Городское обновление в Израиле в 2026 году: стройки сокращаются, решения в пользу собственников
Городское обновление составляет более четверти начала строительства в Израиле, но оно резко сокращается в 2026 году. В то же время несколько недавних решений дают собственникам правоту в спорах с муниципальными налогами.
Городское обновление в Израиле (hitchadshout ironit) стало одним из главных двигателей предложения нового жилья в городах центра. В 2026 году оно, тем не менее, переживает период заметного замедления. В то же время несколько недавних решений, о которых сообщает Merkaz HaNadlan, дают собственникам правоту в спорах с муниципалитетами о налогах.
Для покупателя, резидента Израиля или покупателя из-за рубежа, вот положение дел.
Показатели квартала
По данным CBS за второй квартал 2026 года:
| Показатель (2-й кв. 2026 г.) | Значение |
|---|---|
| Жильё, запущенное в городском обновлении | 4 871 (27 % от начала строительства) |
| в том числе снос-реконструкция | 4 006 построено, 1 429 снесено, то есть 2 577 чистых дополнительных квартир |
| в том числе пристройки к существующим зданиям | 865, из них 400 в Tama 38 укрепление-надстройка |
| Общая динамика за год | около -23 % |
| Снос-реконструкция | -13 % по сравнению с 1-м кв., чуть более -20 % за год |
| Укрепление-надстройка | примерно на треть меньше, за квартал и за год |
Напоминаем: Tama 38/1 обозначает укрепление и надстройку существующего здания, Tama 38/2 — его снос-реконструкцию, а Pinui Binui — снос-реконструкцию комплекса из нескольких зданий.
Где концентрируется городское обновление
За двенадцать месяцев около 17 670 квартир было запущено после сноса существующего здания:
- 45,9 % в округе Тель-Авив;
- 34,6 % в Центральном округе;
- 84,4 % в рамках Tama 38/2 или Pinui Binui.
Пристройки к существующим зданиям (около 4 790 квартир) более рассредоточены: около 19 % в Южном округе, как и в округах Тель-Авив и Центр.
В Тель-Авиве городское обновление объясняет значительную часть возвращения города на первое место по началу строительства. См. наш рейтинг городов.
Решения в пользу собственников
Несколько решений, о которых сообщалось на этой неделе, идут в одном направлении:
- В Тель-Авиве муниципалитет требовал налог около 1,5 миллиона шекелей в проекте Tama 38: требование было отклонено, победа для собственников;
- Апелляционный комитет постановил, что соглашение, подписанное после утверждения плана, не препятствует освобождению от налога на улучшение (heitel hashbacha) на защищённые комнаты (mamad);
- В Кирьят-Ате местная комиссия должна вернуть более миллиона шекелей, неправомерно взысканных с землевладельцев.
Эти решения не имеют автоматического общего значения, но они напоминают, что налоги, связанные с городским обновлением, можно оспаривать, и что хорошее юридическое сопровождение имеет конкретную ценность.
Проекты, которые всё же продвигаются
Несмотря на общее замедление, многие проекты продвигаются:
- В Иерусалиме две башни до 30 этажей на 222 квартиры должны заменить старые железнодорожные здания в Бейт-ха-Кереме;
- В Ход-ха-Шароне два плана, предусматривающие башни и сотни квартир, поступают в окружную комиссию;
- В Эйлате две башни и сотни квартир были одобрены вместо 208 старых квартир;
- В Рамат-Гане проект башни на 208 квартир, с офисами и магазинами, вызывает возражения землевладельцев, оспаривающих распределение прав на строительство, по данным Globes.
Этот последний пример показывает, что проект может быть задержан возражениями, даже пройдя несколько этапов.
Покупка в проекте городского обновления
Эти программы предлагают редкое преимущество: новое жильё в уже сложившихся районах, близких к транспорту, школам и магазинам. Тем не менее они требуют специфических проверок:
1. Административный прогресс: утверждённый план, соглашения существующих собственников, выданное разрешение, организованное переселение. Чем дальше продвинулся проект, тем надёжнее график.
2. Гарантии: как и при любой покупке на этапе строительства, каждый платёж должен быть покрыт. См. как защитить себя на этапе строительства.
3. Налоги: распределение налога на улучшение и других сборов должно быть ясно прописано в договоре.
4. Регистрация в реестре: в сложных проектах окончательная регистрация может занять время.
5. Полная стоимость: НДС 18 % включён в новое жильё, налог на покупку в зависимости от вашего профиля, расходы на закрытие сделки порядка 10-13 %.
Пример города, движимого городским обновлением, читайте в нашем анализе Реховота или в нашем гиде по району Бицарон в Тель-Авиве.
IsraelStart включает программы городского обновления среди более чем 300 новых проектов по всему Израилю и сопровождает покупателей из-за рубежа, как и израильтян, уже находящихся на месте, с адвокатом, брокером и архитектором. Персональная оценка без обязательств позволяет оценить проект перед тем, как брать на себя обязательства.
Источники
- Merkaz HaNadlan, начало строительства и городское обновление во 2-м квартале 2026 года по данным CBS (17/09/2026).
- Merkaz HaNadlan, решения о налогах в городском обновлении и текущие проекты (22-24/09/2026).
- Globes, возражения против проекта башни в Рамат-Гане (23/09/2026).
Цифры и решения, о которых сообщает израильская экономическая пресса, переформулированы и представлены в контексте редакцией IsraelStart. Информация носит ориентировочный характер, её следует подтвердить у адвоката, брокера и эксперта перед любым решением.
Нужно персональное сопровождение?
Эксперт IsraelStart перезвонит вам в течение 24 часов с персональным анализом вашего проекта.
