Adjudications de terrains en Israël : chute de 62 % en 2026, quel impact sur les prix ?

L'Autorité foncière israélienne, qui contrôle l'essentiel des terrains constructibles du pays, a fortement ralenti ses mises en adjudication en 2026. Ce chiffre peut sembler technique, mais il conditionne directement le nombre de logements neufs disponibles dans trois à cinq ans. Que vous achetiez depuis l'étranger ou que vous viviez déjà en Israël, comprendre ce mécanisme aide à mieux choisir le moment et le lieu de votre achat.

Ce que révèlent les chiffres de l'Autorité foncière

D'après les données de l'Autorité foncière publiées par Globes le 28 septembre 2026, 35 143 logements ont été mis en adjudication depuis le début de l'année, contre 91 993 sur l'ensemble de 2025. La baisse atteint environ 62 %. Les adjudications effectivement conclues, c'est-à-dire attribuées à un promoteur, concernent 22 845 logements, contre 48 406 en 2025.

Le nombre d'adjudications clôturées confirme la tendance : 185 en neuf mois en 2026, contre 266 sur toute l'année 2025 et 346 en 2024, selon la même source.

Source : Autorité foncière, données publiées par Globes.

Pourquoi l'offre de terrains s'effondre

Globes identifie trois causes principales. La guerre a d'abord perturbé le calendrier et refroidi l'appétit des promoteurs. Ensuite, l'Autorité foncière fonctionne sans direction permanente, sous une direction intérimaire contestée, ce qui freine les décisions. Enfin, la faiblesse relative du marché, avec des prix en léger recul sur un an, rend les promoteurs plus prudents dans leurs offres.

Le directeur général du ministère du Logement affirme tabler sur un rattrapage des objectifs d'ici la fin de l'année. Mais, toujours selon Globes, sur 422 adjudications en préparation, seules 70 sont actuellement ouvertes aux offres, pour 9 187 logements. Un volume jugé insuffisant pour combler l'écart avec les années précédentes.

Le précédent du Covid : un avertissement pour les prix

L'histoire récente invite à la vigilance. En 2020, pendant la crise sanitaire, seuls 50 622 logements avaient été mis en adjudication. Selon Globes, les prix avaient ensuite bondi d'environ 30 % en 2021-2022, en partie parce que l'offre neuve n'avait pas suivi la reprise de la demande.

Le parallèle n'est pas parfait. Le contexte de 2026 diffère : stock d'invendus élevé, notamment dans le Sud, taux d'intérêt encore plus hauts qu'à l'époque et prix en léger repli. La Banque d'Israël note d'ailleurs, dans son communiqué du 1er septembre, un stock d'invendus élevé mais stable. Il serait donc imprudent de prédire une flambée mécanique. En revanche, un déficit durable de terrains réduit la marge de manœuvre du marché lorsque la demande repart, et celle-ci donne déjà des signes de reprise dans le neuf.

Quel impact sur les prix du neuf dans les prochaines années

Entre l'attribution d'un terrain et la livraison des appartements, il s'écoule généralement plusieurs années : planification, permis, construction. Les adjudications manquées de 2026 se traduiront donc par moins de lancements commerciaux vers 2028-2030. Pour l'acheteur, deux lectures coexistent.

À court terme, le stock existant de projets reste important, et les promoteurs multiplient les conditions de paiement avantageuses. C'est une période plutôt favorable à la négociation, comme nous l'expliquons dans notre synthèse de la semaine. À moyen terme, si le rattrapage annoncé n'a pas lieu, les zones de forte demande pourraient connaître une raréfaction de l'offre neuve, en particulier dans le centre du pays. La rénovation urbaine, qui ne dépend pas des terrains publics, prendra alors une part croissante, comme le montre notre classement des villes en rénovation urbaine.

Comment adapter sa stratégie d'achat

Pour un Israélien déjà en Israël qui envisage un achat dans les deux ans, l'enjeu est de profiter des conditions actuelles sans se précipiter. Pour un acheteur depuis l'étranger, il faut aussi intégrer l'effet de change : selon le Times of Israel, le shekel s'est apprécié d'environ 10 % face au dollar en un an.

Quelques réflexes utiles :

- Comparer les projets déjà lancés, dont le calendrier est connu, sur notre catalogue.
- Évaluer le coût total avec notre simulateur de taxes et frais : TVA à 18 % incluse dans le neuf, taxe d'achat (Mas Rechisha) à valider selon le profil, frais de clôture de 10 à 13 %.
- Étudier l'échelonnement des paiements proposé par le promoteur.
- Faire vérifier par l'avocat le statut du terrain et l'inscription au Tabo avant toute signature.

Le trio avocat, courtier et architecte reste indispensable : l'avocat sécurise le contrat et les garanties, le courtier négocie le financement, l'architecte analyse les plans et les spécifications techniques.

L'essentiel à retenir

La chute des adjudications de terrains en 2026 ne fait pas monter les prix aujourd'hui, mais elle prépare une offre neuve plus rare demain. Les acheteurs qui s'y prennent tôt, avec un projet bien sélectionné parmi nos 300+ projets neufs dans tout Israël, se placent en position de force. Demandez un bilan personnalisé, sans engagement, pour situer votre projet dans ce contexte.

Sources

- Globes — Adjudications de l'Autorité foncière (28/09/2026)
- Banque d'Israël — Communiqué de politique monétaire (01/09/2026)
- Times of Israel — Housing snapshot, septembre 2026