Segunda residência em Israel: tudo o que precisa saber

Um vínculo com Israel, investimento patrimonial e base para temporadas.

Porquê segunda residência em Israel?

Para muitos brasileiros do exterior, possuir um imóvel em Israel vai além do investimento financeiro. É um vínculo concreto com o país, um ponto de ancoragem para as festas, férias e temporadas regulares. Com voos a partir de ~15h desde São Paulo (com escala), Israel é um destino de segunda residência cada vez mais acessível para brasileiros.

Fiscalidade da segunda residência

Como não residente, estará sujeito ao Mas Rechisha à taxa majorada (8-10%). A Arnona (imposto municipal) permanece devida mesmo em caso de não ocupação, salvo pedido de isenção parcial. Para os rendimentos locativos, o acordo fiscal evita a dupla tributação. Consulte o nosso guia fiscal completo.

Melhores cidades para segunda residência

Netanya: Destino nº1 do exterior francófona. Frente marítima, comunidade, preços razoáveis.

Jerusalém: Para temporadas ligadas às festas e à espiritualidade. Forte procura locativa de curta duração.

Eilat: Estância balnear com zona franca (isenção de IVA). Rendimento turístico elevado.

Herzliya Pituah: O segmento luxo. Vilas e penthouses à beira-mar, marina, restaurantes de topo.

Gestão à distância: as soluções

Gerir uma segunda residência à distância requer organização rigorosa. As empresas de gestão oferecem serviços «chave na mão» incluindo: acolhimento de inquilinos, limpeza, manutenção e pagamento de encargos. Conte 10-15% da renda. IsraelStart propõe um serviço de gestão dedicado aos proprietários do exterior. Um advogado imobiliário acompanha-o também para assegurar a sua aquisição.

As obrigações administrativas

O imposto municipal sobre a habitação, a Arnona, aplica-se a todo o proprietário, resida ou não no país. O valor varia conforme o município, a área e a classificação do imóvel: um apartamento em Telavive não é tributado como uma vivenda em Eilat. A fatura chega geralmente por correio e também pode ser paga online no site da câmara. Verifique se o imóvel está registado em seu nome para evitar notificações.

Se arrendar o seu imóvel, ainda que por algumas semanas por ano, esses rendimentos têm de ser declarados. Israel oferece, nomeadamente, um regime de taxa fixa de 10 % sobre as rendas brutas, simples e adequado a rendimentos modestos, embora existam outros regimes consoante os montantes. Um contabilista local, habituado a processos de não residentes, garante a escolha do regime e o calendário das declarações.

O seguro de habitação multirriscos cobre o imóvel, inclusive durante as suas ausências prolongadas: declare o uso como segunda residência e verifique as exclusões por longos períodos de desocupação. Para os trâmites correntes —câmara, condomínio, fornecedores—, uma procuração passada a uma pessoa de confiança ou a um gestor local permite assinar e pagar na sua ausência.

Tirar o máximo partido da sua segunda residência

O arrendamento de curta duração maximiza o rendimento por noite, mas exige uma gestão ativa: limpeza, entrega de chaves, anúncios. O arrendamento de longa duração oferece um rendimento estável com pouca intervenção, à custa de menor disponibilidade para as suas próprias estadias. O equilíbrio certo depende da frequência das suas visitas e do tempo que está disposto a dedicar, diretamente ou através de um intermediário.

Um imóvel desocupado durante meses degrada-se depressa: humidade, ar condicionado, canalização. Uma visita regular —de um vizinho, um zelador ou uma empresa de manutenção— permite arejar, verificar as instalações e detetar fugas antes que fiquem caras. Preveja também a manutenção dos exteriores se o imóvel tiver varanda ou jardim, além de uma vistoria profissional periódica para total tranquilidade.

Câmaras ligadas, alarme com videovigilância, fechaduras inteligentes: a domótica permite vigiar e proteger o seu imóvel a partir do celular, onde quer que esteja. Os alertas em tempo real e o acesso remoto para os prestadores de serviços (limpeza, manutenção) trazem tranquilidade e evitam deslocações desnecessárias. Escolha equipamentos compatíveis com as redes locais para uma instalação sem surpresas.

O custo real de uma segunda habitação vazia dez meses por ano

Comprar é apenas o início do orçamento. Um apartamento de 90 m² em [Netanya](/ville/netanya), fechado dez meses por ano, custa dinheiro todos os anos: primeiro o Arnona — em Tel Aviv, entre 70 e 120 ₪ por m² e por ano consoante o bairro, ou seja, 6.300 a 10.800 ₪ para 90 m². Depois as despesas de condomínio (*waad habayit*), 300 a 800 ₪ por mês consoante o nível — uma torre com piscina e porteiro ultrapassa esse teto.

O orçamento anual de um apartamento padrão: - Arnona: 4.000 a 11.000 ₪ consoante a cidade e a área - Waad Habayit: 3.600 a 9.600 ₪ - Seguro multirriscos: 1.200 a 3.000 ₪ - Água, eletricidade, internet, alarme: ~3.500 ₪ - Visitas de manutenção: 3.000 a 6.000 ₪ Total: 15.000 a 30.000 ₪ por ano em despesas fixas, antes de lá passar uma única noite.

Existe uma isenção parcial do Arnona após seis meses de desocupação, mas tem de ser pedida na câmara municipal e nunca é automática. Não a inclua no seu orçamento: um imóvel com custos anuais controlados mantém-se com prazer.

Segunda habitação ou investimento para arrendar: comparativo fiscal

Para um não residente, a diferença não está na compra mas no uso: | | Uso pessoal | Arrendamento (ainda que parcial) | |---|---|---| | Imposto de compra | 8 % desde o primeiro shekel, 10 % acima de 6.055.070 ₪ | Igual | | Arnona | Pago todos os anos, mesmo vazio | Pago todos os anos | | Rendimentos | — | Tributáveis em Israel (10 % fixo sobre rendas brutas modestas) | | Revenda | 25 % sobre a mais-valia real, 15 % retidos na fonte | Igual |

Três ou quatro estadias por ano e um apartamento que dorme o resto do tempo: o arrendamento de temporada compensa parte das despesas, em troca de uma gestão ativa — ver o nosso [guia fiscal](/blog/fiscalite-immobiliere-israel). Projeto de instalação futura? Leia [pied-à-terre e aliyah](/blog/pied-a-terre-israel-alyah): o estatuto de olé muda as regras do jogo.

Perguntas frequentes

É preciso ser residente israelita para comprar uma segunda residência?

Não. Não existe qualquer restrição à compra de imóveis por estrangeiros: um não residente pode adquirir um apartamento ou uma casa em Israel nas mesmas condições de propriedade que um residente. A única diferença relevante é o financiamento bancário, limitado a cerca de 50 % do valor do imóvel para não residentes. O resto do procedimento —escritura redigida pelo advogado, registo da transmissão no Tabu (registo predial)— é idêntico.

O que acontece fiscalmente se arrendar o meu imóvel parte do ano?

As rendas recebidas são tributáveis em Israel, mesmo para um não residente. O regime mais simples é a taxa fixa de 10 % sobre as rendas brutas, sem dedução de despesas, muitas vezes vantajoso para rendimentos limitados. Consoante os montantes, podem aplicar-se outros regimes fiscais. Recorra a um consultor fiscal para escolher o regime adequado e cumprir as obrigações declarativas.

Como gerir as despesas correntes na minha ausência?

A maioria das despesas —Arnona, condomínio, água, eletricidade— pode ser paga por débito direto ou online a partir do estrangeiro. Para o resto, uma procuração passada a uma pessoa de confiança ou um contrato com uma empresa de gestão local cobre emergências e trâmites administrativos. Implemente estes automatismos desde a compra para evitar dívidas e penalizações.

Quanto custa por ano uma segunda habitação vazia?

Para um 90 m² padrão, conte 15.000 a 30.000 ₪ por ano: Arnona, condomínio, seguro, taxas e visitas de manutenção. A isenção parcial do Arnona após seis meses de desocupação pede-se na câmara municipal — nem automática nem garantida.

Posso arrendar a minha segunda habitação por curta duração, tipo Airbnb?

Sim, é muito comum — milhares de apartamentos em Tel Aviv. Mas os rendimentos declaram-se em Israel e o fisco fiscaliza os anfitriões que não o fazem. Verifique o regulamento do condomínio e, à distância, confie a gestão a um profissional local.

Que fiscalidade se aplica na revenda para um não residente?

Mas Shevach: 25 % sobre a mais-valia real, sem a isenção de habitação própria dos residentes. O comprador retém 15 % do preço na fonte, regularizado depois. Guarde as faturas de obras: reduzem a mais-valia tributável.

Fontes: Israel Tax Authority, Gabinete Central de Estatísticas de Israel, câmaras municipais.