Покупка недвижимости в Израиле из Италии

Налог на покупку, соглашение Италия — Израиль 1995 года, обязанности по декларированию и кредит: всё, что нужно знать покупателю из Италии.

Может ли резидент Италии купить недвижимость в Израиле?

Да. Израиль не устанавливает никаких ограничений для иностранных покупателей: резидент Италии покупает по тем же правилам земельного права, что и израильтянин. Вам понадобятся израильский адвокат по недвижимости, банковский счёт в Израиле и нотариальная доверенность с апостилем, если вы подписываете документы дистанционно. Право собственности регистрируется в табу (земельный реестр): именно регистрация, а не подписание договора, делает вас законным владельцем.

Перевод денег из-за рубежа и обмен валюты: что подготовить

Цены устанавливаются и оплачиваются в шекелях (₪). Откройте счёт в Израиле на своё имя до перевода средств: открытие счёта для нерезидента занимает несколько недель, планируйте заранее. Выполняйте переводы из вашего итальянского банка, сохраняя полную прослеживаемость каждого перевода: именно она позволит в будущем репатриировать выручку от продажи. Валютный риск реален: бюджет считайте в евро, а платите в шекелях, не откладывая конвертацию на последний момент.

Налоги: налог на покупку и соглашение 1995 года

При покупке налог на покупку (мас рехиша) для нерезидентов составляет 8 % до 6 055 070 ₪, а свыше этой суммы — 10 %, с первого шекеля, уплата в течение 60 дней — ставки заморожены до 15 января 2028. Соглашение Италия — Израиль об избежании двойного налогообложения (1995) регулирует остальное: арендный доход облагается налогом в Израиле (фиксированные 10 % от валового дохода или прогрессивная шкала с вычетом расходов) и должен декларироваться в Италии в quadro RL с кредитом за налог, уплаченный в Израиле; прирост стоимости (мас шевах, 25 % от реальной прибыли) облагается налогом в Израиле. Недвижимость также должна указываться в quadro RW (налоговый мониторинг) и облагается IVIE. Перед подписанием попросите специалиста по налогам, работающего с Италией и Израилем, проверить вашу ситуацию.

Машканта для покупателей из Италии

Израильские банки (Леуми, Апоалим, Мизрахи-Тфахот, Дисконт) кредитуют нерезидентов до 50 % стоимости недвижимости (75 % для резидентов), на срок от 20 до 30 лет, по ставкам 2026 года примерно от 4 до 6 % в зависимости от программы. Заложите от 4 до 8 недель на рассмотрение: понадобятся декларация о доходах, расчётные листки по зарплате и выписки по счетам за последние 6 месяцев. Альтернатива — финансирование под залог недвижимости, которой вы владеете в Италии, но с валютным риском EUR/ILS. Смотрите наш гид по машканте.

ТАМА 38 и Пинуй-Бинуй: что нужно знать покупателю из Италии

ТАМА 38 и Пинуй-Бинуй — израильские программы городской реновации: ТАМА 38/1 укрепляет и расширяет существующие здания (с добавлением мамада — защищённой комнаты); ТАМА 38/2 и Пинуй-Бинуй предполагают снос и новое строительство. Покупка в утверждённом проекте может создать дополнительную стоимость, но сроки долгие, и многие проекты так и не доходят до стадии разрешения на строительство. Перед вложением средств проверяйте реальный статус разрешения, а не брошюру.

Подписание на расстоянии: доверенность

Не нужно лететь в Израиль, чтобы подписать документы. Доверенность, подписанная у нотариуса в Италии и заверенная апостилем, позволяет вашему израильскому адвокату подписать документы от вашего имени. Начинайте оформление заранее: у банков и табу свои формы и сроки.

Покупаете из Италии? Получите сопровождение Адвокат, ипотечный брокер и специалист по налогам Италия — Израиль — один контакт, на итальянском языке.