Stadterneuerung in Israel: Städte-Ranking für das erste Halbjahr 2026

Die Stadterneuerung ist zu einem wichtigen Motor für den Wohnungsbau in Israel geworden, insbesondere in den dicht besiedelten zentralen Städten, wo freie Flächen knapp sind. Die Daten des ersten Halbjahres 2026 zeigen einen leicht wachsenden Markt, jedoch mit großen Unterschieden zwischen den Städten. Ob Sie aus dem Ausland kaufen oder bereits in Israel leben, dieses Ranking hilft dabei, die Schwerpunkte neuer Projekte zu erkennen.

Stadterneuerung: Worum geht es?

Zwei Hauptmechanismen existieren nebeneinander. Pinoui-Binoui bedeutet, ein oder mehrere alte Gebäude abzureißen, um einen dichteren Komplex, oft in Form von Hochhäusern, neu zu errichten. Tama 38, in seinen beiden Varianten, ermöglicht es, ein bestehendes Gebäude durch das Hinzufügen von Stockwerken gegen Erdbeben zu verstärken oder es abzureißen und neu zu bauen. In beiden Fällen erhalten die ursprünglichen Eigentümer eine neue Wohnung und der Bauträger verkauft die zusätzlichen Einheiten auf dem Markt.

Das Ranking der Städte im ersten Halbjahr 2026

Laut CBS-Daten, die von Globes am 29. September 2026 veröffentlicht wurden, wurden im ersten Halbjahr 2026 rund 9.600 Wohneinheiten im Rahmen der Stadterneuerung begonnen, was einem Anstieg von 5 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 entspricht.

Quelle: CBS, Daten veröffentlicht von Globes.

Tel Aviv bestätigt seine Führungsposition, gestützt durch einen großen Altbaubestand und hohe Nachfrage. Petah Tikva und Bat Yam vervollständigen das Podium – zwei Städte, in denen die Stadterneuerung ganze Viertel verändert.

Überraschungen des Halbjahres: Welleneffekt

Mehrere Städte verzeichnen spektakuläre Schwankungen. Yehud-Monosson steigt von 9 auf 440 begonnene Wohneinheiten, Haifa verdoppelt sein Volumen und Netanya vermehrt es fast um das Siebenfache – alles laut CBS-Zahlen, die von Globes zitiert werden. Die Zeitung erklärt diese Unterschiede mit einem Welleneffekt: Große Projekte, die jahrelang geplant wurden, verlassen gleichzeitig die Genehmigungsphase.

Im Gegensatz dazu fällt Ramat Gan mit 314 Einheiten auf den 9. Platz zurück, verglichen mit 707 im Vorjahr. Die Stadtverwaltung gibt an, nun neue Baugebiete zu bevorzugen, insbesondere rund um das Börsenviertel, wo mehrere Türme in Planung sind.

Jerusalem: widersprüchliche Zahlen

Die Stadtverwaltung von Jerusalem stellt die Zahlen des CBS in Frage. Laut der Stadt wurden 2026 insgesamt 5.100 Wohneinheiten gestartet, gegenüber 6.000 im Jahr 2025, und das auf einem größeren Gebiet als nur die Stadterneuerung. Die CBS-Daten beziehen sich auf den Stand bis Juni, was einen Teil der Abweichung erklärt. Solche Unterschiede zeigen, dass man immer die Quelle und den Umfang einer Zahl prüfen sollte, bevor man daraus Investitionsschlüsse zieht.

Was dieses Ranking für einen Käufer bedeutet

Die Stadterneuerung gewinnt zunehmend an Bedeutung, da das Angebot an öffentlichem Bauland stark zurückgeht, wie wir in unserem Artikel über den Rückgang der Grundstücksausschreibungen analysieren. In den zentralen Städten ist sie oft die Hauptquelle für neue Wohnungen.

Der Kauf in einem Stadterneuerungsprojekt bietet Vorteile: etablierte Lage, vorhandene Verkehrsanbindungen und Dienstleistungen, teils günstigere Preise im Vergleich zu komplett neuen Vierteln mit ähnlichem Standard. Es gibt jedoch spezifische Risiken: Verzögerungen durch Eigentümervereinbarungen, Einsprüche, Änderungen von Genehmigungen. Für einen Käufer aus dem Ausland erfordert die Fernüberwachung dieser Schritte eine sorgfältige Begleitung. Für einen bereits in Israel lebenden Israeli ermöglicht die Nähe einen Besuch des Viertels, entbindet aber nicht von juristischen Prüfungen.

Unverzichtbare Prüfungen vor der Unterzeichnung

Vor einer Verpflichtung zu einem städtischen Sanierungsprojekt müssen mehrere Punkte überprüft werden:

- Der Status der Baugenehmigung und der tatsächliche Baufortschritt.
- Der Eintrag im Grundbuch, zu prüfen mit unserem Tabo-Leitfaden.
- Die von Gesetzes wegen vorgeschriebenen Bankgarantien beim Verkauf von Neubauwohnungen.
- Die Gesamtkosten, wobei 18 % Mehrwertsteuer im Neupreis enthalten sind, sowie die Kaufsteuer (Mas Rechisha), die je nach Profil zu prüfen ist und im Steuer- und Gebührenrechner geschätzt werden kann.

Der Anwalt sichert den Vertrag und die Garantien, der Makler bereitet eine Finanzierung vor, die an einen mitunter unsicheren Zeitplan angepasst ist, und der Architekt prüft die Pläne, Flächen und technischen Spezifikationen. Dieses Trio—Anwalt, Makler und Architekt—ist besonders wertvoll, da städtische Sanierungsprojekte mehr Variablen aufweisen als Neubauprojekte auf unbebautem Land.

Kurz gefasst

Die Stadterneuerung schreitet im ersten Halbjahr 2026 um 5 % voran, mit Tel Aviv, Petah Tikva und Bat Yam an der Spitze und Städten wie Haifa oder Netanya, die stark aufholen. Für einen umfassenden Marktüberblick lesen Sie unsere Wochenzusammenfassung. Entdecken Sie über 300 neue Projekte in ganz Israel und fordern Sie eine individuelle Auswertung ohne Verpflichtung an.

Quellen

- Globes — Stadterneuerung, Baubeginne H1 2026, CBS-Daten (29.09.2026)
- Globes — Ausschreibungen der Israelischen Bodenbehörde (28.09.2026)
- Globes — Ramat Gan, Diamantenbörsenviertel (30.09.2026)