Покупка в Израиле из Бразилии : гид 2026 года

Каждый год сотни бразильцев инвестируют в израильскую недвижимость: квартира в Нетании, жильё в Тель-Авиве, квартира для отдыха в Иерусалиме. Вот полная методика, шаг за шагом, с реальными расходами, переводом средств из Бразилии и налогами по обе стороны Атлантики.

Да, бразилец может купить недвижимость в Израиле, не проживая там

Израильское законодательство разрешает любому иностранцу приобретать недвижимость в Израиле без условия резидентства, без визы и без обязанности поселяться в стране. Никаких ограничений по национальности не существует: к бразильскому покупателю относятся точно так же, как любой международный инвестор. Единственное исключение касается зон, классифицированных как военные или стратегические, которые в любом случае находятся вне классического жилого рынка. Таким образом, вы можете подписать акт покупки, зарегистрировать недвижимость на своё имя в земельном реестре (табу) и получать арендную плату, ни разу не побывав в Израиле, — хотя мы настоятельно рекомендуем визит до подачи предложения. Вся процедура может проводиться дистанционно благодаря специальной доверенности, называемой «Ипуй коах», которая позволяет вашему адвокату подписывать от вашего имени каждый документ сделки.

Этот гид охватывает весь путь покупки для резидента Бразилии: доверенность с апостилем в соответствии с Гаагской конвенцией, документы для подготовки (CPF, паспорт, подтверждение доходов), открытие израильского банковского счёта дистанционно, финансирование израильским банком (машканта), доступное нерезидентам, налог на покупку 8 % (мас рехиша), проверку права собственности в табу, затем перевод средств из Бразилии — с IOF 1,1 %, решениями Wise, Remessa Online и blueTransfer — и, наконец, бразильские налоговые обязательства: ежегодную декларацию imóvel no exterior и CBE в Banco Central для имуществ на миллион долларов и более. Актуальные данные: ориентировочные цены и налоги 2026 года.

7 этапов покупки из Бразилии

Этап 1 — Доверенность: ваша правая рука в Израиле

Специальная доверенность, или «Ипуй коах» на иврите (Procuração на португальском), — центральный элемент дистанционной покупки. Это юридический акт, которым вы уполномочиваете доверенное лицо — в подавляющем большинстве случаев вашего израильского адвоката — вести переговоры, подписывать договор купли-продажи, открывать банковский счёт и регистрировать недвижимость в табу на ваше имя. Чтобы быть действительной в Израиле, доверенность, подписанная в Бразилии, должна быть заверена апостилем в соответствии с Гаагской конвенцией: Бразилия является её участницей с 2016 года, что значительно упрощает процедуру. Вы можете оформить её у бразильского нотариуса (cartório de notas) и затем заверить апостилем или подписать непосредственно в консульстве Израиля в Сан-Паулу или Рио-де-Жанейро. Заложите составление на иврите и английском (или на португальском с присяжным переводом), точно охватывающее все необходимые полномочия: подписание договора, получение кредитных средств, регистрацию в табу и возможное управление арендой. Рассчитывайте на одну-две недели для этого этапа, если вы обратитесь в хорошо организованное cartório.

Этап 2 — CPF, паспорт и досье покупателя

CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) незаменим: это налоговый идентификатор, который банки и операторы перевода потребуют для каждой валютной операции между Бразилией и зарубежьем. Без действующего CPF ни один значительный перевод не сможет покинуть Бразилию. Добавьте ваш действующий паспорт — это основной документ, удостоверяющий личность, для покупки в Израиле, — а также подтверждение доходов (три последних расчётных листка по зарплате или налоговые декларации, выписки по счетам за последние три-шесть месяцев) с переводом на английский. Если у вас есть RNE или RNM, приложите и их, хотя паспорт остаётся ключевым документом. Израильские банки и ваш адвокат проверят происхождение средств: уже на этом этапе подготовьте доказательства происхождения вашего первоначального взноса (продажа недвижимости в Бразилии, сбережения, профессиональные доходы), поскольку крупные суммы, переводимые в Израиль, будут подвергаться строгому контролю по противодействию отмыванию денег с обеих сторон. Полное и переведённое с самого начала досье экономит несколько недель.

Этап 3 — Открыть банковский счёт в Израиле

Израильский банковский счёт не является строго обязательным для покупки за наличные, но становится незаменимым, как только вы запрашиваете ипотечный кредит (машканта): банк-кредитор перечислит на него средства и будет списывать ежемесячные платежи. Хорошая новость: открытие возможно дистанционно, без поездки, через вашего адвоката с доверенностью. Крупные израильские банки — Апоалим, Леуми и Дисконт — располагают службами, специализирующимися на нерезидентах, и регулярно принимают досье бразильских покупателей. Ваш адвокат передаст досье (паспорт, CPF, подтверждение доходов, доверенность с апостилем), а банк проведёт проверки соответствия. Рассчитывайте на две-четыре недели между запросом и активацией счёта. Заложите также, что банк потребует полной прослеживаемости входящих средств: каждый перевод из Бразилии должен быть обоснован. Именно через этот счёт пройдут оплата продавцу, налог на покупку и гонорары.

Этап 4 — Финансирование покупки: машканта для нерезидентов

Израильские банки финансируют покупателей-нерезидентов, включая бразильцев, на условиях чуть более строгих, чем для резидентов. В 2026 году нерезидент может занять до 50 % цены недвижимости и до 60 % в зависимости от надёжности досье (стабильные доходы, значительный первоначальный взнос, чистая банковская история). Ставки для нерезидентов составляют около 5–6 % в 2026 году, на сроки от 15 до 25 лет, с формулами с фиксированной или переменной ставкой, индексируемыми на ставки Банка Израиля. Срок от принципиального согласия до окончательного предложения — от 4 до 8 недель: заложите его в календарь, поскольку продавец редко ждёт больше нескольких недель между предварительным и окончательным подписанием. Банк потребует оценку недвижимости, страхование заёмщика и ипотеку, зарегистрированную в табу. Используйте симулятор машканты, чтобы оценить ежемесячные платежи до принятия обязательств: для ориентира, заём в 1 000 000 ₪ на 20 лет под 5,5 % составляет около 6 880 ₪ ежемесячного платежа. Ваш адвокат будет вести переговоры с несколькими банками, чтобы получить лучшие условия.

Этап 5 — Налог на покупку: мас рехиша 8 %

Мас рехиша — израильский налог на приобретение недвижимости, и это самая тяжёлая налоговая статья для бразильского покупателя. Нерезиденты облагаются фиксированной ставкой 8 % с первого шекеля, независимо от цены недвижимости: на квартиру за 2 000 000 ₪ налог, таким образом, составляет 160 000 ₪. Обратите внимание: прогрессивная шкала, зарезервированная для израильских резидентов, заморожена законом о бюджете до 15 января 2028 года, но эта заморозка ничего для вас не меняет — фиксированная ставка 8 % для нерезидентов применяется в любом случае. Налог должен быть задекларирован и уплачен в сроки после подписания, как правило в течение 50 дней, и ваш адвокат занимается этим в рамках своего мандата. Это расход, который нужно включать с самого расчёта общего бюджета: с гонорарами адвоката и банковскими расходами общая надбавка на приобретение составляет примерно от 11 до 13 % цены покупки. Никакого освобождения для нерезидентов не существует, даже для впервые покупающих.

Этап 6 — Проверка в табу и подписание

Табу — израильский земельный реестр: именно он устанавливает, кто действительно является владельцем недвижимости. До любого подписания ваш адвокат проводит исчерпывающую проверку: личность продавца, отсутствие ипотеки или ареста, соответствие недвижимости разрешению на строительство, зарегистрированные вещные права и возможные сервитуты. Эта проверка (due diligence) не подлежит обсуждению, особенно для вторичного жилья или квартир в кондоминиумах. После положительных результатов проверки договор купли-продажи подписывается — вашим представителем с доверенностью, если вы в Бразилии, — а адвокат вносит «предупредительную запись» (хеарат азхара) в табу, которая блокирует любую перепродажу недвижимости продавцом на время сделки. Цена, как правило, выплачивается по защищённому графику через эскроу-счёт адвоката. Окончательная регистрация перехода права собственности в табу происходит после полной оплаты и урегулирования мас рехиша.

Этап 7 — Сроки: от предложения до ключей за 2–4 месяца

Рассчитывайте в общей сложности на срок от 2 до 4 месяцев между вашим решением о покупке и передачей ключей. Вот типичный ход: недели 1–2 — оформление и апостиль доверенности в Бразилии, пока ваш адвокат начинает поиск и первые просмотры; недели 3–6 — предложение о покупке, переговоры, проверки в табу и подписание предварительного договора, параллельно с подачей кредитного досье в банки; недели 6–10 — рассмотрение машканты (от 4 до 8 недель), оценка недвижимости и окончательное согласие банка; недели 10–14 — подписание окончательного акта вашим представителем, оплата цены и мас рехиша, регистрация в табу; недели 14–16 — передача ключей и приёмка. Сроки увеличиваются, если банковское досье неполно или если доверенность нужно переделывать: отсюда важность тщательной подготовки этапов 1 и 2. Для покупки за наличные без кредита календарь может сократиться до 6–8 недель.

Сколько на самом деле стоит квартира за 2 000 000 ₪?

Указанная цена — только начало: в Израиле покупатель-нерезидент должен добавить налог на покупку, профессиональные гонорары и банковские расходы. Вот реалистичная детализация для квартиры за 2 000 000 ₪ — типичный бюджет для 3-комнатной квартиры в Нетании или хорошо расположенной 2-комнатной в Тель-Авиве. Эти суммы ориентировочные и различаются в зависимости от досье, но они дают порядок величин, который нужно включить в план финансирования ещё до подачи предложения.

| Статья | Сумма | Детализация | |---|---|---| | Цена покупки | 2 000 000 ₪ | Цена, согласованная с продавцом | | Мас рехиша (налог на покупку) | 160 000 ₪ | Фиксированные 8 % для нерезидентов, с 1-го шекеля | | Гонорары адвоката | 20 000 – 30 000 ₪ | От 1 до 1,5 % цены + израильский НДС (18 %) | | Банковские расходы (досье, оценка, ипотека) | ~10 000 ₪ | Около 0,5 % цены; оценка и регистрация ипотеки включены | | Брокер по недвижимости | 40 000 ₪ | 2 %, если вы проходите через агентство (подлежит переговорам, иногда за счёт продавца) | | Присяжные переводы и апостили | 3 000 – 6 000 ₪ | Доверенность, бразильские подтверждающие документы, переводы иврит/английский | | **Итого оценочно** | **≈ 2 233 000 – 2 246 000 ₪** | **То есть +11–13 % сверх указанной цены** |

Два важных уточнения. Во-первых, израильский НДС 18 %: он уже включён в цену новых квартир, продаваемых застройщиком, поэтому с этой стороны добавлять нечего; напротив, во вторичном жилье между частными лицами НДС нет. Во-вторых, расходы, которых можно избежать: брокера (2 %) можно сэкономить, если вы покупаете напрямую или через сопровождение вроде IsraelStart, а гонорары адвоката обсудить в нижней части диапазона для простого досье. Напротив, никогда не экономьте на адвокате и на проверках в табу: это ваша единственная юридическая защита в земельной системе, которая не имеет ничего общего с бразильским cartório. Наконец, заложите запас на обменный курс реал/доллар/шекель, поскольку конечная валюта платежа — шекель.

Перевод денег из-за рубежа из Бразилии в Израиль

Перевести 2 000 000 ₪ (около 3 000 000 R$ по обменному курсу) из Бразилии в Израиль — не простой перевод: это валютная операция, регулируемая Banco Central do Brasil, облагаемая IOF и контролем происхождения средств с обеих сторон. Задача тройная: получить корректный обменный курс на крупную сумму, заплатить разумные комиссии и обеспечить безупречную прослеживаемость, поскольку израильский банк откажется от любых средств, происхождение которых не документировано. Традиционные бразильские банки применяют высокие валютные маржи; финтех-компании, специализирующиеся на международных переводах, как правило, значительно конкурентоспособнее, с более короткими сроками.

| Решение | Ориентировочные расходы | Срок | Сильные стороны | |---|---|---|---| | Wise | ~0,5–1 % валютной маржи | От 1 до 3 рабочих дней | Реальный рыночный курс, полная прозрачность комиссий, интерфейс на португальском | | Remessa Online | ~1–1,5 % + IOF | От 1 до 2 рабочих дней | Бразильский специалист по переводам, поддержка на португальском, упрощённые подтверждающие документы | | blueTransfer | ~1–2 % | От 1 до 3 рабочих дней | Бразильский валютный игрок, персональное сопровождение на крупных суммах | | Традиционный банк (Itaú, Bradesco) | Маржа 2–4 % + фиксированные комиссии | От 3 до 5 рабочих дней | Простота, если ваши средства уже там, но курс заметно менее выгодный |

Какой бы канал вы ни выбрали, применяются два бразильских правила. Во-первых, IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): 1,1 % на любой перевод на собственный счёт за рубежом — заложите его в бюджет, он взимается автоматически. Во-вторых, для крупных сумм вам нужно будет обосновать происхождение средств (договор продажи недвижимости в Бразилии, налоговые декларации, расчётные листки по зарплате): подготовьте эти документы на португальском с переводом при необходимости. Никогда не проходите через неформальные каналы, doleiros или параллельные компенсации: помимо незаконности в Бразилии, израильский банк заблокировал бы средства, и сделка рухнула бы. Для очень крупных сумм разделение на несколько документированных переводов через регулируемую финтех-компанию остаётся самым безопасным и экономичным методом.

Налоги: чего требует Receita Federal

Покупка в Израиле не освобождает вас ни от каких налоговых обязательств в Бразилии. Любая недвижимость за рубежом — imóvel no exterior — должна декларироваться каждый год в вашей декларации о подоходном налоге (Declaração de Ajuste Anual), в разделе «Bens e Direitos», по исторической стоимости приобретения в реалах. Кроме того, если общая стоимость вашего имущества за рубежом достигает или превышает 1 миллион долларов США, вы должны ежегодно подавать декларацию CBE (Capitais Brasileiros no Exterior) в Banco Central do Brasil с детализацией активов, удерживаемых на 31 декабря. Пропуск этих деклараций влечёт штрафы Receita Federal и Banco Central: последующая регуляризация всегда стоит дороже первоначальной декларации. Бережно храните акт покупки, доказательства перевода и расчёт мас рехиша, уплаченного в Израиле.

Хорошая новость: Бразилия и Израиль подписали в 2002 году соглашение об избежании двойного налогообложения, действующее с 2005 года, которое исключает двойную уплату налога на одни и те же доходы. Конкретно, арендная плата, получаемая за вашу израильскую недвижимость, облагается налогом в обеих странах, но налог, уплаченный в Израиле, даёт право на налоговый кредит в Бразилии: в Бразилии вы платите только возможную разницу. Точный механизм зависит от вашего налогового режима и характера доходов (аренда, прирост стоимости при продаже), а соглашение предусматривает специальные правила зачёта. Именно на этом пункте сопровождение налогового специалиста, привыкшего к инвестициям Бразилия — Израиль, окупается: неправильный зачёт налогового кредита может заставить вас заплатить дважды.

В случае перепродажи прирост стоимости облагается налогом с обеих сторон: в Бразилии налог на прирост стоимости недвижимости следует прогрессивной шкале от 15 % до 22,5 % в зависимости от суммы прибыли; в Израиле мас шевах (налог на прирост стоимости) составляет около 25 % для нерезидентов. Налоговое соглашение и здесь позволяет зачесть израильский налог против бразильского налога к уплате в пределах бразильской суммы. Что касается аренды, она облагается налогом в Израиле по выбранному режиму (фиксированному или по шкале), а затем декларируется в Бразилии с налоговым кредитом. Твёрдая рекомендация: попросите бразильского налогового специалиста проверить вашу схему до подписания и ведите строгий учёт в реалах и шекелях — именно он будет иметь силу в случае проверки Receita Federal.

Ваша покупка в Израиле начинается здесь

Покупка в Израиле из Бразилии — полностью размеченный путь: доверенность с апостилем, избавляющая от поездок, хорошо подготовленное досье CPF и паспорт, счёт, открытый дистанционно в крупном израильском банке, кредит, покрывающий от 50 до 60 % цены по ставкам от 5 до 6 %, фиксированный налог на покупку 8 %, который нужно включить в бюджет, тщательные земельные проверки в табу и прослеживаемый перевод средств через регулируемую финтех-компанию с 1,1 % IOF. Рассчитывайте на срок от 2 до 4 месяцев в общей сложности и надбавку на приобретение от 11 до 13 %. Со стороны Бразилии ежегодная декларация imóvel no exterior и, сверх миллиона долларов зарубежного имущества, CBE защищают вашу ситуацию перед Receita Federal — налоговое соглашение 2002 года исключает двойное налогообложение. С ценами 2026 года около 55 000–65 000 ₪/м² в Тель-Авиве, 35 000–42 000 ₪/м² в Нетании и 40 000–50 000 ₪/м² в Иерусалиме израильский рынок остаётся одним из самых динамичных в Средиземноморье.

IsraelStart сопровождает бразильских покупателей от начала до конца, на португальском языке: подбор проверенных новых проектов от застройщика в Тель-Авиве, Нетании и Иерусалиме, связь с франкоязычными и португалоязычными адвокатами, специализирующимися на досье нерезидентов, симуляция финансирования и точный расчёт полной стоимости приобретения. Поговорите с консультантом, который знает обе системы — бразильскую и израильскую, — и продвигайтесь по надёжному досье без неприятных сюрпризов ни в Бразилии, ни в Израиле.

Частые вопросы

Нужно ли ехать в Израиль, чтобы купить недвижимость?

Нет. Специальная доверенность (Ипуй коах) с апостилем по Гаагской конвенции позволяет вашему адвокату подписывать все документы от вашего имени — от договора до акта в табу. Можно завершить 100 % покупки дистанционно. Тем не менее мы рекомендуем визит до подачи предложения: фотографии и планы не заменяют опыта знакомства с районом, зданием и реальным видом из квартиры.

Могу ли я финансировать недвижимость в Израиле, будучи бразильцем?

Да. Израильские банки (Апоалим, Леуми, Дисконт) предоставляют ипотеки нерезидентам: до 50 % стоимости недвижимости, до 60 % в зависимости от профиля покупателя. В 2026 году ставки составляют около 5–6 %, сроки — от 15 до 25 лет, одобрение — от 4 до 8 недель. Необходим банковский счёт в Израиле, который можно открыть дистанционно через вашего адвоката.

Сколько стоит налог на покупку (мас рехиша)?

Для нерезидентов мас рехиша составляет фиксированные 8 % от полной стоимости недвижимости с первого шекеля — без порога освобождения. На квартиру за 2 000 000 ₪ налог составляет 160 000 ₪. Прогрессивная таблица израильских резидентов заморожена до 15/01/2028, но это не меняет ставку 8 %, применимую к иностранцам.

Как декларировать недвижимость в Бразилии?

Недвижимость за рубежом должна декларироваться каждый год в Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda, в разделе «Bens e Direitos», по исторической стоимости приобретения в реалах. Если ваше имущество за рубежом достигает 1 миллиона долларов США или более, вы также должны ежегодно подавать CBE (Capitais Brasileiros no Exterior) в Banco Central do Brasil. Храните акт, доказательства перевода и расчёт налога, уплаченного в Израиле.

Сколько времени занимает покупка?

От 2 до 4 месяцев, от решения до передачи ключей. Типичный график: 1–2 недели на доверенность с апостилем, 3–6 недель на предложение, проверку в табу и предварительный договор, 4–8 недель на одобрение финансирования и 2–4 недели на окончательный акт и регистрацию. Без финансирования покупка за наличные может быть завершена за 6–8 недель.

Нужен ли мне банковский счёт в Израиле?

Для получения финансирования — да: израильский банк требует местный счёт для перечисления средств и списания платежей. Хорошая новость: счёт можно открыть дистанционно через вашего адвоката с доверенностью с апостилем в крупных банках (Апоалим, Леуми, Дисконт). Для покупки на 100 % за наличные счёт не обязателен, но по-прежнему рекомендуется для централизации платежей по сделке.

Источники: Центральное бюро статистики Израиля (CBS) — индексы цен на недвижимость 2026; Israel Tax Authority — шкала мас рехиша, ставка для нерезидентов 8 % и заморозка шкалы резидентов до 15/01/2028; Banco Central do Brasil — регулирование CBE (Capitais Brasileiros no Exterior), порог 1 млн USD; Receita Federal do Brasil — ежегодная декларация imóvel no exterior и IOF 1,1 % на переводы на собственный счёт за рубежом; налоговое соглашение Бразилия — Израиль об избежании двойного налогообложения, подписанное в 2002 году, действующее с 2005 года.