Аренда в Израиле: ставки 2026 года, доходность и налоги

Покупка новостройки под сдачу в аренду остается популярной стратегией в Израиле — ищете ли вы недвижимость из-за границы для будущего переезда или уже живете в стране и хотите получать дополнительный доход. Свежие данные по ставкам аренды, опубликованные в конце сентября, показывают годовой рост рынка, хотя динамика сильно различается в зависимости от площади квартир. Но прежде чем рассчитывать чистую доходность, придется разобраться с налогами на аренду: именно они определяют, сколько вы заработаете на самом деле.

Арендные ставки в августе 2026 года: общая картина по стране

По данным Nadlan Center, опирающимся на статистику платформы WeCheck, средняя стоимость аренды по стране в августе 2026 года составила 5 063 ₪. За месяц ценник просел на 0,8 %, зато в годовом выражении прибавил 3,7 %. Общее число активных объявлений достигло 16 172 — это скромный рост на 0,7 %.

Источник: Nadlan Center, данные WeCheck за август 2026 года.

Маленькие или большие квартиры: две противоположные тенденции

Контраст бросается в глаза. В сегменте просторного жилья предложение подскочило на 15,2 % всего за месяц, а средняя арендная ставка просела на 2,1 %. С компактными квартирами всё иначе: выбор сократился на 6,3 %, тогда как цены аренды удержали планку. Что это значит для инвестора? Более доступные 2- и 3-комнатные квартиры сохраняют высокий спрос. Это подтверждает и ведущий портал объявлений, на данные которого ссылается Globes: интерес к трехкомнатным квартирам снова растет.

В годовом исчислении разница между городами огромна. По той же статистике, аренда подскочила на 7,4 % в Иерусалиме, прибавила 3,6 % в Тель-Авиве-Яффо и показала скромные +0,7 % в Ашдоде. Загляните в наши гиды по Иерусалиму и Тель-Авиву, чтобы присмотреться к новостройкам на этих рынках.

От аренды к доходности: реальные цифры и ориентиры

Валовая доходность считается просто: годовой доход от аренды делится на цену покупки. Но для серьезного расчета важна полная стоимость сделки: цена с учетом НДС 18%, расходы на закрытие сделки (порядка 10–13% в зависимости от параметров) и налог на покупку. Не забудьте заложить возможный простой объекта, регулярное обслуживание, arnona (в зависимости от условий договора) и проценты по кредиту.

Для наглядности: средняя стоимость жилья в Тель-Авиве достигает 3,58 млн ₪ по данным Times of Israel. Поэтому валовая арендная доходность здесь выглядит довольно скромно относительно общенациональных показателей. Что касается финансирования, по данным обзора Nadlan Center, средний инвестиционный кредит вырос за год с 1,17 до 1,37 млн ₪, а средневзвешенная номинальная ставка в августе достигла 4,38%. Банк Израиля, в свою очередь, снизил ключевую ставку до 3,25%. Проверьте свои сценарии с помощью нашего калькулятора финансирования.

Налогообложение аренды в Израиле: три доступных режима

Доходы от сдачи жилья в аренду в Израиле могут облагаться налогом по трем разным схемам. Это общие правила — детали для вашей конкретной ситуации лучше разобрать с налоговым консультантом.

Освобождение в пределах лимита

Доход от сдачи жилой недвижимости не облагается налогом, пока не превышает установленный ежемесячный порог (его пересматривают каждый год). Превысили сумму? Тогда налоговая льгота пропорционально уменьшается.

Фиксированная ставка 10%

Собственник может выбрать налог 10% с валового арендного дохода, вообще без учета расходов. Схема простая и прямолинейная — ее часто выбирают при высоких ставках аренды.

Прогрессивная шкала

Доход облагается по прогрессивной шкале, но появляется право списывать расходы: проценты по кредиту, амортизацию, затраты на ремонт и содержание. Такой вариант может быть очень выгоден при покупке квартиры с привлечением ипотеки.

Нерезидентам обязательно нужно проверить выбор схемы и ее стыковку с налогами в стране проживания вместе с профильным налоговым консультантом. Для тех, кто покупает жилье из-за рубежа, это ключевой вопрос.

Налог на покупку инвестиционной недвижимости

Если вы покупаете квартиру в дополнение к основному жилью, шкала Mas Rechisha будет совсем другой — и заметно менее выгодной, чем для единственной резиденции. Точная ставка рассчитывается индивидуально: здесь играют роль статус резидента, наличие других объектов в собственности и сроки планируемой перепродажи. Все ключевые правила мы разобрали в нашем гиде по Mas Rechisha, а прикинуть расходы поможет калькулятор налогов и сборов.

Наш подход к инвестициям под аренду

Выбирайте метраж квартиры исходя из реального спроса на районе, закладывайте все дополнительные расходы в итоговую себестоимость, сравнивайте налоговые режимы и заранее проверяйте условия финансирования. Ваша команда профессионалов остается неизменной: адвокат · ипотечный брокер · архитектор. Адвокат отвечает за юридическую чистоту договора и оптимизацию налогов на сделке, брокер выбивает лучшие ставки по кредиту, а архитектор оценивает планировку: насколько быстро и выгодно ее получится сдать? Чтобы лучше понять текущий рынок ипотеки, почитайте наш обзор про рост объемов жилищного кредитования.

В базе IsraelStart собрано более 300 новостроек по всему Израилю. Запросите индивидуальный подбор без обязательств, чтобы найти проекты с максимальным арендным потенциалом.

Источники

- Nadlan Center — Цены на аренду за август 2026, данные WeCheck (27/09/2026)
- Times of Israel — Обзор рынка недвижимости за сентябрь 2026
- Nadlan Center — Объем ипотечного кредитования в 2026 году (30/09/2026)
- Банк Израиля — Решение по базовой ставке от 01/09/2026