IVA Immobiliare in Israele (Ma'am 18%): Cosa Devono Sapere gli Acquirenti Stranieri

Ma'am 18%: Inclusa nel Prezzo del Nuovo

L'IVA israeliana (Ma'am, מע"מ) è fissata al 18% nel 2026. Per gli immobili nuovi, la regola fondamentale che ogni acquirente straniero deve ricordare è: l'IVA è inclusa nel prezzo indicato dal costruttore. Il prezzo che vedi nel catalogo IsraelStart è il prezzo finale, tasse incluse. Non devi prevedere un 17% in più rispetto al prezzo pubblicizzato.

Questa inclusione automatica è una particolarità del mercato immobiliare israeliano del nuovo. Il costruttore (kablan) è un professionista soggetto a IVA, e la legge impone che i prezzi comunicati al pubblico siano comprensivi di tasse. È una differenza importante rispetto ad alcuni paesi europei dove i prezzi immobiliari possono essere indicati al netto delle tasse.

Per un appartamento nuovo pubblicizzato a 2.000.000₪, la suddivisione è: prezzo senza IVA = 1.709.402₪, IVA ( 18%) = 290.598₪, totale con IVA = 2.000.000₪. Questa suddivisione ha rilevanza solo per la contabilità fiscale del costruttore. Per te, acquirente, conta solo il prezzo finale esposto.

Nuovo vs vecchio: impatto dell'IVA

La distinzione tra immobili nuovi e vecchi ha un impatto diretto sull'IVA. Per i nuovi venduti da un promotore professionale, l'IVA è inclusa nel prezzo come spiegato sopra. Per i vecchi venduti da un privato, non c'è IVA. Le transazioni tra privati sono esenti da Ma'am.

Questa differenza non significa che i vecchi siano più economici: i prezzi di mercato integrano naturalmente questa componente. Un appartamento nuovo a 2.000.000₪ IVA inclusa e uno vecchio simile a 1.800.000₪ senza IVA non riflettono una differenza di IVA, ma una differenza di valore legata allo stato dell'immobile, alle finiture e alle garanzie.

Per l'acquirente non residente che desidera investire dall'estero, il nuovo rimane generalmente la scelta preferita per diversi motivi: garanzie del promotore, pagamenti dilazionati, assistenza chiavi in mano di IsraelStart e finiture moderne senza lavori da prevedere.

IVA sui servizi (avvocato, mediazione)

Anche se l'IVA non incide sul prezzo dell'immobile stesso, si applica a tutti i servizi accessori all'acquisto. Il vostro avvocato applica le sue parcelle + 18% di IVA. Il mediatore mashkanta applica la sua commissione + 17%. L’esperto immobiliare (Shomé) applica la sua perizia + 17%. La società di gestione locativa applica la sua commissione + 18%. Anche architetti o arredatori applicano i loro servizi + 17%.

È fondamentale includere questa IVA nel calcolo dei costi aggiuntivi. Ad esempio, se un avvocato applica l’1% sul prezzo di un immobile di 2.000.000₪, l’importo totale IVA inclusa è di 23.400₪ (20.000₪ + 3.400₪ di IVA), e non 20.000₪. Questa differenza del 17% su ogni servizio aggiuntivo si accumula e può rappresentare dallo 0,5% all’1% del prezzo totale dell’immobile.

Recupero dell’IVA: è possibile?

Per un acquirente residenziale (investimento locativo o abitazione), l’IVA su un immobile nuovo non è recuperabile. Sei considerato un consumatore finale, non un professionista. Lo stesso vale per l’IVA sui servizi (avvocato, intermediazione, gestione).

Il recupero dell’IVA è possibile solo in ambito professionale: se acquisti un immobile commerciale (ufficio, locale) tramite una società israeliana soggetta a IVA, o se sei un promotore professionale. Per l’acquirente residenziale dall’estero, questo scenario non si applica.

Impatto sul calcolo della redditività dell'affitto

L'IVA non ha un impatto diretto sul calcolo della redditività lorda dell'affitto, poiché il prezzo d'acquisto include già l'IVA. Gli affitti residenziali in Israele sono esenti da IVA (nessun Ma'am sugli affitti abitativi). Di conseguenza, la redditività si calcola semplicemente: affitto annuale ÷ prezzo d'acquisto comprensivo di IVA = redditività lorda.

Tuttavia, l'IVA incide sulla redditività netta attraverso le spese di gestione. Se il tuo gestore immobiliare applica l'8% dell'affitto + IVA, il costo effettivo è pari al 9,36% dell'affitto. Questa differenza deve essere inclusa nella tua proiezione di redditività. Per un investimento locativo ottimizzato, ogni punto percentuale conta.

Evoluzioni legislative previste per il 2026

L'aliquota IVA in Israele è spesso oggetto di dibattito politico. Dopo essere stata aumentata dal 17% al 18% e poi riportata al 17%, sono in corso discussioni su un possibile nuovo aumento al 18% per finanziare le spese per la difesa. Se questa modifica verrà approvata, si applicherà ai contratti firmati dopo la data di entrata in vigore, senza effetti retroattivi sui contratti già esistenti.

Per gli acquirenti ancora indecisi, questo possibile aumento rappresenta un motivo per firmare rapidamente: un immobile da 2.000.000₪ con IVA al 18% (invece che al 18%) costerebbe circa 15.000₪ in più al promotore, un costo che probabilmente verrà trasferito nei prezzi esposti. Il momento attuale è favorevole.

Per una panoramica completa sulla fiscalità immobiliare in Israele, consulta la nostra guida dedicata che copre le 5 tasse applicabili.