Luxusturm blockiert, Streitigkeiten zwischen Entwickler und Bauunternehmer: Wie man sich beim Kauf auf dem Papier schützt

Der Kauf vom Plan in Israel bleibt der Hauptweg, um an Neubauimmobilien zu gelangen. Ein diese Woche von Globes veröffentlichter Artikel erinnert jedoch daran, dass manche Projekte aus dem Ruder laufen können: Ein Luxusturm in Tel Aviv hat nach zehn Jahren Vermarktung nur etwa die Hälfte seiner Wohnungen verkauft, während sich die Bauträger und das Bauunternehmen im Schiedsverfahren um über eine Milliarde Schekel an gegenseitigen Forderungen streiten.

Dieser Fall ist außergewöhnlich. Dennoch zeigt er, warum jeder Käufer, ob israelischer Einwohner oder Käufer aus dem Ausland, sich auf die durch Gesetz und Vertrag vorgesehenen Schutzmechanismen verlassen sollte.

Ein Musterfall

Laut Globes fordert das Bauunternehmen allein rund 270 Millionen Schekel, und mehrere Verfahren betreffen das Projekt. Für Käufer kann eine solche Situation Verzögerungen, Schwierigkeiten im Gebäudemanagement und Unsicherheit über den Wiederverkaufswert bedeuten.

In einem Markt, in dem die Verkäufe schleppend verlaufen und einige Bauträger sogar ihre unverkauften Einheiten vermieten (siehe unsere Analyse), sind die Auswahl des Projekts und die Qualität des Vertrags wichtiger denn je.

Hier sind sieben Schutzmaßnahmen, die Sie verlangen sollten.

Schutz 1: Garantie für jede Zahlung

Das israelische Gesetz über den Verkauf von Wohnungen verpflichtet den Verkäufer, die vom Käufer gezahlten Beträge über einen reduzierten Schwellenwert des Preises hinaus zu garantieren. Diese Garantie erfolgt in der Regel in Form einer Bankgarantie, die mit der Projektfinanzierung verbunden ist, oder durch eine Versicherungspolice.

Konkret gilt: Jede Zahlung muss von der entsprechenden Garantie begleitet werden. Zahlen Sie niemals einen größeren Betrag, ohne das Dokument erhalten zu haben. Siehe unser Informationsblatt zu Garantien und Finanzierung.

Schutzmaßnahme 2: Die Warnnotiz

Die Warnnotiz (hearat azhara) wird zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen. Sie verhindert, dass die Immobilie ohne Ihre Zustimmung an Dritte verkauft oder belastet wird. Zu verstehen, wie das Tabo funktioniert, hilft Ihnen bei diesem Schritt.

Schutz 3: ein unabhängiger Anwalt

Der Standardvertrag des Bauträgers wird von seinem Anwalt in seinem Interesse verfasst. Ihr eigener Anwalt, unabhängig vom Bauträger, verhandelt die Klauseln, prüft den rechtlichen Status des Grundstücks, die Genehmigung, die Bankfinanzierung des Projekts und die Sicherheiten. Siehe die Rolle des Anwalts.

Schutz 4: Fristen und Vertragsstrafen

Das Gesetz sieht eine Entschädigung bei Lieferverzögerungen über eine bestimmte Frist hinaus vor. Der Vertrag kann darüber hinausgehen:

- Genaue Lieferfrist, nicht nur eine Schätzung;
- Klare und automatische Verzugsstrafen;
- Begrenzung der Fälle höherer Gewalt, die vom Bauträger geltend gemacht werden.

In einem Umfeld, in dem Baustellen länger dauern und Baubeginne sich verzögern, ist dieser Punkt entscheidend. Siehe Bauzahlen.

Schutz 5: Die Zuverlässigkeit des Bauträgers

Vor der Unterzeichnung prüfen Sie:

- Die Lieferhistorie des Bauträgers: abgeschlossene Projekte, eingehaltene Fristen, Qualität;
- Die Bank, die das Projekt finanziert: eine zweckgebundene Finanzierung (livui) bietet einen Kontrollrahmen;
- Den tatsächlichen Fortschritt der Baustelle und des Verkaufs;
- Etwaige laufende Streitigkeiten.

Schutz 6: Der Zahlungsplan

Ein Zahlungsplan, der dem tatsächlichen Baufortschritt folgt, bietet besseren Schutz als ein zu Beginn konzentrierter Plan. Die "20/80"-Modelle verringern den anfänglichen Aufwand, verlagern das Finanzierungsrisiko jedoch auf die Übergabe. Testen Sie Ihre Szenarien mit dem Zahlungsplan-Simulator.

Schutz 7: Übergabe

Bei der Schlüsselübergabe prüft ein Architekt oder Ingenieur die Immobilie, erstellt eine Mängelliste und kontrolliert die Übereinstimmung mit dem Leistungsverzeichnis. Das Gesetz sieht Gewährleistungsfristen für Mängel vor, in denen der Bauträger diese beheben muss.

Zusammengefasst

Vergessen Sie nicht die Gesamtkosten: 18 % MwSt. im Neubau enthalten, Erwerbssteuer je nach Profil, Abschlusskosten von etwa 10 bis 13 %. Mehr dazu in unserem Leitfaden Kauf vom Plan in Israel.

Warnsignale

Einige Anzeichen sollten zur Vorsicht vor der Unterzeichnung führen: ein Bauträger, der zur schnellen Unterschrift drängt, ohne Ihrem Anwalt Zeit zur Prüfung zu geben, Zahlungsaufforderungen ohne Sicherheiten, eine seit mehreren Monaten stillstehende Baustelle, sehr hohe Rabatte ohne Erklärung oder das Fehlen einer projektbezogenen Bankfinanzierung. Keines dieser Signale ist für sich allein ausschlaggebend, aber jedes rechtfertigt zusätzliche Überprüfungen.

IsraelStart koordiniert Anwalt, Makler und Architekt sowohl für Käufer aus dem Ausland als auch für bereits in Israel lebende Israelis und wählt Bauträger aus über 300 neuen Projekten in ganz Israel aus. Eine persönliche Einschätzung, unverbindlich, ermöglicht einen sicheren Kauf vom Plan.

Quellen

- Globes, Luxus-Turm in Tel Aviv zur Hälfte verkauft und Streitigkeiten zwischen Bauträgern und Baufirma (20. und 24.09.2026).
- Globes, Bauträger vermieten ihre unverkauften Einheiten (22.09.2026).

Zahlen und Entscheidungen, berichtet von der israelischen Wirtschaftspresse, umformuliert und eingeordnet von der IsraelStart-Redaktion. Angaben sind unverbindlich und sollten vor einer Entscheidung mit einem Anwalt, Makler und Experten geprüft werden.