In Israel kaufen aus Brasilien: der Guide 2026

Alles, was du vor einer Investition in israelische Immobilien wissen musst — egal ob du in São Paulo, Berlin oder Mailand lebst: Fernkauf per Vollmacht, 8 % Grunderwerbsteuer, Geldtransfer mit IOF, Finanzierung für Nicht-Residenten und doppelte Steuererklärung. Mit aktuellen Zahlen für 2026.

Ja: Brasilianer dürfen in Israel kaufen

Die Antwort ist eindeutig: Ja. Das israelische Recht kennt keinerlei Beschränkungen für ausländische Käufer — weder Wohnsitz noch Visum noch Staatsbürgerschaft sind erforderlich. Brasilianische Staatsbürger haben beim Kauf exakt dieselben Rechte wie Einheimische, ob Wohnung in Tel Aviv, Haus in Netanya oder Anlageobjekt in Jerusalem. Einzige Ausnahme: militärische Sperrgebiete und einzelne sicherheitsrelevante Zonen, für die eine Sondergenehmigung nötig ist — in der Praxis irrelevant für die großen Städte und Tourismusorte. Das Verfahren ist dasselbe wie für israelische Käufer, mit einem wichtigen steuerlichen Unterschied: Die Grunderwerbsteuer (Mas Rechisha) beträgt für Nicht-Residenten pauschal 8 %, während Residenten von einer begünstigten Staffelung profitieren — die allerdings per Gesetz bis zum 15. Januar 2028 eingefroren ist.

Und das Beste: Du musst nicht einmal ins Flugzeug steigen. Jedes Jahr kaufen Hunderte Brasilianer — aus São Paulo, Rio oder dem Ausland — komplett aus der Ferne, per apostillierter Spezialvollmacht (Ipui Koah). Du brauchst deine CPF-Nummer, einen gültigen Reisepass und Einkommensnachweise; den Rest übernimmt dein Anwalt vor Ort. Zu den Preisen: 2026 bleibt Israel einer der teuersten Märkte am Mittelmeer. Tel Aviv liegt bei 55.000 bis 65.000 ₪ pro m², Jerusalem bei 40.000 bis 50.000 ₪, während Netanya — bei ausländischen Investoren beliebt für sein Preis-Leistungs-Verhältnis am Meer — bei 35.000 bis 42.000 ₪ pro m² notiert. Hohe Zahlen, getragen von struktureller Nachfrage und soliden Mietrenditen in den Metropolen.

Die 7 Schritte zum Kauf aus Brasilien

1. Die notariell beglaubigte Vollmacht (Ipui Koah)

Der erste — und wichtigste — Schritt: Du bevollmächtigst einen Anwalt in Israel per Spezialvollmacht, auf Hebräisch Ipui Koah. Sie wird in Brasilien vor einem Notar (Cartório) errichtet, mit der Apostille nach dem Haager Übereinkommen versehen — Brasilien ist seit 2016 Mitglied, das Verfahren ist also einfach und anerkannt —, übersetzt und an deinen Anwalt geschickt. Mit diesem Dokument kann er in deinem Namen Kaufvertrag und Auflassung unterschreiben, die Steuer abführen und das Eigentum im Tabu eintragen lassen. Praktisch heißt das: Der gesamte Kauf ist möglich, ohne dass du je israelischen Boden betrittst. Tipp: Wähle einen unabhängigen Anwalt — nicht den des Verkäufers oder Bauträgers — und achte darauf, dass die Vollmacht konkret auf das Immobiliengeschäft zugeschnitten ist, mit klaren Betragsgrenzen.

2. Dokumente: CPF, Reisepass und Einkommensnachweise

Die Unterlagenmappe des brasilianischen Käufers ist überschaubar, will aber sorgfältig vorbereitet sein. Unverzichtbar: die CPF-Nummer (Cadastro de Pessoas Físicas) — ohne sie genehmigt keine brasilianische Bank eine Auslandsüberweisung. Dazu ein gültiger Reisepass, ein aktueller Adressnachweis sowie Einkommensbelege — Gehaltsabrechnungen (Holerite), Einkommensteuererklärung (IRPF), Kontoauszüge — bei Bedarf übersetzt. Bank und Anwalt verlangen außerdem einen Nachweis über die Herkunft der Mittel: ein üblicher Geldwäsche-Check, kein Hindernis. Halte alles digital und beglaubigt bereit — das beschleunigt jede weitere Etappe, von der Finanzierung bis zur Eintragung.

3. Das israelische Bankkonto

Für einen Barkauf ist ein israelisches Konto nicht zwingend vorgeschrieben — für eine Finanzierung aber Pflicht und ohnehin dringend empfohlen: für Steuerzahlungen, Anwaltskosten und später die Mieteinnahmen. Die gute Nachricht: Die großen Banken (Hapoalim, Leumi, Discount) eröffnen Konten aus der Ferne über deinen Anwalt, mit apostillierten Dokumenten und Video-Identifizierung. Dauer: 2 bis 4 Wochen. Richte das Konto von Anfang an ein — auch für spätere Mieteinnahmen —, damit du mitten im Prozess nicht noch einmal von vorn anfangen musst.

4. Die Baufinanzierung (Mashkanta): bis zu 50–60 %

Auch Nicht-Residenten können mit einer Mashkanta, der israelischen Baufinanzierung, kaufen — allerdings zu vorsichtigeren Konditionen: Die Banken finanzieren bis zu 50 % des Immobilienwerts, bei besonders solider Bonität (hohes, stabiles Einkommen, ordentliches Eigenkapital, Toplage) bis zu 60 %. 2026 liegen die Zinsen bei etwa 5 bis 6 %, die Laufzeiten bei 15 bis 25 Jahren, die Finanzierungszusage dauert 4 bis 8 Wochen. Voraussetzung sind das israelische Konto (Schritt 3) und eine vollständige Mappe: Einkommen, Vermögen, Herkunftsnachweis der Mittel. Wichtig: Die Raten werden in Schekel gezahlt — wer in Real verdient, sollte das Wechselkursrisiko über die gesamte Laufzeit einkalkulieren oder mit mehr Eigenkapital gegensteuern.

5. Mas Rechisha: 8 % Grunderwerbsteuer ab dem ersten Schekel

Der Steuerposten, der Brasilianer am meisten überrascht: Die Mas Rechisha, die israelische Grunderwerbsteuer, beträgt für Nicht-Residenten pauschal 8 % — ab dem ersten Schekel, ohne Staffelung, ohne Freibetrag. Bei einem Kaufpreis von 2.000.000 ₪ sind das 160.000 ₪ Steuer, fällig nach Vertragsunterzeichnung. Residenten profitieren dagegen von einer begünstigten Staffel für die selbstgenutzte Immobilie — die jedoch per Gesetz bis zum 15. Januar 2028 eingefroren ist, kurzfristig ändert sich also nichts. Befreiungen für Ausländer gibt es keine: Plane die 8 % von Anfang an fest ein — es ist der größte Einzelposten unter den Nebenkosten.

6. Tabu (Grundbuch) und Unterzeichnung durch den Anwalt

Vor der Unterschrift prüft dein Anwalt das Tabu — das israelische Grundbuch — und bestätigt, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und die Immobilie frei von Hypotheken, Pfändungen oder Lasten ist. Das ist die wichtigste Prüfung des gesamten Kaufs: niemals überspringen, niemals dem bloßen Wort des Verkäufers vertrauen. Ist alles sauber, unterschreibt der Anwalt dank der Ipui Koah in deinem Namen, führt die Mas Rechisha ab und lässt den Eigentumsübergang im Tabu auf deinen Namen eintragen. Ab diesem Moment bist du offiziell Eigentümer — mit einem eingetragenen, drittwirksamen Titel, auch wenn du 10.000 Kilometer entfernt lebst.

7. Zeitplan: 2 bis 4 Monate

Vom angenommenen Angebot bis zur Eintragung im Tabu rechne mit 2 bis 4 Monaten. Die längste Etappe ist fast immer die Finanzierung: 4 bis 8 Wochen bis zur Zusage der Bank. Die apostillierte Vollmacht braucht in Brasilien 1 bis 2 Wochen, die Kontoeröffnung 2 bis 4 Wochen, Grundbuchprüfung und Eintragung wenige Wochen. Ohne Finanzierung und mit vorbereiteter Vollmacht ist ein Abschluss in etwa 2 Monaten möglich. Praxistipp: Starte Vollmacht, Konto und Finanzierungsmappe vom ersten Tag an parallel — die Reihenfolge, nicht die Bürokratie, entscheidet über die Dauer.

Was es wirklich kostet: Beispiel für 2.000.000 ₪

Der Angebotspreis ist nicht der Endpreis. Bei einem Kauf von 2.000.000 ₪ — typisch für eine 2-Zimmer-Wohnung in Netanya oder eine 3-Zimmer-Wohnung in einfacherer Lage Tel Avivs — kommen 11 bis 13 % Nebenkosten hinzu. Hier die Aufschlüsselung Posten für Posten mit den Sätzen für 2026: Die Mas Rechisha dominiert die Rechnung, gefolgt von Anwalt und gegebenenfalls Makler. Übersetzungen und Apostillen, oft vergessen, fallen kaum ins Gewicht, sollten aber eingeplant werden.

| Kostenposten | Berechnungsbasis | Geschätzter Betrag | |---|---|---| | Kaufpreis | — | 2.000.000 ₪ | | Mas Rechisha (Grunderwerbsteuer) | 8 % pauschal | 160.000 ₪ | | Anwalt | 1–1,5 % zzgl. MwSt. | 20.000–30.000 ₪ zzgl. MwSt. | | Bankgebühren (Finanzierungsprüfung) | ~0,5 % | ~10.000 ₪ | | Makler (falls zutreffend) | 2 % | ~40.000 ₪ | | Übersetzungen, Apostillen, Beglaubigungen | pauschal | ~3.000–6.000 ₪ | | **Geschätzte Gesamtkosten** | **+11–13 %** | **~2.235.000 ₪** |

Zwei Klarstellungen. Erstens: Die Maklerprovision (2 %) fällt nur an, wenn du einen Makler einschaltest — beim Direktkauf vom Bauträger oder Eigentümer entfällt sie, und die Summe sinkt auf rund 2.195.000 ₪. Zweitens: Die israelische Mehrwertsteuer greift beim Anwaltshonorar, nicht aber bei der Grunderwerbsteuer oder beim Kaufpreis unter Privaten. Fazit: Plane bei einem All-in-Budget von 2.000.000 ₪ Objekte um 1.780.000 bis 1.800.000 ₪ Kaufpreis ein — dann bleibst du inklusive aller Nebenkosten im Budget.

Geld von Brasilien nach Israel überweisen: der günstigste Weg

Der Geldtransfer ist der Punkt, an dem viele Brasilianer unbemerkt Geld verlieren. Zwei goldene Regeln. Erstens: Jede Überweisung aus Brasilien auf ein eigenes Konto im Ausland unterliegt der IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) von 1,1 % — sie gilt immer, egal welcher Kanal, und kommt zu den Wechselkosten hinzu. Zweitens: Lege von Anfang an Herkunftsnachweise der Mittel bereit (Steuererklärungen, Kaufverträge, Kontoauszüge): Sowohl die brasilianische als auch die israelische Bank verlangen sie aus Geldwäschegründen, und wer sie parat hat, vermeidet Blockaden in letzter Minute. Beim Kanal schlagen spezialisierte Fintechs klassische Banken bei Kosten und Tempo deutlich.

| Kanal | Richtkosten | Dauer | Hinweise | |---|---|---|---| | Wise | geringe Spanne zum Marktkurs + moderate Gebühr | meist 1–2 Werktage | Kurs nahe am Marktkurs | | Remessa Online | moderate Gebühr | meist 1–2 Werktage | Spezialist für Überweisungen aus Brasilien | | blueTransfer | moderate Gebühr | meist 2–3 Werktage | Alternative für Brasilianer im Ausland | | Traditionelle Bank | hohe Wechselkursspanne + feste Gebühren | 3–5 Werktage | die teuerste Option — bei großen Beträgen meiden |

In der Praxis: Nutze für Anzahlung und Restzahlung Wise oder Remessa Online und vergleiche am Überweisungstag den effektiven Kurs — bei 2.000.000 ₪ kostet ein Prozentpunkt Spanne mehr Zehntausende Real. Denk daran: Die 1,1 % IOF kommen zu den Kanalkosten hinzu — befreien kann dich niemand davon. Und stimme das Timing mit deinem Anwalt ab: Das Geld muss zu den vertraglichen Fristen auf dem Konto (israelisch oder Anderkonto) verfügbar sein, und eine Auslandsüberweisung braucht immer ein paar Tage Puffer. Niemals auf den letzten Drücker überweisen.

Brasilianisches Steuerrecht: was du deklarieren musst

Ein Kauf im Ausland befreit nicht vom brasilianischen Fiskus — im Gegenteil, er bringt neue Pflichten. Jedes Jahr gehört die Immobilie in deine Einkommensteuererklärung an die Receita Federal, mit Wert und eventuellen Mieteinnahmen. Und sobald dein Auslandsvermögen 1 Million US-Dollar erreicht oder übersteigt, wird zusätzlich die CBE fällig — die jährliche Erklärung der Capitais Brasileiros no Exterior an die Banco Central do Brasil. Zwei getrennte Pflichten, mit eigenen Fristen und Formularen: Dein brasilianischer Steuerberater (Contador) muss beide beherrschen. Wer sie vergisst, riskiert Bußgelder — setze sie dir also gleich im ersten Jahr als Termin.

Die gute Nachricht: Brasilien und Israel haben 2002 ein Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet, in Kraft seit 2005. In einem Land gezahlte Steuern werden im anderen als Steuerguthaben angerechnet. Konkret: Auf den Verkaufsgewinn wendet Brasilien einen progressiven Satz von 15 bis 22,5 % an, während Israel Nicht-Residenten mit rund 25 % besteuert — du zahlst in Israel und rechnest das Guthaben in Brasilien an, ohne Doppelbesteuerung. Dasselbe gilt für Mieteinnahmen: in beiden Ländern deklariert, dank Anrechnung nur einmal besteuert. Die exakten Sätze hängen von deiner persönlichen Situation ab — lass dich in beiden Ländern professionell beraten.

Drei praktische Ratschläge für ruhige Nächte. Erstens: Nimm einen Contador in Brasilien, der bereits Mandanten mit Auslandsimmobilien betreut — nicht jeder kennt die CBE. Zweitens: Bewahre jedes Dokument des Kaufs auf (Vertrag, Mas-Rechisha-Belege, Überweisungen, gezahlte IOF): Du brauchst sie für die Gewinnberechnung beim Wiederverkauf. Drittens: Vermietest du die Immobilie, melde die Mieteinkünfte gleich beim ersten Mietvertrag steuerlich an — in Israel wie in Brasilien ist Steuer-Do-it-yourself immer teurer als der Profi.

Von Brasilien nach Israel: eine Investition in Reichweite

Fassen wir zusammen: keine Beschränkungen für Brasilianer, 100 % Fernkauf per apostillierter Vollmacht, Finanzierung bis 50–60 %, 8 % Grunderwerbsteuer, 2 bis 4 Monate Dauer und Gesamtkosten von plus 11–13 %. Auf brasilianischer Seite nicht vergessen: CPF, 1,1 % IOF und doppelte Deklaration (Receita Federal plus CBE ab 1 Million Dollar). Es ist ein erprobtes Verfahren, das jedes Jahr Hunderte brasilianische Investoren durchlaufen: Mit dem richtigen Anwalt und geordneten Unterlagen ist es einfacher, als es klingt — und es öffnet die Tür zu einem der resilientesten Immobilienmärkte am Mittelmeer.

Bereit für den nächsten Schritt? IsraelStart begleitet dich auf Deutsch durch jede Etappe: Projektauswahl in den besten Lagen, Partneranwälte, Gesamtkostenkalkulation und steuerliche Begleitung mit Profis in beiden Ländern. Sieh dir die verfügbaren Projekte an oder starte das Quiz für eine Auswahl nach deinem Budget.

Häufige Fragen

Muss ich für den Kauf nach Israel reisen?

Nein. Mit einer Spezialvollmacht (Ipui Koah), in Brasilien errichtet, nach dem Haager Übereinkommen apostilliert und an deinen Anwalt in Israel geschickt, kann der gesamte Kauf — vom Vorvertrag bis zur Eintragung im Tabu — aus der Ferne abgewickelt werden. Viele brasilianische Käufer betreten Israel vor der Beurkundung nie; manche schauen sich die Immobilie trotzdem gern persönlich an, eine Rechtspflicht ist das aber nicht.

Kann ich als Nicht-Resident in Israel finanzieren?

Ja, mit der Mashkanta: Israelische Banken finanzieren Nicht-Residenten bis zu 50 % des Immobilienwerts, bei besonders solider Bonität bis zu 60 %. 2026 liegen die Zinsen bei etwa 5 bis 6 %, die Laufzeiten bei 15 bis 25 Jahren, die Zusage dauert 4 bis 8 Wochen. Du brauchst ein israelisches Konto — aus der Ferne eröffnbar — und eine vollständige Mappe mit Einkommen und Herkunftsnachweis der Mittel.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (Mas Rechisha)?

Als Nicht-Resident zahlst du pauschal 8 % auf den Kaufpreis, ab dem ersten Schekel: Bei 2.000.000 ₪ sind das 160.000 ₪. Begünstigte Staffeln gibt es für Ausländer nicht — anders als für Residenten, deren progressive Sätze ohnehin bis zum 15. Januar 2028 eingefroren sind. Plane diesen Posten von Anfang an fest ein: Es sind die schwersten Nebenkosten.

Wie deklariere ich die Immobilie in Brasilien?

Jährlich in der Einkommensteuererklärung an die Receita Federal, mit Wert und Erträgen der Immobilie. Erreicht dein Auslandsvermögen 1 Million US-Dollar, wird zusätzlich die CBE (Capitais Brasileiros no Exterior) an die Banco Central do Brasil fällig. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens Brasilien–Israel (2002 unterzeichnet, seit 2005 in Kraft) werden in Israel gezahlte Steuern in Brasilien als Guthaben angerechnet.

Wie lange dauert der gesamte Prozess?

2 bis 4 Monate vom angenommenen Angebot bis zur Eintragung im Tabu. Die längste Etappe ist die Finanzierung (4 bis 8 Wochen bis zur Zusage); Vollmacht, Konto und Grundbuchprüfung laufen parallel. Ohne Finanzierung und mit vorbereiteter Vollmacht ist ein Abschluss in etwa 2 Monaten möglich.

Brauche ich ein israelisches Bankkonto?

Pflicht bei Finanzierung, dringend empfohlen in jedem Fall: für die Mas Rechisha, die Anwaltskosten und — bei Vermietung — die Mieteinnahmen. Die großen Banken (Hapoalim, Leumi, Discount) eröffnen es über deinen Anwalt aus der Ferne in 2 bis 4 Wochen — starte also sofort damit: Es soll dich nicht ausbremsen.

Quellen: CBS (Central Bureau of Statistics), Israel Tax Authority, Banco Central do Brasil, Receita Federal, Doppelbesteuerungsabkommen Brasilien–Israel (2002 unterzeichnet, seit 2005 in Kraft).