Städtische Renovierung in Israel 2026: Baustellen rückläufig, günstige Entscheidungen für Eigentümer

Stadterneuerung in Israel: Update 2026

Die Stadterneuerung in Israel (hitchadshout ironit) ist zu einem der wichtigsten Treiber für das Angebot an neuen Wohnungen in den zentralen Städten geworden. Im Jahr 2026 erlebt sie jedoch eine deutliche Verlangsamung. Gleichzeitig haben mehrere aktuelle Entscheidungen, die von Merkaz HaNadlan berichtet wurden, den Eigentümern im Streit um von den Gemeinden erhobene Steuern Recht gegeben.

Für Käufer – ob israelische Einwohner oder Käufer aus dem Ausland – hier ist der aktuelle Stand.

Die Zahlen des Quartals

Laut CBS-Daten für das zweite Quartal 2026:

Zur Erinnerung: Tama 38/1 bezeichnet die Verstärkung und Aufstockung eines bestehenden Gebäudes, Tama 38/2 dessen Abriss-Neubau, und Pinui Binui den Abriss-Neubau eines Ensembles mehrerer Gebäude.

Wo sich die Stadterneuerung konzentriert

Innerhalb von zwölf Monaten wurden etwa 17.670 Wohneinheiten nach dem Abriss eines bestehenden Gebäudes gestartet:

- 45,9 % im Bezirk Tel Aviv;
- 34,6 % im Zentralbezirk;
- 84,4 % im Rahmen von Tama 38/2 oder Pinui Binui Projekten.

Erweiterungen an bestehenden Gebäuden (etwa 4.790 Einheiten) sind stärker verteilt: rund 19 % im Südbezirk sowie in den Bezirken Tel Aviv und Zentral.

In Tel Aviv erklärt die Stadterneuerung einen Großteil der Rückkehr der Stadt an die Spitze der Neubauprojekte. Siehe unser Städte-Ranking.

Eigentümerfreundliche Entscheidungen

Mehrere in dieser Woche berichtete Entscheidungen gehen in die gleiche Richtung:

- In Tel Aviv forderte die Stadtverwaltung eine Steuer von etwa 1,5 Millionen Schekel in einem Tama 38-Projekt: Die Forderung wurde abgelehnt, ein Erfolg für die Eigentümer;
- Ein Berufungsausschuss entschied, dass eine nach der Genehmigung eines Plans unterzeichnete Vereinbarung die Befreiung von der Wertsteigerungssteuer (heitel hashbacha) für sichere Räume (mamad) nicht ausschließt;
- In Kiryat Ata muss die lokale Kommission mehr als eine Million Schekel, die zu Unrecht von Grundstückseigentümern erhoben wurden, zurückzahlen.

Diese Entscheidungen haben keine automatische allgemeine Wirkung, erinnern jedoch daran, dass Steuern im Zusammenhang mit Stadterneuerung anfechtbar sind und gute rechtliche Begleitung einen echten Mehrwert bietet.

Projekte, die trotz allem vorankommen

Trotz der allgemeinen Verlangsamung schreiten viele Projekte voran:

- In Jerusalem sollen zwei Türme mit bis zu 30 Stockwerken und 222 Wohnungen alte Eisenbahngebäude in Beit HaKerem ersetzen;
- In Hod HaSharon kommen zwei Pläne mit Türmen und Hunderten von Wohnungen vor die Bezirkskommission;
- In Eilat wurden zwei Türme und Hunderte von Wohnungen genehmigt, die 208 alte Einheiten ersetzen;
- In Ramat Gan stößt ein Turmprojekt mit 208 Wohnungen, Büros und Geschäften auf Widerstand von Grundstückseigentümern, die die Verteilung der Baurechte anfechten, so Globes.

Dieses letzte Beispiel zeigt, dass ein Projekt durch Einwände verzögert werden kann, selbst nachdem mehrere Phasen durchlaufen wurden.

Kauf in einem Stadterneuerungsprojekt

Diese Programme bieten einen seltenen Vorteil: Neubauten in bereits gewachsenen Stadtvierteln, nahe an Verkehrsanbindungen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Sie erfordern jedoch spezielle Prüfungen:

1. Fortschritt der Verwaltung: genehmigter Plan, Zustimmung der bestehenden Eigentümer, erteilte Genehmigungen, organisierte Umsiedlung. Je weiter das Projekt fortgeschritten ist, desto zuverlässiger ist der Zeitplan.
2. Garantien: Wie bei jedem Kauf vom Plan muss jede Zahlung abgesichert sein. Siehe wie man sich beim Kauf vom Plan absichert.
3. Steuern: Die Aufteilung der Wertsteigerungssteuer und anderer Abgaben muss im Vertrag klar geregelt sein.
4. Eintragung ins Register: Bei komplexen Projekten kann die endgültige Eintragung Zeit in Anspruch nehmen.
5. Gesamtkosten: 18 % Mehrwertsteuer im Neubau enthalten, Erwerbssteuer je nach Profil, Abschlusskosten von etwa 10 bis 13 %.

Ein Beispiel für eine Stadt, die von Stadterneuerung profitiert, finden Sie in unserer Analyse von Rehovot oder in unserem Guide zum Stadtteil Bitzaron in Tel Aviv.

IsraelStart listet Stadterneuerungsprojekte unter mehr als 300 Neubauprojekten in ganz Israel und begleitet Käufer aus dem Ausland sowie bereits vor Ort lebende Israelis mit Anwalt, Makler und Architekt. Eine persönliche, unverbindliche Einschätzung ermöglicht es, ein Projekt vor einer Entscheidung zu prüfen.

Quellen

- Merkaz HaNadlan, Baubeginne und Stadterneuerung im 2. Quartal 2026 laut CBS (17.09.2026).
- Merkaz HaNadlan, Entscheidungen zu Steuern in der Stadterneuerung und laufende Projekte (22.-24.09.2026).
- Globes, Einwände gegen das Turmprojekt in Ramat Gan (23.09.2026).

Zahlen und Entscheidungen, berichtet von der israelischen Wirtschaftspresse, von der IsraelStart-Redaktion umformuliert und eingeordnet. Angaben sind unverbindlich und sollten vor Entscheidungen mit Anwalt, Makler und Experten geprüft werden.