Tel Aviv reintroduce le deroghe edilizie: cosa cambia per progetti e acquirenti

Le deroghe edilizie a Tel Aviv, chiamate hakalot in ebraico, stanno tornando. A meno di due anni dalla loro abolizione generale da parte dell’amministrazione nazionale dell’urbanistica, la commissione locale di Tel Aviv-Jaffa sta preparando un piano per reintrodurle in modo mirato, rivela Globes. Un argomento tecnico, ma che può influenzare la progettazione, il prezzo e i tempi di molti progetti.

Ecco l’essenziale per gli acquirenti, residenti israeliani o acquirenti dall’estero.

Che cos'è una deroga edilizia

Una hakala consente di discostarsi dalle regole di un piano urbanistico già approvato al momento della richiesta del permesso di costruire. Può riguardare:

- L'area coperta (takhsit), cioè la parte del terreno occupata dall'edificio;
- Gli arretramenti rispetto ai confini laterali o posteriori;
- I balconi sporgenti o la superficie costruita sul tetto;
- Superfici aggiuntive, in alcuni casi.

Perché sono state eliminate

Originariamente previste per casi eccezionali, le deroghe erano diventate la regola. Nel momento di massimo picco, secondo Globes, oltre l'80% dei permessi per progetti con più di 20 unità includeva richieste di deroga.

Ogni richiesta poteva suscitare opposizioni e ricorsi, allungando i tempi di rilascio dei permessi. L'amministrazione urbanistica ha quindi iniziato a eliminarle da gennaio 2023, con la misura diventata definitiva a gennaio 2025, salvo deviazioni limitate (ad esempio fino al 5% di copertura del suolo o al 10% di superamento di un arretramento laterale o posteriore).

Cosa prevede Tel Aviv

Il nuovo piano, denominato "Piano di istituzionalizzazione delle deroghe", stabilisce un elenco chiuso di piani esistenti nei quali potranno essere concesse deroghe specifiche nella fase del permesso. Il municipio assicura che non modifica il carattere dei quartieri e mira esclusivamente a una migliore progettazione.

Il piano si applicherà solo ai permessi rilasciati sulla base dei piani elencati, e non ai piani dettagliati più recenti.

Settori interessati

Diverse centinaia di abitazioni, se non di più, potrebbero essere interessate.

Dibattito: Migliore progettazione o nuove tempistiche

Dal lato del comune, l'obiettivo è adattare vecchi piani, ancora in vigore, agli standard attuali: facciate migliori, balconi più ampi, appartamenti meglio progettati.

Dal lato dell'amministrazione nazionale, la reazione è misurata: l'abolizione mirava a creare certezza ed evitare ricorsi, ma una deroga può talvolta risolvere un vero blocco. Il piano di Tel Aviv in realtà amplia le possibilità di attuazione dei piani esistenti.

Dal lato dei professionisti, la preoccupazione è che il ritorno delle deroghe riporti le opposizioni, i ricorsi e quindi i tempi, come prima della loro abolizione.

Questo dibattito si inserisce in un contesto più ampio di tensioni tra Tel Aviv e le autorità nazionali di urbanistica, in particolare sulla revisione del piano regolatore della città e la densificazione lungo la futura metropolitana.

Cosa cambia per un acquirente

Nell'usato o nella riqualificazione urbana

Nelle zone interessate, un edificio o una casa può aumentare il proprio potenziale: maggiore superficie, balconi o metratura. Questo può valorizzare alcuni immobili, ma il potenziale va verificato pianta per pianta con un architetto.

Nel nuovo su progetto

Se il tuo progetto dipende da una richiesta di deroga, i tempi possono allungarsi. Il tuo avvocato deve verificare:

- Lo stato del permesso (rilasciato, in corso, soggetto a deroga);
- Le date di consegna contrattuali e le penali per ritardo;
- La garanzia che copre ogni pagamento. Vedi acquistare su progetto in Israele.

Nel lungo periodo

Tel Aviv resta la città più attiva del paese per quanto riguarda le costruzioni. Passiamo in rassegna i suoi grandi cantieri in i grandi progetti di Tel Aviv, e i suoi prezzi in la nostra analisi 2026.

Un calendario ancora aperto

Il piano deve ancora seguire il suo iter di approvazione, con la possibilità di presentare opposizioni. La sua portata esatta, settore per settore, dipenderà dalla versione finale. Per un acquirente, non c'è motivo di modificare una decisione d'acquisto solo per questo, ma è utile chiedere al promotore o al venditore se il progetto in questione rientra in uno dei piani elencati.

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Fonti

- Globes, « Le deroghe edilizie tornano a Tel Aviv » (23/09/2026).

Dati e decisioni riportati dalla stampa economica israeliana, riformulati e messi in prospettiva dalla redazione di IsraelStart. Informazioni indicative, da verificare con un avvocato, un mediatore e un esperto prima di qualsiasi decisione.