Acheter un bien en Israël depuis l'Allemagne

Du Mas Rechisha à la reconnaissance fiscale en Allemagne jusqu'au financement : le guide complet pour les acheteurs allemands.

Un Allemand peut-il acheter un bien en Israël ?

Oui. Les acheteurs étrangers sont soumis en Israël aux mêmes règles que les Israéliens : il vous faudra un avocat immobilier israélien, un compte bancaire en Israël et — si vous n'êtes pas sur place — une procuration notariée avec apostille. La propriété est enregistrée au Tabu (registre foncier) : c'est l'enregistrement qui fait de vous le propriétaire. L'achat sur plan auprès d'un promoteur suit les mêmes règles.

Transfert d'argent et origine des fonds

Les prix sont libellés en shekels (₪). Ouvrez tôt un compte israélien à votre nom — l'ouverture pour un non-résident prend quelques semaines — et transférez depuis votre compte allemand. Conservez les justificatifs complets de chaque transfert : l'origine documentée des fonds est la condition pour rapatrier plus tard le produit de la vente en Allemagne. Budgétisez en euros, payez en shekels — le risque de change EUR/ILS se planifie, il ne se découvre pas la dernière semaine.

Fiscalité : Mas Rechisha et convention Allemagne-Israël

À l'achat, les non-résidents paient le Mas Rechisha (taxe d'achat) : 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà, dès le premier shekel, payable sous 60 jours — barèmes gelés jusqu'au 15 janvier 2028. La convention Allemagne-Israël (accord de 1962, protocole de 2014) reste applicable : les revenus locatifs sont imposés en Israël (forfait de 10 % sur le brut ou barème progressif avec déduction des charges) et déclarés en Allemagne via l'Anlage AUS, avec le mécanisme d'imputation (Anrechnungsverfahren) — le certificat de l'administration fiscale israélienne permet l'imputation en Allemagne. La plus-value (Mas Shevach, 25 % sur le gain réel) est elle aussi imposée en Israël et imputée en Allemagne. Faites valider votre situation par un fiscaliste expérimenté en convention bilatérale avant de signer.

Financement : mashkanta jusqu'à 50 %

Les banques israéliennes (Leumi, Hapoalim, Mizrahi-Tefahot, Discount) financent les non-résidents jusqu'à 50 % du prix d'achat (75 % pour les résidents), sur 20 à 30 ans, à des taux 2026 d'environ 4 à 6 % selon la formule. Comptez 4 à 8 semaines d'instruction, avec justificatifs de revenus, bulletins de salaire et relevés bancaires des 6 derniers mois. Voir notre guide de la mashkanta.

Tama 38 et Pinouy Binouy : la rénovation urbaine comme opportunité

Tama 38 et Pinouy Binouy sont les programmes israéliens de rénovation urbaine : Tama 38/1 renforce et étend les immeubles existants (avec ajout d'un Mamad, pièce sécurisée) ; Tama 38/2 et Pinouy Binouy démolissent et reconstruisent. Acheter dans un projet approuvé peut créer de la valeur, mais les délais sont longs et beaucoup de projets n'atteignent jamais le stade du permis. Vérifiez le statut réel du permis — pas la brochure — avant d'engager des fonds.

Signer à distance : procuration avec apostille

Pas besoin de prendre l'avion pour signer. Une procuration signée chez un notaire en Allemagne et revêtue de l'apostille permet à votre avocat israélien de signer en votre nom. Lancez les démarches tôt : les banques et le Tabu ont leurs propres formulaires et délais.

Vous achetez depuis l'Allemagne ? Faites-vous accompagner Avocat germanophone, courtier en crédit et fiscaliste expérimenté en convention bilatérale — un seul interlocuteur.