Solos contaminados em Israel: o que Sde Dov e Taas HaSharon ensinam ao comprador

Várias das maiores reservas de terra no centro de Israel são antigos locais militares, aeroportuários ou industriais. Sua reconversão promete dezenas de milhares de moradias, mas às vezes enfrenta um obstáculo invisível: a poluição do solo. Dois casos que voltaram às notícias esta semana, Sde Dov em Tel Aviv e Taas HaSharon no Sharon, mostram como esse risco leva a atrasos. Um tema relevante tanto para compradores do exterior quanto para israelenses que já vivem em Israel.

Sde Dov: Perfurações concluídas, resultados aguardados

Segundo o Globes, em 6 de outubro de 2026, a Autoridade de Terras informou ao tribunal sobre o andamento das análises no "grand îlot" de Sde Dov, no local do antigo aeroporto de Tel Aviv. Após a aprovação dos planos de perfuração pelo Ministério da Proteção Ambiental, as perfurações foram realizadas em todos os terrenos privados envolvidos, com uma exceção: um terreno exige trabalhos prévios de limpeza.

As amostras estão no laboratório, que está com atraso. Os resultados são esperados em cerca de trinta dias; o tribunal solicitou uma atualização até, no máximo, 5 de novembro de 2026.

Um sorteio suspenso

A questão é concreta para cerca de 1.700 beneficiários que aguardam a distribuição dos terrenos por sorteio. Previsto para o final de junho de 2026 e depois adiado para 11 de agosto, agora depende da conclusão das análises. Os administradores dos terrenos argumentaram que não se pode distribuir os lotes sem saber a extensão da poluição, seu tratamento e quem arcará com o custo. O tribunal concordou com eles.

O artigo não especifica a natureza do poluente, o número de terrenos afetados nem quem pagará pela descontaminação: todas essas questões permanecem em aberto.

Taas HaSharon: oito anos após a aprovação

O segundo processo é de outra dimensão. Segundo o Nadlan Center, em 7 de outubro, o comitê distrital conjunto se reunirá em 13 de outubro de 2026 para debater as condições ambientais do plano Taas HaSharon, aprovado em 2018 no antigo local das indústrias militares.

O histórico é longo: decisão de apresentação em 2005, aprovação em 2018, início das demolições em 2021, depois decisão do Supremo Tribunal em junho de 2024, que suspendeu as obras e exigiu estudo do solo e avaliação ambiental antes de qualquer licença. Os opositores, municípios e associações, exigiram descontaminação prévia a qualquer desenvolvimento e a aplicação do princípio do poluidor-pagador ao Estado. A reunião de outubro deve esclarecer a ordem entre descontaminação e licenças. O processo impacta toda a oferta do Sharon, como explicamos em nosso artigo sobre o plano diretor de Raanana.

Por que esse risco diz respeito ao comprador de um imóvel

O cronograma

Se uma contaminação for descoberta tardiamente, pode adicionar meses ou até anos antes do início das obras. Para uma compra na planta, isso significa entrega atrasada, aluguel pago por mais tempo e um financiamento cujas condições podem mudar.

O custo

A descontaminação tem um preço. Enquanto não se sabe quem arcará com esse custo, o valor do terreno permanece incerto. Em um empreendimento coletivo, a divisão desse encargo pode se tornar motivo de disputa.

Valor a longo prazo

Um bairro construído em um terreno devidamente descontaminado e documentado não é penalizado. Por outro lado, uma dúvida persistente pode pesar na revenda e na avaliação bancária.

É importante manter a perspectiva: em Sde Dov, segundo o relatório dos acordos de telhados publicado pelo Globes, 94,9% das moradias previstas no acordo, ou seja, 9.316 unidades, já foram comercializadas. A dificuldade atual diz respeito a um quarteirão específico, não ao bairro inteiro.

Verificações a solicitar

1. Histórico do terreno: uso anterior militar, industrial, posto de gasolina, aterro.
2. Estudos de solo e eventuais exigências do Ministério da Proteção Ambiental.
3. Licença de construção: foi emitida ou está condicionada a obras de descontaminação?
4. Cláusulas de atraso no contrato e as indenizações previstas.
5. Garantias bancárias conforme a lei de venda de imóveis novos.
6. Situação no registro de imóveis, com o auxílio do nosso guia do Tabo.

Para avaliar o impacto de um atraso na entrega no seu fluxo de caixa, utilize nosso simulador de parcelamento de pagamentos.

Do exterior ou no local

Um comprador do exterior não tem como adivinhar a história de um terreno a partir de uma maquete: cabe ao seu advogado documentá-la. Um israelense já em Israel geralmente conhece a reputação de um local, mas deve verificar se os estudos foram realizados e validados corretamente.

Em ambos os casos, é preciso calcular o custo total: IVA de 18% incluído no preço do novo, custos de fechamento de 10 a 13%, e imposto de compra (Mas Rechisha) a ser confirmado conforme o perfil. Três especialistas garantem a operação: advogado · corretor · arquiteto. O advogado solicita estudos e licenças, o arquiteto avalia as restrições de fundação e subsolo, e o corretor prevê uma margem de calendário no financiamento.

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Fontes

- Globes — Sde Dov: perfurações concluídas na maioria dos lotes do grande bloco (06/10/2026)
- Nadlan Center — Taas HaSharon: o plano retorna aos planejadores (07/10/2026)
- Globes — Accords-toits: o relatório, incluindo Sde Dov (06/10/2026)