IVA Imobiliário em Israel (Ma'am 18%): O que os Compradores Estrangeiros Precisam Saber

Ma'am 18%: Incluído no Preço do Imóvel Novo

O IVA israelense (Ma'am, מע"מ) está fixado em 18% em 2026. Para imóveis novos, a regra fundamental que todo comprador estrangeiro deve lembrar é: o IVA está incluído no preço exibido pelo incorporador. O preço que você vê no catálogo IsraelStart é o valor final com impostos. Não é necessário calcular mais 17% além do preço anunciado.

Essa inclusão automática é uma particularidade do mercado israelense de imóveis novos. O incorporador (kablan) é um profissional sujeito ao IVA, e a legislação exige que os preços comunicados ao público sejam com impostos incluídos. Isso é uma diferença importante em relação a alguns países europeus, onde os preços podem ser apresentados sem impostos.

Para um apartamento novo anunciado por ₪2.000.000, a divisão é: preço sem IVA = ₪1.709.402, IVA ( 18%) = ₪290.598, total com IVA = ₪2.000.000. Essa divisão só tem impacto prático para a contabilidade fiscal do incorporador. Para você, comprador, só importa o preço final exibido.

Novo vs antigo: impacto do IVA

A distinção entre imóveis novos e antigos tem impacto direto no IVA. Para imóveis novos vendidos por um promotor profissional, o IVA está incluído no preço, como explicado acima. Para imóveis antigos vendidos por um particular, não há IVA. As transações entre particulares são isentas de Ma'am.

Essa diferença não significa que o imóvel antigo seja mais barato: os preços de mercado naturalmente já consideram esse componente. Um apartamento novo por 2.000.000₪ com IVA incluído e um apartamento antigo similar por 1.800.000₪ sem IVA não refletem uma diferença de IVA, mas sim uma diferença de valor relacionada ao estado do imóvel, acabamentos e garantias.

Para o comprador não residente que busca investir do exterior, o imóvel novo geralmente continua sendo a escolha preferida por vários motivos: garantias do promotor, pagamentos parcelados, acompanhamento turnkey da IsraelStart e acabamentos modernos sem necessidade de reformas.

IVA sobre os serviços (advogado, corretagem)

Embora o IVA não impacte o preço do imóvel em si, ele se aplica a todos os serviços acessórios à aquisição. Seu advogado cobra seus honorários + 18% de IVA. O corretor mashkanta cobra sua comissão + 17%. O perito imobiliário (Shomé) cobra sua avaliação + 17%. A empresa de gestão de locação cobra sua comissão + 17%. Arquitetos ou decoradores também cobram seus serviços + 17%.

É fundamental incluir esse IVA no seu cálculo de custos adicionais. Para um advogado que cobra 1% do valor de um imóvel de 2.000.000₪, o valor total com IVA é 23.400₪ (20.000₪ + 3.400₪ de IVA), e não 20.000₪. Essa diferença de 17% em cada serviço adicional se acumula e pode representar de 0,5% a 1% do valor total do imóvel.

Recuperação do IVA: é possível?

Para um comprador residencial (investimento para aluguel ou moradia), o IVA sobre o imóvel novo não é recuperável. Você é considerado consumidor final, não profissional. O mesmo vale para o IVA sobre serviços (advogado, corretagem, gestão).

A recuperação do IVA só é possível em contexto profissional: se você adquirir um imóvel comercial (escritório, loja) por meio de uma empresa israelense sujeita ao IVA, ou se for um incorporador profissional. Para o comprador residencial do exterior, esse cenário não se aplica.

Impacto no cálculo da rentabilidade do aluguel

O IVA não tem impacto direto no cálculo da rentabilidade bruta do aluguel, pois o preço de compra já inclui o IVA. Os aluguéis residenciais em Israel são isentos de IVA (não há Ma'am sobre aluguéis residenciais). Portanto, a rentabilidade é calculada simplesmente: aluguel anual ÷ preço de compra com IVA = rentabilidade bruta.

Por outro lado, o IVA impacta a rentabilidade líquida através das taxas de administração. Se o seu gestor imobiliário cobra 8% do aluguel + IVA, o custo efetivo é de 9,36% do aluguel. Essa diferença deve ser considerada na sua projeção de rentabilidade. Para um investimento em aluguel otimizado, cada ponto percentual conta.

Mudanças legislativas previstas para 2026

A taxa de IVA em Israel é frequentemente tema de debates políticos. Após ter sido elevada de 17% para 18% e depois reduzida novamente para 17%, estão em discussão novos aumentos para 18% com o objetivo de financiar despesas de defesa. Caso essa elevação seja aprovada, ela se aplicará apenas aos contratos assinados após a data de entrada em vigor, sem efeito retroativo sobre contratos existentes.

Para compradores que ainda estão avaliando, esse risco de aumento é um argumento para assinar rapidamente: um imóvel de 2.000.000₪ com IVA de 18% (em vez de 18%) custaria cerca de 15.000₪ a mais ao incorporador, valor que provavelmente será repassado aos preços anunciados. O momento atual é favorável.

Para uma visão completa sobre a tributação imobiliária em Israel, consulte nosso guia dedicado que cobre os 5 impostos aplicáveis.