Mieten in Israel: Mieten 2026, Rendite und Besteuerung

In eine neue Immobilie zu investieren, um sie zu vermieten, bleibt in Israel eine gängige Strategie – sei es, dass man aus dem Ausland kauft, um ein zukünftiges pied-à-terre vorzubereiten, oder bereits in Israel lebt und sein Einkommen aufbessern möchte. Die neuesten Mietdaten, die Ende September veröffentlicht wurden, zeigen einen Mietmarkt, der im Jahresvergleich wächst, sich aber deutlich nach der Größe der Wohnungen segmentiert. Bevor man eine Rendite berechnet, sollte man auch die Mietbesteuerung verstehen, die das Endergebnis stark beeinflusst.

Mieten im August 2026: Das landesweite Bild

Laut Nadlan Center, basierend auf Daten der Plattform WeCheck, lag die durchschnittliche landesweite Miete im August 2026 bei 5.063 ₪, ein Rückgang von 0,8 % im Monatsvergleich, aber ein Anstieg von 3,7 % im Jahresvergleich. Die Gesamtzahl der Inserate erreichte 16.172, ein leichter Anstieg von 0,7 %.

Quelle: Nadlan Center, WeCheck-Daten August 2026.

Kleine oder große Flächen: zwei gegensätzliche Entwicklungen

Der Unterschied ist deutlich. Bei großen Wohnungen stieg das Angebot innerhalb eines Monats um 15,2 % und die Durchschnittsmiete sank um 2,1 %. Bei kleinen Wohnungen verringerte sich das Angebot um 6,3 % und die Mieten blieben stabil. Für Investoren deutet dies darauf hin, dass 2- und 3-Zimmer-Wohnungen, die erschwinglicher sind, weiterhin eine hohe Nachfrage genießen. Dies bestätigt auch ein großes Immobilienportal, das von Globes zitiert wird und ein wachsendes Interesse an 3-Zimmer-Wohnungen feststellt.

Im Jahresvergleich sind die Unterschiede zwischen den Städten erheblich: Laut derselben Quelle stiegen die Mieten in Jerusalem um 7,4 %, in Tel Aviv-Jaffa um 3,6 % und in Ashdod nur um 0,7 %. Sehen Sie sich unsere Übersichten zu Jerusalem und Tel Aviv an, um neue Projekte in diesen Märkten zu finden.

Von Miete zu Rendite: Wichtige Kennzahlen

Die Bruttorendite berechnet sich, indem die jährliche Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird. Eine seriöse Kalkulation berücksichtigt jedoch die vollständigen Erwerbskosten: Preis inklusive 18 % Mehrwertsteuer, Abschlusskosten von etwa 10 bis 13 % je nach Posten sowie Erwerbssteuer. Außerdem sollten Leerstand, Instandhaltung, Arnona je nach Mietvertrag und die Finanzierungskosten einbezogen werden.

Zum Beispiel beträgt der durchschnittliche Preis einer Immobilie in Tel Aviv laut Daten des Times of Israel 3,58 Mio. ₪. Die Bruttomietrendite bleibt dort im Vergleich zu den nationalen Durchschnittsmieten eher moderat. Auf der Finanzierungsseite zeigt die vom Nadlan Center veröffentlichte Übersicht, dass der durchschnittliche Kredit für eine Investition innerhalb eines Jahres von 1,17 auf 1,37 Mio. ₪ gestiegen ist und der gewichtete durchschnittliche Nominalzinssatz im August 4,38 % erreichte. Die Bank of Israel hat ihrerseits den Leitzins auf 3,25 % gesenkt. Testen Sie Ihre Annahmen mit unserem Finanzierungssimulator.

Mietbesteuerung in Israel: Die drei Regelungen

Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien in Israel können unter drei Regelungen fallen. Dies sind allgemeine Grundsätze, die mit einem Steuerberater für Ihre individuelle Situation bestätigt werden sollten.

Steuerbefreiung bis zur Obergrenze

Mieteinnahmen aus Wohnraum können steuerfrei sein, solange sie unter einer jährlich angepassten monatlichen Obergrenze bleiben. Darüber hinaus wird die Befreiung schrittweise reduziert.

Pauschalsteuersatz von 10 %

Der Eigentümer kann sich für eine Steuer von 10 % auf die Bruttomiete entscheiden, ohne Abzug von Kosten. Diese Regelung ist einfach und wird oft bei hohen Mieteinnahmen gewählt.

Progressiver Steuertarif

Die Miete wird dann nach dem progressiven Steuertarif besteuert, aber Kosten sind absetzbar: Kreditzinsen, Abschreibungen, Instandhaltung. Dies kann sinnvoll sein, wenn die Investition stark kreditfinanziert ist.

Für Nichtansässige sollten die anwendbare Regelung und die Abstimmung mit der Besteuerung im Wohnsitzland mit einem Steuerberater geklärt werden. Dies ist ein wichtiger Punkt für Käufer aus dem Ausland.

Die Kaufsteuer für eine Investitionswohnung

Eine zusätzlich zur Hauptwohnung gekaufte Immobilie unterliegt einer eigenen Mas Rechisha-Tabelle, die deutlich weniger vorteilhaft ist als die für die einzige Wohnung. Die Höhe richtet sich nach dem Profil: Aufenthaltsstatus, Besitz weiterer Immobilien und Verkaufszeitpunkt. Unser Leitfaden zu Mas Rechisha erläutert die Grundsätze, und der Steuer- und Gebührenrechner gibt eine erste Schätzung.

Unsere Methode für Mietinvestitionen

Wählen Sie die Wohnungsgröße entsprechend der lokalen Nachfrage, kalkulieren Sie alle Kosten in den Endpreis ein, vergleichen Sie die Steuersysteme und prüfen Sie die Finanzierung. Das benötigte Team bleibt gleich: Anwalt · Makler · Architekt. Der Anwalt prüft den Vertrag und die steuerliche Behandlung bei der Unterzeichnung, der Makler optimiert die Immobilienfinanzierung und der Architekt stellt sicher, dass der Grundriss leicht zu vermieten ist. Für mehr zum Thema Finanzierung lesen Sie auch unseren Artikel über den Anstieg des Immobilienkreditvolumens.

IsraelStart listet über 300 neue Projekte in ganz Israel. Fordern Sie eine persönliche Analyse an, unverbindlich, um passende Projekte für die Vermietung zu finden.

Quellen

- Nadlan Center — Mieten August 2026, WeCheck-Daten (27.09.2026)
- Times of Israel — Wohnungsüberblick September 2026
- Nadlan Center — Hypothekenvolumen 2026 (30.09.2026)
- Bank of Israel — Zinsentscheidung 01.09.2026