Kaufen in Israel aus Italien (Steuern): Vollständiger Italienischer Leitfaden 2026

Immobilienkauf in Israel aus Italien (Steuern): Ein wachsender Markt

Der Immobilienkauf in Israel durch Italiener verzeichnet ein bemerkenswertes Wachstum. Das Steuerrecht zwischen Italien und Israel weist Besonderheiten auf, die jeder italienische Investor kennen sollte, insbesondere die IVIE. Dieser Trend erklärt sich durch die Stabilität des israelischen Marktes, starke Gemeinschafts- und Kulturbeziehungen sowie einen transparenten Rechtsrahmen, der ausländische Käufer schützt.

Sind Sie Italiener und möchten in Israel investieren? Dieser Leitfaden behandelt alle Besonderheiten Ihrer Situation: bilaterales Steuerabkommen, Finanzierungsmöglichkeiten, EUR/ILS-Überweisungen und die von der italienischen Gemeinschaft bevorzugten Städte. Kurz gesagt, alles, was Sie wissen müssen, um sicher und ohne böse Überraschungen zu kaufen.

Der Kaufprozess ist für alle Nicht-Residenten identisch: Auswahl der Immobilie über IsraelStart, Beauftragung eines Immobilienanwalts in Ihrer Sprache, Einrichtung der Vollmacht und Rundum-Begleitung bis zur Schlüsselübergabe. Der Unterschied? Steuerliche Feinheiten, Überweisungsmodalitäten und lokale Gemeinschaftsnetzwerke.

Steuerabkommen Italien-Israel: Doppelbesteuerung vermeiden

Das Abkommen von 1968 (geändert 1998) beseitigt die Doppelbesteuerung durch eine Steueranrechnung. Besonderheit: Die IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all'Estero) erhebt eine Steuer von 0,76% auf den Wert von Immobilien im Ausland, die von italienischen Steuerinländern gehalten werden. Für eine Immobilie im Wert von 2M₪ (ca. 500.000 €) beträgt die jährliche IVIE 3.800 €. Dieser Betrag kommt zur israelischen Steuer auf Mieteinnahmen hinzu. Das quadro RW der italienischen Steuererklärung verlangt die detaillierte Angabe aller ausländischen Vermögenswerte (Immobilien, Bankkonten, Beteiligungen).

Das Abkommen sieht Mechanismen zur Steueranrechnung vor, die die Doppelbesteuerung neutralisieren. Konkret: Sie zahlen die Steuer in Israel auf Ihre Immobilienerträge (Pauschal 10 %, tatsächlich 15 % oder progressiv), dann deklarieren Sie diese Einkünfte in Ihrem Wohnsitzland mit einer entsprechenden Steueranrechnung. Sie zahlen nie doppelt.

Immobiliengewinne (Mas Shevach, 25 % in Israel) werden nach demselben Prinzip behandelt. Ihr Anwalt und ein spezialisierter Steuerberater koordinieren die Erklärungen in beiden Ländern, um Ihre Gesamtsteuerlast zu optimieren.

Achtung: Die Nichtmeldung eines ausländischen Bankkontos kann in den meisten Ländern zu Sanktionen führen. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihr israelisches Konto bei Ihrer Steuerbehörde angeben.

Finanzierung: mashkanta für nicht ansässige Italiener

SEPA-Überweisungen in Euro sind schnell und kostengünstig. Es gibt keine besonderen Anforderungen für die mashkanta-Finanzierung von Italienern — es gelten die europäischen Standardbedingungen.

Für Nichtansässige gelten die Standardbedingungen: Mindesteigenkapital von 50% (LTV 50%), Zinssätze zwischen 4,5% und 6,5% je nach Modell, maximale Laufzeit von 25 Jahren (begrenzt durch das Alter des Kreditnehmers). Die Unterlagen umfassen die letzten 3 Jahresabschlüsse oder Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge und den Kaufvertrag.

Praxisbeispiel: Ein 42-jähriger Italiener kauft eine 3-Zimmer-Wohnung in Netanya für 1.800.000₪. Eigenkapital: 900.000₪. Mashkanta: 900.000₪ über 20 Jahre, fester Zinssatz 5,3%. Monatliche Rate: 6.100₪. Geschätzte Miete: 5.500₪/Monat. Monatlicher Cashflow: -600₪ — ausgeglichen durch eine geschätzte jährliche Wertsteigerung von 90.000₪.

Der von IsraelStart beauftragte mashkanta-Broker vergleicht 3 bis 5 Banken und verhandelt die besten Konditionen. Die Unterlagen müssen von einem vereidigten Übersetzer ins Hebräische oder Englische übersetzt werden. Die Zeit zwischen Einreichung der vollständigen Unterlagen und dem verbindlichen Angebot beträgt 3 bis 6 Wochen.

EUR/ILS-Geldtransfers: Wechselkurs optimieren

Die Überweisung von Geldern aus Italien (Steuern) auf Ihr israelisches Bankkonto ist ein entscheidender Schritt, der Tausende von Euro kosten—oder sparen—kann. Die übliche Bankmarge (Differenz zwischen dem Interbankenkurs und dem von Ihrer Bank angebotenen Kurs) liegt je nach Bank zwischen 1% und 3%.

Bei einem Kauf von ₪2.000.000 (etwa €500.000 zum aktuellen Kurs) bedeutet ein Spread von 2% Mehrkosten von €10.000. Das ist erheblich! Alternative Lösungen: Wise (ehemals TransferWise) mit Spreads von 0,3-0,5%, spezialisierte Devisenbroker (OFX, CurrencyFair) für größere Beträge sowie die direkte Verhandlung mit dem Devisenschalter Ihrer Bank (möglich bei Überweisungen über €100.000).

Unsere Empfehlung: Vergleichen Sie mindestens 3 Wechselkursoptionen vor jeder Überweisung. Teilen Sie die Transfers auf, wenn der Kurs volatil ist. Planen Sie Überweisungen 2-3 Wochen vor dem Zahlungstermin, um Zeitdruck zu vermeiden.

Von Italienern bevorzugte Städte in Israel

Nicht relevant für diesen Steuerartikel.

Egal, für welche Stadt Sie sich entscheiden, IsraelStart listet über 300 Neubauprojekte in ganz Israel — Tel Aviv, Jerusalem, Netanya, Haifa, Herzliya, Beer Sheva, Ashdod und viele mehr. Unser Städtevergleich hilft Ihnen, das ideale Ziel entsprechend Ihrem Budget, Investitionsziel und Ihren Gemeinschaftspräferenzen zu finden.

Kaufverfahren: Die Schritte für Italiener

Der Ablauf ist strukturiert und vorhersehbar. Schritt 1: Sie füllen die personalisierte IsraelStart-Analyse aus (5 Minuten online). Schritt 2: Ein Berater in Ihrer Sprache stellt Ihnen 3-5 passende Projekte vor. Schritt 3: Sie beauftragen einen Anwalt (IsraelStart stellt den Kontakt her). Schritt 4: Konsular- oder notarielle Vollmacht in Ihrem Land. Schritt 5: Eröffnung eines Bankkontos in Israel. Schritt 6: Vertragsunterzeichnung und erste Zahlungen. Schritt 7: Bauüberwachung und Übergabe.

Der gesamte Prozess wird von Italien aus (Steuern) über WhatsApp, E-Mail und Videokonferenz abgewickelt. Sie müssen vor der Übergabe nicht nach Israel reisen. Die schlüsselfertige Betreuung durch IsraelStart begleitet Sie bei jedem Schritt, von A bis Z, in Ihrer Sprache.

Häufige Fehler italienischer Käufer

Drei Fehler treten regelmäßig bei Italienern auf, die ohne Begleitung kaufen.

Fehler Nr. 1: Die bilaterale Steuervereinbarung vor dem Kauf nicht prüfen. Jedes Land hat seine Besonderheiten – gehen Sie nicht davon aus, dass die französischen Regeln auf Ihre Situation zutreffen.

Fehler Nr. 2: Eine Standard-Überweisung nutzen, ohne die Wechselkurse zu vergleichen. Bei einem Kauf von 2 Millionen Schekel kann der Unterschied zwischen einer klassischen Banküberweisung und einem optimierten Service 5.000€ bis 10.000€ betragen.

Fehler Nr. 3: Die Meldung des israelischen Bankkontos im Heimatland vernachlässigen. In den meisten Ländern besteht eine Meldepflicht für im Ausland geführte Konten. Die Nichtbeachtung kann zu erheblichen Geldbußen führen.

Die Begleitung von IsraelStart berücksichtigt diese steuerlichen und administrativen Aspekte für jede Nationalität, mit einem Netzwerk von Anwälten und Steuerexperten, die die bilateralen Abkommen Ihres Landes kennen.