Marché immobilier en Israël : le bilan de la semaine fin septembre 2026
Taux directeur à 3,25 %, crédit en forte hausse, adjudications de terrains en chute libre et vendeurs plus ouverts à la négociation : la synthèse des faits qui ont marqué l'immobilier israélien fin septembre 2026.
Fin septembre 2026, le marché immobilier israélien envoie des signaux contradictoires : des taux en baisse, un crédit qui repart, des transactions en hausse dans le neuf, mais une offre foncière publique en net recul. Pour un acheteur depuis l'étranger comme pour un Israélien déjà installé, voici la synthèse sourcée des faits marquants.
Ce qu'il faut retenir de la semaine
Trois tendances dominent : l'État met beaucoup moins de terrains en adjudication, ce qui pèsera sur l'offre neuve future ; la Banque d'Israël a abaissé son taux directeur à 3,25 % tandis que le crédit progresse ; enfin, les prix sont stables à légèrement baissiers, avec de fortes disparités régionales et des vendeurs plus ouverts à la négociation.
Offre foncière : le signal d'alerte des adjudications
D'après les données de l'Autorité foncière publiées par Globes, 35 143 logements ont été mis en adjudication depuis janvier 2026, contre 91 993 en 2025, soit environ –62 %. En cause : la guerre, une direction intérimaire contestée et un marché faible.
Après le creux du Covid, les prix avaient bondi d'environ 30 % en 2021-2022, rappelle Globes. Seules 70 adjudications sur 422 en préparation sont ouvertes aux offres. Nous détaillons ce risque dans notre analyse sur la chute des adjudications de terrains.
Crédit et taux : un financement plus lourd mais moins cher
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux directeur | 3,25 % |
| Inflation annuelle (juillet) | 1,5 % |
| Crédits logement depuis janvier | 79,6 Md₪ (+14 %) |
| Prêt moyen pour un achat | 1,23 M₪ (vs 1,12 M₪) |
| Taux nominal moyen pondéré (août) | 4,38 % |
| Prochaine décision de taux | 21 octobre 2026 |
Selon l'Association des conseillers en crédit, via Nadlan Center, la hausse vient surtout de prêts plus gros, bien plus que du nombre de dossiers. Notre article sur la hausse du volume de crédit immobilier détaille ces chiffres, et celui consacré à l'impact du taux à 3,25 % sur les mensualités montre ce que cela change concrètement. Pour simuler votre propre cas, utilisez notre simulateur de financement.
Prix et transactions : un marché à deux vitesses
D'après la même revue, les prix des logements progressent de 0,2 % sur un mois mais reculent de 1,2 % sur un an, avec un district Centre à –3,2 % tandis que le Nord et Jérusalem gagnent environ 1 %. Le Times of Israel, sur la base des données du CBS et du ministère des Finances, relève 8 757 ventes en juin, en hausse de 50 % sur un an, dont 3 593 dans le neuf (+84 %).
Selon un grand portail d'annonces cité par Globes, une annonce de particulier sur quatre baisse son prix. Dans le luxe, un penthouse en tour de rénovation urbaine à Ramat Gan s'est vendu 9 M₪ contre 11,9 M₪ demandés, selon Globes. Dans le Sud, l'économiste en chef adjointe du ministère des Finances estime le stock réel d'invendus neufs à 11 457 logements en intégrant les annulations.
Pour les acheteurs depuis l'étranger, le shekel s'est apprécié d'environ 10 % face au dollar en un an, selon le Times of Israel. Rappel historique de Globes, selon le CBS : entre 1997 et 2007, les prix ont reculé de 24,5 % en termes réels.
Rénovation urbaine et grands projets : où se construit la ville de demain
Selon le CBS cité par Globes, environ 9 600 logements ont été mis en chantier en rénovation urbaine au premier semestre 2026, soit +5 %. Tel Aviv reste en tête, Petah Tikva et Bat Yam suivent, tandis que Ramat Gan recule à la 9e place. Notre classement des villes en rénovation urbaine détaille ces écarts.
Ramat Gan avance dix tours jusqu'à 100 étages dans le quartier de la Bourse, et la plus haute tour du pays ouvre à Givatayim, selon Globes. À Lod et Ramat Hasharon, des opérations de démolition-reconstruction avancent, et l'offre de résidences seniors reste faible, d'après Nadlan Center.
Les autres signaux à surveiller
À Jérusalem, le quartier de Neve Yaakov, desservi par le tramway, voit ses prix progresser de 3,5 % au premier semestre, selon Nadlan Center. À Haïfa, un projet de rénovation urbaine de 715 logements relance Bat Galim, d'après Globes. Des clubs d'acheteurs annoncent des remises allant jusqu'à environ 12,5 %, à vérifier contre les prix réels. Côté juridique, la justice rappelle que seule la destination du permis de construire fait foi. Des amendements sur les normes et le mamad seront examinés en octobre. Enfin, le loyer moyen atteint 5 063 ₪ en août (+3,7 % sur un an), selon WeCheck.
Ce que cela change pour votre projet d'achat
La fenêtre actuelle combine taux en baisse et vendeurs ouverts à la négociation, avec un risque de tension sur l'offre neuve à moyen terme. La taxe d'achat (Mas Rechisha) dépend de votre statut, montant à valider selon le profil, et la TVA à 18 % est intégrée aux prix du neuf. Les frais de clôture représentent généralement 10 à 13 % du prix, selon les postes retenus.
Avant de signer, faites-vous accompagner par les trois experts indispensables : avocat, courtier et architecte. Parcourez nos 300+ projets neufs dans tout Israël sur le catalogue, puis demandez un bilan personnalisé, sans engagement.
Sources
- Globes, adjudications
- Globes, rénovation urbaine
- Nadlan Center, crédit
- Banque d'Israël
- Times of Israel
- Globes, district Sud
- Globes, annonces
- Nadlan Center, Neve Yaakov
- Globes, Ramat Gan
- Globes, Givatayim
- Globes, penthouse
- Globes, Haïfa
- Globes, clubs d'acheteurs
- Nadlan Center, jurisprudence
- Nadlan Center, normes
- Nadlan Center, loyers
- Nadlan Center, seniors
- Nadlan Center, Lod
- Nadlan Center, Ramat Hasharon
- Globes, fact-check
Besoin d'un accompagnement personnalisé ?
Un expert IsraelStart vous rappelle sous 24h avec une analyse personnalisée de votre projet.
