Torre de luxo parada, disputas entre incorporadora e construtora: como se proteger ao comprar na planta

Comprar na planta em Israel continua sendo a principal forma de adquirir imóveis novos. Contudo, um artigo publicado esta semana pelo Globes nos lembra que alguns projetos podem sair dos trilhos: uma torre de luxo em Tel Aviv vendeu apenas cerca de metade de suas unidades após dez anos de comercialização, enquanto os promotores e a construtora se enfrentam em arbitragem por mais de um bilhão de shekels em reivindicações cruzadas.

Este caso é excepcional, claro. Mas ele ilustra bem por que todo comprador, seja residente israelense ou alguém que compra do exterior, deve sempre contar com as proteções previstas pela lei e pelo contrato.

Um caso exemplar

De acordo com o Globes, a construtora exige sozinha cerca de 270 milhões de shekels, e vários processos judiciais visam o projeto. Para os compradores, este tipo de situação pode significar atrasos, dificuldades na gestão do edifício e incerteza sobre o valor de revenda.

Num mercado onde as vendas estão lentas e alguns promotores chegam a alugar os seus imóveis não vendidos (veja a nossa análise), a seleção do projeto e a qualidade do contrato são mais importantes do que nunca.

Conheça sete proteções essenciais a exigir.

Proteção 1: A garantia de cada pagamento

A lei israelense sobre a venda de apartamentos exige que o vendedor garanta os valores pagos pelo comprador, caso ultrapassem um determinado limite do preço. Essa garantia geralmente assume a forma de uma garantia bancária vinculada ao financiamento do projeto, ou de uma apólice de seguro.

Na prática: cada pagamento deve ser acompanhado da garantia correspondente. Nunca desembolse uma quantia considerável sem ter o documento em mãos. Consulte nossa ficha sobre garantias e financiamento.

Proteção 2: A Nota de Advertência

A nota de advertência (hearat azhara) é registada no cadastro predial em benefício do comprador. Ela impede que o imóvel seja vendido a terceiros ou onerado sem o seu consentimento. Compreender o funcionamento do Tabo ajuda a acompanhar este passo.

Proteção 3: Um Advogado Independente

O contrato padrão do promotor é redigido pelo seu advogado, no seu próprio interesse. Seu próprio advogado, independente do promotor, negocia as cláusulas, verifica a situação jurídica do terreno, a licença, o financiamento bancário do projeto e as garantias. Quer saber mais? Veja o papel do advogado.

Proteção 4: Prazos e Penalidades

A lei já prevê uma compensação se a entrega atrasar além de um certo período. Mas o seu contrato pode ser ainda mais robusto:

- Data de entrega exata, sem margem para meras estimativas;
- Multas por atraso bem definidas e automáticas;
- Restrição dos casos de força maior que a construtora pode alegar.

Com as obras a estenderem-se e o ritmo de novos projetos a abrandar, este aspeto é vital. Veja os dados da construção.

Proteção 5: A Solidez do Promotor

Antes de assinar, verifique:

- O histórico de entregas do promotor: projetos concluídos, prazos cumpridos, qualidade;
- O banco que financia o projeto: um financiamento dedicado (livui) oferece um quadro de controlo;
- O progresso real da obra e da comercialização;
- Quaisquer litígios em curso.

Proteção 6: O Cronograma de Pagamentos

Um cronograma de pagamentos que acompanha o progresso real da obra protege melhor do que um cronograma concentrado no início. As fórmulas « 20/80 » reduzem o esforço inicial, mas transferem o risco de financiamento para a entrega. Teste os seus cenários com o simulador de escalonamento de pagamentos.

Proteção 7: A Entrega

No momento da entrega das chaves, um arquiteto ou engenheiro inspeciona o imóvel. Ele elabora uma lista de possíveis defeitos e verifica se tudo está em conformidade com o caderno de encargos. A legislação estabelece prazos de garantia para esses defeitos, e o promotor imobiliário é obrigado a corrigi-los nesse período.

Em resumo

Não se esqueça do custo total: IVA de 18% incluído no imóvel novo, imposto de aquisição conforme seu perfil, taxas de fechamento da ordem de 10 a 13%. Para ir mais longe, leia nosso guia comprar na planta em Israel.

Sinais de Alerta

Alguns sinais devem levá-lo a ter cautela antes de assinar: um promotor que apressa a assinatura sem dar tempo ao seu advogado para verificar, pagamentos solicitados sem garantia, um canteiro de obras parado há vários meses, descontos muito significativos sem explicação, ou a ausência de financiamento bancário dedicado ao projeto. Nenhum desses sinais é impeditivo por si só, mas cada um justifica verificações adicionais.

A IsraelStart coordena o advogado, o corretor e o arquiteto para compradores vindos do exterior, assim como para israelenses já residentes, e seleciona os promotores entre mais de 300 novos projetos em todo Israel. Um balanço personalizado, sem compromisso, permite comprar na planta com total tranquilidade.

Fontes

- Globes, torre de luxo em Tel Aviv com metade das unidades vendidas e disputas entre incorporadores e construtora (20 e 24/09/2026).
- Globes, incorporadores que alugam suas unidades não vendidas (22/09/2026).

Os dados e decisões foram divulgados pela imprensa econômica israelense, e a equipe editorial da IsraelStart os reformulou e colocou em perspectiva. Lembre-se que estas são informações indicativas, e é fundamental validá-las com um advogado, um corretor e um especialista antes de tomar qualquer decisão.