Ashdod: un centro commerciale trasformato in un quartiere con 1.800 abitazioni

Ad Ashdod, un grande centro commerciale potrebbe diventare, a tappe, un vero e proprio quartiere residenziale. La Commissione del Distretto Sud ha appena compiuto un passo decisivo decidendo di presentare il piano. Per un acquirente dall'estero così come per gli israeliani già in Israele, questo caso illustra una tendenza di fondo: le città israeliane si stanno ricostruendo trasformando parcheggi e aree commerciali in abitazioni.

Cosa prevede il piano

Secondo Nadlan Center (6 ottobre 2026), la commissione urbanistica del distretto Sud ha appena deciso di presentare, con riserva, il piano di riconversione di un grande complesso commerciale situato in via Jabotinsky, all'incrocio tra la zona industriale e il centro città. L'obiettivo è trasformare gradualmente un'area pensata per le auto in un quartiere misto che unisca abitazioni, negozi, lavoro e servizi pubblici.

Le torri sono previste lungo il boulevard Ben Gourion e via Weizmann. Il piano riserva un terreno per una scuola elementare e prevede circa 17.000 m² di ulteriori usi pubblici nel quartiere vicino, anch'esso in fase di rinnovamento.

Un centro commerciale che rimane aperto

Particolarità del progetto: il centro commerciale esistente rimarrà operativo durante lo sviluppo dei complessi residenziali. Le abitazioni saranno costruite progressivamente intorno, e nuovi spazi commerciali sono previsti a ovest del sito. L'accordo si basa su una ricomposizione fondiaria negoziata tra i proprietari privati, il comune e l'Autorità Fondiaria. Questo tipo di accordo tra più parti richiede tempo.

Un terzo sono piccoli appartamenti

Con circa 600 appartamenti di 55 m², il progetto dedica uno spazio insolito alle piccole metrature. Questo è coerente con la domanda: a fine settembre, i dati sugli affitti pubblicati dal Nadlan Center mostravano, in un mese, un calo dell'offerta e affitti stabili per gli appartamenti da 1 a 3 vani, mentre le abitazioni più grandi vedevano aumentare l'offerta. Ad Ashdod, gli affitti erano cresciuti solo dello 0,7% in un anno.

Per un investitore, una piccola unità nuova abbassa il costo d'ingresso. Per una giovane coppia, spesso è l'unica porta d'accesso alla proprietà in una città costiera.

Ashdod e l'offerta nuova: una città in ritardo sul suo accordo-tetto

Il bilancio degli accordi-tetto pubblicato questa settimana da Globes classifica Ashdod tra le città meno avanzate: solo il 14,95% delle abitazioni previste dall'accordo firmato nel 2017 sono state commercializzate. I grandi nuovi quartieri su terreni pubblici sono quindi in ritardo, mentre le riconversioni di siti esistenti prendono il sopravvento. Dettagliamo queste differenze nel bilancio degli accordi-tetto.

Anche il contesto regionale conta. A fine settembre, il Ministero delle Finanze stimava in 11.457 le nuove abitazioni effettivamente invendute nel distretto Sud, annullamenti inclusi. L'acquirente dispone quindi di un reale potere di negoziazione sui progetti già in vendita.

Riferimenti di prezzo nella regione

A titolo indicativo, Globes ha pubblicato il 3 ottobre alcune recenti rivendite ad Ashkelon, la città vicina, secondo l'Autorità fiscale: un appartamento di 4 locali di 103 mq a 1,77 M₪ e uno di 3 locali di 77 mq a 980.000₪, ovvero circa 12.700 a 17.200₪/mq. I prezzi ad Ashdod sono generalmente più alti: confronta con lo stesso budget usando il nostro simulatore di budget per città.

Cosa tenere a mente

- Fase del piano. Un deposito condizionato apre la fase delle opposizioni. L'approvazione definitiva, i permessi e la commercializzazione arriveranno più tardi, senza una tempistica annunciata.
- Fasi. Un quartiere costruito a tappe significa anni di lavori per i primi residenti.
- Uso misto. Vivere sopra o accanto a negozi offre servizi, ma anche passaggio e rumore: la posizione del lotto nel quartiere sarà determinante.
- Alloggi speciali. Circa 400 unità sono destinate a residenze per studenti o anziani: non sono offerte classiche di acquisto.
- Altezze. Torri di 30 piani sugli assi principali modificheranno le viste e l'irraggiamento solare degli edifici vicini.

Comprare ad Ashdod oggi

Per un acquirente dall'estero, Ashdod unisce costa, una grande comunità francofona e prezzi inferiori rispetto al centro del paese. Per un israeliano già residente in Israele, è una città di lavoro trainata dal porto, dove si possono ancora trovare ampie superfici.

In entrambi i casi, privilegia i progetti con permesso e garanzie bancarie, e calcola il costo totale: IVA del 18% inclusa nel prezzo del nuovo, spese di chiusura dal 10 al 13%, tassa di acquisto (Mas Rechisha) da verificare in base al profilo—da stimare con il simulatore di tasse e costi.

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Fonti

- Nadlan Center — Ashdod: 1.800 unità abitative per il quartiere che sostituirà un centro commerciale (06/10/2026)
- Globes — Accordi sui tetti: il bilancio (06/10/2026)
- Globes — Stock reale di immobili invenduti nel distretto sud (27/09/2026)
- Nadlan Center — Affitti di agosto 2026, dati WeCheck (27/09/2026)
- Globes — Rivendite recenti ad Ashkelon (03/10/2026)