Покупка недвижимости в Израиле из Германии

От мас рехиша до налогового признания в Германии и финансирования: полный гид для покупателей из Германии.

Может ли гражданин Германии купить недвижимость в Израиле?

Да. На иностранных покупателей в Израиле распространяются те же правила, что и на израильтян: вам понадобятся израильский адвокат по недвижимости, банковский счёт в Израиле и — если вы не находитесь в стране — нотариальная доверенность с апостилем. Право собственности регистрируется в табу (земельный реестр): именно регистрация делает вас владельцем. Покупка на стадии строительства от застройщика подчиняется тем же правилам.

Перевод денег из-за рубежа и происхождение средств

Цены указываются в шекелях (₪). Заранее откройте израильский счёт на своё имя — открытие счёта для нерезидента занимает несколько недель — и переводите средства с вашего немецкого счёта. Сохраняйте полные подтверждающие документы по каждому переводу: подтверждённое происхождение средств — условие для последующей репатриации выручки от продажи в Германию. Бюджет считайте в евро, платите в шекелях — валютный риск EUR/ILS планируют заранее, а не обнаруживают в последнюю неделю.

Налоги: мас рехиша и соглашение Германия — Израиль

При покупке нерезиденты платят налог на покупку (мас рехиша): 8 % до 6 055 070 ₪, а свыше этой суммы — 10 %, с первого шекеля, уплата в течение 60 дней — ставки заморожены до 15 января 2028. Соглашение Германия — Израиль (соглашение 1962 года, протокол 2014 года) остаётся в силе: арендный доход облагается налогом в Израиле (фиксированные 10 % от валового дохода или прогрессивная шкала с вычетом расходов) и декларируется в Германии через Anlage AUS с механизмом зачёта (Anrechnungsverfahren) — справка израильской налоговой администрации позволяет зачесть налог в Германии. Прирост стоимости (мас шевах, 25 % от реальной прибыли) также облагается налогом в Израиле и зачитывается в Германии. Перед подписанием попросите налогового специалиста с опытом по двустороннему соглашению проверить вашу ситуацию.

Финансирование: машканта до 50 %

Израильские банки (Леуми, Апоалим, Мизрахи-Тфахот, Дисконт) финансируют нерезидентов до 50 % стоимости покупки (75 % для резидентов), на срок от 20 до 30 лет, по ставкам 2026 года примерно от 4 до 6 % в зависимости от программы. Заложите от 4 до 8 недель на рассмотрение: понадобятся подтверждение доходов, расчётные листки по зарплате и выписки по счетам за последние 6 месяцев. Смотрите наш гид по машканте.

ТАМА 38 и Пинуй-Бинуй: городская реновация как возможность

ТАМА 38 и Пинуй-Бинуй — израильские программы городской реновации: ТАМА 38/1 укрепляет и расширяет существующие здания (с добавлением мамада — защищённой комнаты); ТАМА 38/2 и Пинуй-Бинуй предполагают снос и новое строительство. Покупка в утверждённом проекте может создать дополнительную стоимость, но сроки долгие, и многие проекты так и не доходят до стадии разрешения на строительство. Перед вложением средств проверяйте реальный статус разрешения, а не брошюру.

Подписание на расстоянии: доверенность с апостилем

Не нужно лететь в Израиль, чтобы подписать документы. Доверенность, подписанная у нотариуса в Германии и заверенная апостилем, позволяет вашему израильскому адвокату подписать документы от вашего имени. Начинайте оформление заранее: у банков и табу свои формы и сроки.

Покупаете из Германии? Получите сопровождение Немецкоязычный адвокат, ипотечный брокер и налоговый специалист с опытом по двустороннему соглашению — один контакт.