit den Formalitäten — Banken und Tabu haben eigene Formulare und Fristen.

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