Acheter un bien en Israël depuis l'Italie

Taxe d'achat, convention Italie-Israël de 1995, obligations déclaratives et crédit : tout ce qu'un acheteur italien doit savoir.

Un résident italien peut-il acheter en Israël ?

Oui. Israël n'impose aucune restriction aux acheteurs étrangers : un résident italien achète sous le même droit immobilier qu'un Israélien. Il vous faudra un avocat immobilier israélien, un compte bancaire en Israël, et une procuration notariée avec apostille si vous signez à distance. La propriété est enregistrée au Tabu (registre foncier) : c'est l'enregistrement, et non la signature, qui fait de vous le propriétaire légal.

Transfert d'argent et change : ce qu'il faut préparer

Les prix sont fixés et payés en shekels (₪). Ouvrez un compte en Israël à votre nom avant de transférer les fonds : l'ouverture d'un compte non-résident prend quelques semaines, anticipez. Effectuez vos virements depuis votre banque italienne en conservant la traçabilité complète de chaque transfert : c'est elle qui permettra de rapatrier le produit de la vente le jour venu. Le risque de change est réel : budgétisez en euros, mais payez en shekels, sans attendre le dernier moment pour convertir.

Fiscalité : taxe d'achat et convention de 1995

À l'achat, le Mas Rechisha (taxe d'achat) des non-résidents est de 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà, dès le premier shekel, payable sous 60 jours — barèmes gelés jusqu'au 15 janvier 2028. La convention Italie-Israël contre les doubles impositions (1995) organise le reste : les loyers sont imposés en Israël (forfait de 10 % sur le brut ou barème progressif avec déduction des charges) et doivent être déclarés en Italie dans le quadro RL, avec crédit pour l'impôt payé en Israël ; la plus-value (Mas Shevach, 25 % sur le gain réel) est imposée en Israël. Le bien doit en outre figurer dans le quadro RW (surveillance fiscale) et est soumis à l'IVIE. Faites valider votre situation par un fiscaliste italo-israélien avant de signer.

Mashkanta pour les acheteurs italiens

Les banques israéliennes (Leumi, Hapoalim, Mizrahi-Tefahot, Discount) prêtent aux non-résidents jusqu'à 50 % du prix du bien (75 % pour les résidents), sur 20 à 30 ans, à des taux 2026 d'environ 4 à 6 % selon la formule. Comptez 4 à 8 semaines d'instruction, avec déclaration de revenus, bulletins de salaire et relevés bancaires des 6 derniers mois. Alternative : un financement adossé à un bien que vous possédez en Italie — mais avec un risque de change EUR/ILS. Voir notre guide de la mashkanta.

Tama 38 et Pinouy Binouy : ce qu'un acheteur italien doit savoir

Tama 38 et Pinouy Binouy sont les programmes israéliens de rénovation urbaine : Tama 38/1 renforce et étend les immeubles existants (avec ajout d'un Mamad, pièce sécurisée) ; Tama 38/2 et Pinouy Binouy démolissent et reconstruisent. Acheter dans un projet approuvé peut créer de la valeur, mais les délais sont longs et beaucoup de projets n'atteignent jamais le stade du permis. Vérifiez le statut réel du permis — pas la brochure — avant d'engager des fonds.

Signer à distance : la procuration

Pas besoin de prendre l'avion pour signer. Une procuration signée chez un notaire en Italie et revêtue de l'apostille permet à votre avocat israélien de signer en votre nom. Lancez les démarches tôt : les banques et le Tabu ont leurs propres formulaires et délais.

Vous achetez depuis l'Italie ? Faites-vous accompagner Avocat, courtier en crédit et fiscaliste italo-israélien — un seul interlocuteur, en italien.