Préstamos globo y «0 % de entrada»: las ofertas de los promotores descifradas

Novecientos mil séqueles que no pagará hasta la entrega —e incluso hasta diez años después. La oferta de Gindi Holdings, respaldada por los bancos Leumi y Mizrahi, resume la nueva batalla de los promotores israelíes: como los compradores ya no vienen al precio anunciado, se les financia la espera. Sin intereses ni indexación, precisa la oferta. El experto Shmulik Cohen ha hecho el cálculo: este montaje equivale a un descuento de 500 000 a 600 000 ₪. Pero mientras los promotores despliegan estos tesoros de ingeniería, el Banco de Israel aprieta las tuercas sobre los préstamos globo, y la avalancha competidora del «0 % de entrada» muestra sus primeras líneas de fractura. Descompongamos estas ofertas antes de firmar nada.

El préstamo globo de Gindi: 900 000 ₪ diferidos hasta 10 años

El principio del préstamo globo es sencillo: una fracción del precio —aquí hasta 900 000 ₪— no se paga durante la construcción ni se amortiza, sino que se aplaza a un único vencimiento, que el montaje de Gindi retrasa hasta diez años después de la entrega, sin intereses ni indexación durante el periodo. El dispositivo afecta a unos 300 apartamentos, en Herzliya Galil Yam, Or Yehuda, Ramat Efal y Kfar Azar, y pasa por dos de los bancos más grandes del país, Leumi y Mizrahi. Es el respaldo bancario lo que hace creíble la oferta; es la cifra de Shmulik Cohen lo que la hace legible: diferir 900 000 ₪ en estas condiciones equivale, en valor, a un descuento de 500 000 a 600 000 ₪. Dicho de otro modo, el precio real baja —pero por la financiación, no por la etiqueta, lo que coincide con el diagnóstico del Ministerio de Vivienda sobre unos precios reales a la baja de cerca de un 10 %, ofertas incluidas, detallado en el balance de la semana.

El Banco de Israel limita los préstamos globo

El regulador, por su parte, ve el riesgo antes que la ganga. El Banco de Israel ha emitido una instrucción que limita los préstamos globo al 10 % de los préstamos inmobiliarios trimestrales de cada banco, con una aplicación completa para finales de 2026. Un préstamo globo concentra el reembolso en un único vencimiento: si, llegado el día, el comprador no puede ni pagar ni refinanciar en buenas condiciones, la dificultad es masiva e inmediata, allí donde una amortización clásica la revela progresivamente. El tope del 10 % busca, por tanto, la estabilidad del sistema tanto como la protección de los prestatarios. Consecuencia práctica para los compradores: estos montajes tienen una ventana. Mientras los bancos dispongan de su cuota, los promotores pueden proponerlos; a medida que el tope se acerque, las ofertas se harán más escasas o más caras. Pruebe la estructura de su calendario con el simulador de escalonamiento de pagos antes de comprometerse.

La avalancha del «0 % de entrada» y sus trampas

En paralelo, el fin de semana vio una avalancha de ofertas de «0 % de entrada» en numerosos promotores. El principio es seductor —reservar sin desembolsar— pero tres líneas del contrato merecen una lectura con rotulador. Primero, las indemnizaciones por cancelación alcanzan a menudo del 10 al 15 %: renunciar cuesta muy caro, incluso pronto. Después, las tasaciones bancarias ya revalorizan algunos bienes a la baja: un ejemplo constatado esta semana muestra una vivienda reducida de 3 M₪ a 2,75 M₪ por la tasación, lo que obliga al comprador a completar con fondos propios la diferencia que el préstamo no cubrirá. Por último, el marco del Banco de Israel no se ha movido: la financiación sigue limitada al 75 % del precio para una residencia principal y al 50 % para un inversor. El «0 % de entrada» no suprime, por tanto, la entrada; la desplaza en el tiempo, al momento en que la tasación y el calendario se encuentran. Para medir su exposición real, pase por el simulador de financiación y el simulador de impuestos y gastos antes de cualquier reserva.

Tipos: 3,25 %, a la espera del 23 de noviembre

Todas estas construcciones financieras evolucionan en un entorno de tipos sin cambios: el tipo director del Banco de Israel está en el 3,25 %, y el tipo prime en el 4,75 %. La próxima decisión de política monetaria se espera el 23 de noviembre de 2026. Hasta entonces, el valor de un diferido sin intereses se calcula a tipos constantes —pero un comprador que se compromete con un préstamo globo a diez años apuesta, en realidad, por una década entera de condiciones de refinanciación que no conoce. Es exactamente por eso que estas ofertas deben compararse en séqueles, con la ayuda de un experto independiente del promotor, y no en eslóganes. ¿Duda entre dos montajes sobre un mismo programa? Envíenos ambas propuestas: las convertiremos en un coste total comparable, vencimiento a vencimiento, y le diremos cuál vale realmente los 500 000 ₪ de descuento anunciados —cifras en mano, antes de que la cuota de los bancos cierre la ventana.

Fuentes

- Globes — Gindi Holdings : un prêt ballon de 900 000 ₪ différé jusqu'à 10 ans après la livraison, via Leumi et Mizrahi (03/11/2026)
- Banque d'Israël — Instruction plafonnant les prêts ballon à 10 % des prêts immobiliers trimestriels par banque d'ici fin 2026
- Globes — Offres « 0 % d'apport » des promoteurs : indemnités d'annulation de 10 à 15 % et expertises bancaires à la baisse (07/11/2026)