Квартира «оболочка» и налог на покупку в Израиле: новостройка под отделку остаётся жильём
Пара купила новую квартиру, затем вложила 580 000 ₪ в ремонт перед переездом. Она надеялась заплатить налог на покупку простого здания. Апелляционный комитет отказал: новое жильё с незавершённой отделкой остаётся жильём.
Налог на покупку квартиры «оболочка» в Израиле долгое время был предметом споров. Решение, о котором на этой неделе сообщил Globes, вносит полезное уточнение: новая квартира, сданная с незавершённой отделкой, не является оболочкой в налоговом смысле, даже если покупатель должен вложить в неё значительные средства на ремонт.
Покупаете ли вы основное жильё в Израиле или второе жильё из-за рубежа, вопрос важен: разница в налоге может составлять десятки, а то и сотни тысяч шекелей.
Дело вкратце
Пара покупает в конце 2022 г. новую квартиру в городе в центре, с балконом, крышей и двумя парковочными местами, примерно за 9,4 миллиона шекелей. Это не их единственное жильё.
Перед переездом они снимают другое жильё на восемь месяцев и вкладывают более 580 000 ₪ в ремонт. По их словам, отсутствовали существенные элементы: не подключённая сантехника, отсутствующая плитка в ванных, неполные межкомнатные двери, неустановленные перила, отсутствующие кухня и сантехника.
Они заявляют, что купили «оболочку» (dirat maatefet), классифицированную как простое «здание», с налогом на покупку 6 %. Налоговая администрация переквалифицирует её в жильё, облагаемое 8 %, а затем 10 % для неединственного жилья. Пара оспаривает это в апелляционном комитете по налогам на недвижимость.
Два применённых теста
По судебной практике, жилищное использование оценивается по двум совокупным критериям:
| Тест | Вопрос | В этом деле |
|---|---|---|
| Субъективный | Хочет ли покупатель там жить? | Да, пара заселилась в октябре 2023 г. |
| Объективный | Есть ли у объекта потенциал для проживания? | Да, по мнению комитета |
Почему запрос был отклонён
Комитет отметил, что квартира:
- Была построена по разрешению на жилое строительство;
- Имела сертификат заселения и сертификат завершения, подтверждающие, что строительство закончено;
- Была подключена к воде и электричеству и уже облагалась жилой арноной;
- Имела, через несколько дней после продажи, паркет, окна, электрические жалюзи, розетки и освещение, центральное кондиционирование, облицованную плиткой ванную с душем и туалетом и оборудованную кухню.
По мнению комитета, покупка в таком состоянии с незавершённой отделкой или дефектами не устраняет характер жилья, тем более что оставшиеся работы были относительно незначительными. Покупатели, несомненно, хотели улучшить или персонализировать жильё, что остаётся их правом, но это не делает его оболочкой.
Комитет добавляет, что принятие аргумента привело бы к необоснованному результату: любое жильё в ремонте временно становилось бы «зданием» и получало бы сниженную ставку.
Лазейка уже закрыта
Тема была чувствительной после решения Верховного суда 2022 г., которое позволило продавцу пентхауса, купленного как оболочка, избежать налога на прирост капитала. Затем налоговая администрация добилась принятия в законе о бюджете 2023-2024 расширения определения «жилья»: оболочка, предназначенная для проживания, теперь облагается как жильё.
Иными словами, даже настоящая оболочка, купленная сегодня для проживания, больше не пользуется прежним преимуществом.
Что это меняет для вас
Не рассчитывайте на ремонт для снижения налога
Размер налога на покупку зависит от статуса объекта и вашей ситуации, а не от состояния отделки. Учитывайте его с самого начала в бюджете с помощью симулятора налогов и расходов.
Проверьте свой налоговый статус
Единственное жильё в Израиле, второе жильё, иностранный резидент, инвестор: у каждого профиля своя шкала. Недавняя реформа налога на покупку должна применяться в каждом конкретном случае. См. нашу карточку Мас рехиша и наш гид налоги на недвижимость в Израиле.
Проверьте состояние сдачи в договоре
В новостройках техническое задание, прилагаемое к договору, описывает, что застройщик должен сдать. Если элементы отсутствуют, это вопрос соответствия и дефектов, который нужно решать с застройщиком, а не налоговый рычаг. Архитектор может составить список замечаний при сдаче.
Бюджетируйте ремонт отдельно
Персонализация новой квартиры (кухня, полы, встроенная мебель) может составлять значительную сумму. Эти расходы добавляются к цене, НДС 18 % включён в новостройки, налогу на покупку и расходам на закрытие сделки порядка 10–13 %.
А для иностранного резидента?
Покупатель, не проживающий в Израиле, в принципе подчиняется шкале, применимой к жилью, не являющемуся единственным жильём в Израиле, за исключением особых случаев, предусмотренных законом. Та же логика применяется и здесь: состояние отделки жилья не меняет шкалу. Ваш адвокат должен проверить вашу точную ситуацию до подписания.
Адвокат проверяет ваш налоговый статус и договор, брокер интегрирует всё в финансирование, архитектор курирует сдачу и ремонт. IsraelStart координирует этих трёх экспертов для покупателей из-за рубежа и израильтян, уже живущих в стране, среди более чем 300 новых проектов по всему Израилю. Персональная оценка без обязательств позволит рассчитать реальную стоимость вашей покупки.
Источники
- Globes, решение апелляционного комитета по налогам на недвижимость окружного суда Центра (24/09/2026).
Цифры и решения, сообщённые израильской экономической прессой, переформулированы и представлены в контексте редакцией IsraelStart. Информация носит ориентировочный характер и должна быть проверена с адвокатом, брокером и экспертом до принятия любого решения.
Нужно персональное сопровождение?
Эксперт IsraelStart перезвонит вам в течение 24 часов с персональным анализом вашего проекта.
