Mamad e norme di costruzione in Israele: cosa cambierà

Il Mamad, questa stanza sicura in cemento armato presente nelle nuove abitazioni israeliane, è diventato un criterio d'acquisto fondamentale. A ottobre, il Consiglio Nazionale di Pianificazione e Costruzione dovrà esaminare quattro emendamenti alle norme edilizie che riguardano direttamente questi spazi protetti, ma anche la durata di vita degli edifici e i cambiamenti di destinazione d'uso. Queste proposte non sono ancora state approvate. Tuttavia, esse delineano il modo in cui le abitazioni saranno progettate nei prossimi anni e interessano tanto l'acquirente che vive all'estero quanto l'israeliano già in Israele che confronta progetti su carta.

I quattro emendamenti sottoposti al Consiglio Nazionale

Secondo Nadlan Center, il Consiglio Nazionale di Pianificazione e Costruzione dovrà esaminare le seguenti modifiche a ottobre.

Mamad: Cosa Cambia con la Regola della Superficie

Oggi, l'aggiunta di un Mamad a un edificio esistente avviene spesso tramite una colonna di locali sicuri, impilati l'uno sull'altro e addossati alla facciata. Lo spazio vuoto che si forma alla base di questa colonna può essere conteggiato nella superficie edificabile, consumando diritti di costruzione e complicando i progetti. L'emendamento proposto, secondo Nadlan Center, escluderebbe questo spazio dal calcolo.

Per un proprietario di un appartamento datato, ciò potrebbe semplificare l'aggiunta di un locale sicuro, sia tramite Tama 38 che attraverso un'iniziativa condominiale. Per chi acquista immobili usati, rappresenta un potenziale elemento di valorizzazione, a condizione che il progetto sia tecnicamente e legalmente fattibile. Il nostro articolo sulla giurisprudenza dei permessi di costruire sottolinea che la conformità al permesso è sempre un fattore determinante.

Durata di vita degli edifici: 50 anni per l'edilizia residenziale

Il quarto emendamento è meno visibile ma strutturale. Le abitazioni sarebbero progettate per una durata di vita di riferimento di 50 anni, rispetto ai 100 anni per gli edifici pubblici e le infrastrutture critiche, e 10 anni per le costruzioni temporanee. I requisiti di resistenza sismica e al fuoco sono integrati, e le norme europee potrebbero applicarsi in assenza di una norma israeliana.

In pratica, questo non significa che un nuovo edificio diventerà inutilizzabile dopo 50 anni: si tratta di una base di calcolo. Ma questo riferimento offre all'architetto un quadro più chiaro per confrontare i capitolati tecnici dei progetti.

Balconi-souccah: un altro esempio di design che crea valore

La progettazione di un'abitazione non si limita alle norme di sicurezza. Nadlan Center ha dedicato un'analisi ai balconi-souccah, ovvero quei balconi non coperti dal piano superiore che permettono di costruire una souccah. Sono molto ricercati nelle zone ad alta popolazione haredi, come Bnei Brak o in alcuni quartieri di Beer-Sheva, e anche da un pubblico religioso-sionista o tradizionalista, per esempio a Raanana o Givatayim.

Secondo la stessa fonte, questo tipo di balcone può rappresentare centinaia di migliaia di shekel di valore dove è richiesto, mentre è quasi senza effetto a Tel Aviv o Kiryat Ono, o addirittura percepito negativamente. A Ramat Gan, il comitato locale ha imposto una sessantina di balconi-souccah in un progetto. La loro integrazione pone vere sfide architettoniche: facciate sfalsate, profondità variabili.

Come l'architetto ti aiuta a leggere un progetto

Per l'acquirente dall'estero

Senza una visita regolare al cantiere, è necessario affidarsi ai piani e al capitolato d'oneri. L'architetto verifica la posizione del Mamad nell'abitazione, la sua superficie, la ventilazione, il suo possibile utilizzo come camera da letto o ufficio, e l'orientamento del balcone.

Per l'israeliano già in Israele

Il residente può visitare progetti consegnati dallo stesso promotore, ma deve anche verificare che i piani firmati corrispondano alle norme in vigore al momento del permesso. Gli emendamenti di ottobre, se adottati, non si applicheranno necessariamente ai progetti già autorizzati.

Cosa verificare prima di firmare

L'acquisto su progetto si basa sull'analisi di tre figure professionali complementari: avvocato · mediatore immobiliare · architetto. L'architetto analizza i piani, il Mamad e le normative vigenti; l'avvocato verifica, al momento della firma, che il capitolato sia allegato al contratto e che eventuali scostamenti siano chiaramente definiti; il mediatore immobiliare si assicura che il finanziamento segua il calendario dei lavori. Ricordiamo che l'IVA del 18% è inclusa nel prezzo di un immobile nuovo. Per stimare un budget realistico in base alla città, utilizza il nostro simulateur di budget per città e sfoglia il catalogo.

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Fonti

- Nadlan Center — Quattro emendamenti alle norme di costruzione davanti al Consiglio Nazionale (28/09/2026)
- Nadlan Center — Balconi-sukkah, un valore variabile a seconda delle città (25/09/2026)