Gerusalemme: una torre di 25 piani a Kiryat HaYovel, battaglia a Ein Karem

A Gerusalemme, la costruzione di edifici alti non è mai un argomento neutro. Tra la pressione demografica, la scarsità di terreni e un paesaggio storico unico, ogni torre viene discussa. Due progetti di questa settimana, situati nella stessa zona sud-occidentale della città, offrono un esempio utile a qualsiasi acquirente, sia che stia preparando il proprio progetto dall'estero sia che faccia già parte degli israeliani residenti in Israele.

Kiryat HaYovel: 190 unità abitative approvate in via Borochov

Secondo Nadlan Center, il 7 ottobre 2026 la commissione distrettuale di Gerusalemme ha approvato un piano di rinnovamento urbano per via Borochov, a Kiryat HaYovel. Tre vecchi edifici saranno demoliti e sostituiti da una torre di circa 25 piani e un edificio di 10 piani, con negozi e strutture pubbliche. Il progetto quadruplicherà circa il numero di unità abitative sul sito: questa densificazione finanzia il trasferimento dei proprietari attuali in nuovi appartamenti.

Secondo i promotori del progetto, la commissione locale sostiene l'iniziativa e circa il 75% dei proprietari ha dato il proprio consenso. Sperano di poter avviare i lavori nel 2027. Uno di loro indica che stanno preparando più di dodici complessi a Gerusalemme, per un totale di circa 4.500 unità abitative: un dato dichiarato, da considerare con la prudenza necessaria per ogni portafoglio progetti.

Ein Karem: Quattro torri e un ricorso

Il secondo dossier è più controverso. Nadlan Center ha dettagliato il 6 ottobre il ricorso presentato contro un grande progetto situato su terreni aperti tra Kiryat HaYovel e il villaggio storico di Ein Karem. La commissione distrettuale lo ha approvato il 16 luglio. Tre dei suoi stessi membri, tra cui un vicesindaco, hanno portato il caso alla sottocommissione ricorsi del Consiglio Nazionale di Pianificazione per chiederne l'annullamento o la revisione.

Fonte: Nadlan Center.

Argomentazioni degli oppositori

- Altezze: la politica municipale consente edifici oltre i 17 piani solo a determinate condizioni, che qui non sarebbero rispettate.
- Natura urbana: il sito è classificato tra le aree di natura urbana della città, e diversi boschetti scomparirebbero.
- Ein Karem: le torri si avvicinerebbero alle case del villaggio e ridurrebbero la fascia verde, il che potrebbe danneggiare la candidatura a patrimonio mondiale.
- Traffico: l'accesso è già congestionato, secondo una perizia allegata alle opposizioni.
- Tram: il sito non è sulla linea; il collegamento previsto tramite ascensori, passerelle e scale mobili non è mai stato realizzato a Gerusalemme.
- Concorrenza con la riqualificazione urbana: oltre 12.000 alloggi sono già stati approvati nell'area, e un migliaio su terreno libero potrebbe indebolire questi interventi.

L'ispettore incaricato delle opposizioni aveva raccomandato di respingere la maggior parte di esse, eliminando però un edificio alberghiero e imponendo una realizzazione per fasi. I richiedenti ritengono che la commissione non abbia seguito pienamente queste raccomandazioni.

Cosa insegnano questi due casi all'acquirente

Un piano approvato non è un piano definitivo

L'esempio di Ein Karem mostra che un'approvazione distrettuale può ancora essere contestata a livello nazionale. Un ricorso può ridurre il numero di piani, imporre una realizzazione per fasi o ritardare l'intero progetto di diversi anni.

La riqualificazione urbana ha un vantaggio politico

Ricostruire su un sito già edificato incontra meno opposizione rispetto a costruire su aree libere. È uno dei motivi per cui la riqualificazione urbana ha un ruolo importante nell'offerta di nuove abitazioni a Gerusalemme. Le regole edilizie stanno cambiando anche in altre città, come spieghiamo nel nostro articolo su il ritorno delle agevolazioni edilizie.

L'ambiente futuro conta quanto l'appartamento

Con oltre 12.000 unità abitative approvate nella zona, il sud-ovest di Gerusalemme cambierà profondamente: panorami, viabilità, scuole, negozi. Un appartamento va valutato anche in base a ciò che diventerà il suo quartiere.

Comprare a Gerusalemme: il metodo

Per chi acquista dall'estero, Gerusalemme è spesso una scelta di cuore. Motivo in più per richiedere fatti concreti: fase del progetto, esistenza di ricorsi, permessi, calendario contrattuale. Chiedi anche se il progetto dipende da un piano vicino non ancora definitivo: accessi, scuole o viabilità potrebbero essere legati a un'operazione contestata. Per un israeliano già residente in Israele, la scelta spesso riguarda la distanza dal tram e il budget: testa la tua capacità con il nostro simulatore di finanziamento.

In entrambi i casi, calcola il costo totale: IVA del 18% inclusa nel prezzo del nuovo, spese di chiusura dal 10 al 13% e tassa di acquisto, da verificare in base al tuo profilo con la nostra guida Mas Rechisha.

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Fonti

- Nadlan Center — Gerusalemme: approvate 190 unità abitative e una torre di 25 piani a Kiryat HaYovel (07/10/2026)
- Nadlan Center — Ein Karem: il ricorso contro un progetto di quattro torri (06/10/2026)
- Nadlan Center — Podcast: diari di progetti di riqualificazione urbana (04/10/2026)