Rohbauwohnung und Erwerbssteuer in Israel: eine unfertige Neubauwohnung bleibt eine Wohnung

Die Erwerbssteuer für eine "Rohbau"-Wohnung in Israel war lange Zeit ein Streitpunkt. Eine Entscheidung, die diese Woche von Globes berichtet wurde, bringt nun Klarheit: Eine neue Wohnung mit unvollständigen Ausstattungen gilt steuerlich nicht als Rohbau, selbst wenn der Käufer erhebliche Arbeiten durchführen muss.

Ob Sie eine Hauptwohnung in Israel oder eine Zweitwohnung aus dem Ausland kaufen, diese Frage ist relevant: Der Steuerunterschied kann sich auf Zehn- oder sogar Hunderttausende Schekel belaufen.

Der Fall in Kürze

Ein Paar kaufte Ende 2022 eine neue Wohnung in einer zentralen Stadt, mit Balkon, Dach und zwei Parkplätzen, für etwa 9,4 Millionen Schekel. Es ist nicht ihre einzige Immobilie.

Vor dem Einzug mieteten sie für acht Monate eine andere Wohnung und investierten über 580.000 ₪ in Renovierungen. Nach ihren Angaben fehlten wesentliche Elemente: nicht angeschlossene Sanitäranlagen, fehlende Fliesen in den Bädern, unvollständige Innentüren, fehlendes Geländer, keine Küche und Armaturen.

Sie geben an, eine „Hülle“ (dirat maatefet) gekauft zu haben, eingestuft als einfaches „Gebäude“, mit einer Erwerbssteuer von 6 %. Die Steuerbehörde stufte es als Wohnung um, besteuert mit 8 % und dann 10 % für eine nicht einzige Wohnung. Das Paar legte beim Immobiliensteuer-Berufungsausschuss Einspruch ein.

Die zwei angewandten Tests

Laut Rechtsprechung wird die Wohnnutzung anhand von zwei kumulativen Kriterien bewertet:

Warum der Antrag abgelehnt wurde

Das Komitee stellte fest, dass die Wohnung:

- Mit einer Wohnbaugenehmigung errichtet wurde;
- Über eine Bezugsbescheinigung und eine Fertigstellungsbescheinigung verfügte, die bestätigten, dass der Bau abgeschlossen war;
- An Wasser und Strom angeschlossen war und bereits der Wohn-Arnona unterlag;
- Bereits wenige Tage nach dem Verkauf mit Parkettboden, Fenstern, elektrischen Rollläden, Steckdosen und Beleuchtung, zentraler Klimaanlage, gefliestem Bad mit Dusche und WC sowie einer Einbauküche ausgestattet war.

Für das Komitee bedeutet der Kauf im aktuellen Zustand mit unvollständigen Ausstattungen oder Mängeln nicht, dass der Wohncharakter entfällt, zumal die verbleibenden Arbeiten relativ geringfügig waren. Die Käufer wollten ihr Zuhause vermutlich verbessern oder personalisieren, was ihr Recht ist, aber das macht die Wohnung nicht zu einer bloßen Hülle.

Das Komitee fügt hinzu, dass die Annahme dieses Arguments zu einem unvernünftigen Ergebnis geführt hätte: Jede Wohnung im Umbau würde vorübergehend als "Gebäude" gelten und von einem ermäßigten Satz profitieren.

Eine bereits geschlossene Lücke

Das Thema war seit einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs von 2022 sensibel, die es einem Verkäufer eines als Rohbau gekauften Penthouses ermöglichte, der Kapitalertragssteuer zu entgehen. Die Steuerbehörde ließ daraufhin im Haushaltsgesetz 2023-2024 eine Erweiterung der Definition von "Wohnung" beschließen: Ein zum Wohnen bestimmter Rohbau wird nun wie eine Wohnung besteuert.

Mit anderen Worten: Selbst ein echter Rohbau, der heute zum Wohnen gekauft wird, profitiert nicht mehr vom früheren Vorteil.

Was sich für Sie ändert

Rechnen Sie nicht damit, durch Renovierungen die Steuer zu senken

Die Höhe der Erwerbssteuer hängt vom Status der Immobilie und Ihrer Situation ab, nicht vom Ausstattungsgrad. Berücksichtigen Sie sie von Anfang an in Ihrem Budget, mit dem Steuer- und Gebührenrechner.

Lassen Sie Ihren Steuerstatus prüfen

Erstwohnsitz in Israel, Zweitwohnung, ausländischer Wohnsitz, Investor: Jeder Fall hat seinen eigenen Steuersatz. Die jüngste Reform der Erwerbssteuer muss individuell angewendet werden. Siehe unser Infoblatt Mas Rechisha und unseren Leitfaden zur Immobilienbesteuerung in Israel.

Prüfen Sie den Lieferzustand im Vertrag

Bei Neubauten beschreibt das dem Vertrag beigefügte Leistungsverzeichnis, was der Bauträger liefern muss. Fehlen Elemente, ist das eine Frage der Konformität und Mängel, die mit dem Bauträger zu klären ist, nicht steuerlich relevant. Ein Architekt kann bei der Übergabe eine Mängelliste erstellen.

Kalkulieren Sie Renovierungen separat

Die Personalisierung einer neuen Wohnung (Küche, Böden, Einbauschränke) kann einen erheblichen Betrag ausmachen. Diese Ausgaben kommen zum Preis, zur in Neubauten enthaltenen Mehrwertsteuer von 18 %, zur Erwerbssteuer und zu den Abschlusskosten von etwa 10 bis 13 % hinzu.

Und wie sieht es für einen ausländischen Wohnsitz aus?

Ein Käufer, der nicht in Israel wohnt, unterliegt grundsätzlich dem Steuersatz, der für Immobilien gilt, die nicht als einzige Wohnstätte in Israel genutzt werden, außer in besonderen, gesetzlich vorgesehenen Fällen. Die gleiche Logik gilt: Der Ausbaustatus der Immobilie ändert nichts am Steuersatz. Ihr Anwalt muss Ihre genaue Situation vor der Unterzeichnung prüfen.

Ein Anwalt prüft Ihren Steuerstatus und den Vertrag, ein Makler integriert alles in die Finanzierung, und ein Architekt überwacht die Übergabe und die Bauarbeiten. IsraelStart koordiniert diese drei Experten sowohl für Käufer aus dem Ausland als auch für bereits vor Ort lebende Israelis, bei über 300 neuen Projekten in ganz Israel. Eine persönliche Einschätzung, unverbindlich, ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten Ihres Kaufs zu berechnen.

Quellen

- Globes, Entscheidung des Berufungsausschusses für Immobilienbesteuerung des Zentralen Bezirksgerichts (24.09.2026).

Zahlen und Entscheidungen, berichtet von der israelischen Wirtschaftspresse, neu formuliert und eingeordnet von der IsraelStart-Redaktion. Richtwerte, die vor einer Entscheidung mit einem Anwalt, Makler und Experten überprüft werden sollten.