Renovação urbana em Israel: o ranking das cidades no primeiro semestre de 2026

A renovação urbana tornou-se um motor essencial na produção de habitação em Israel, especialmente nas cidades densas do centro, onde os terrenos disponíveis são escassos. Os dados do primeiro semestre de 2026 revelam um mercado em ligeiro crescimento, mas bastante desigual entre as cidades. Para um comprador vindo do exterior, assim como para um israelense já residente em Israel, este ranking ajuda a identificar onde se concentram os novos projetos.

Renovação Urbana: do que estamos a falar?

Dois grandes mecanismos coexistem. O Pinoui-Binoui consiste em demolir um ou vários edifícios antigos para reconstruir um conjunto mais denso, frequentemente em torres. O Tama 38, nas suas duas variantes, permite reforçar um edifício existente contra sismos, adicionando andares, ou demolir e depois reconstruí-lo. Em ambos os casos, os proprietários originais recebem um apartamento novo, e o promotor vende as unidades adicionais no mercado.

O ranking das cidades no primeiro semestre de 2026

De acordo com os dados do CBS publicados pelo Globes em 29 de setembro de 2026, cerca de 9.600 unidades habitacionais foram iniciadas em projetos de renovação urbana no primeiro semestre de 2026, representando um aumento de 5% em comparação com o primeiro semestre de 2025.

Fonte: CBS, dados publicados pelo Globes.

Tel Aviv confirma sua liderança, impulsionada por um parque imobiliário antigo significativo e uma forte demanda. Petah Tikva e Bat Yam completam o pódio, duas cidades onde a renovação urbana está transformando bairros inteiros.

As surpresas do semestre: efeito de ondas

Várias cidades registram variações espetaculares. Yehud-Monosson salta de 9 para 440 moradias em construção, Haifa dobra seu volume e Netanya o multiplica por quase sete, sempre segundo o CBS citado pelo Globes. O jornal explica essas diferenças por um efeito de ondas: grandes projetos, planejados por anos, saem simultaneamente da fase de autorização.

Por outro lado, Ramat Gan cai para a 9ª posição com 314 moradias, contra 707 um ano antes. A prefeitura indica que agora prioriza novas zonas de construção, especialmente ao redor do bairro da Bolsa, onde várias torres estão em estudo.

Jerusalém: números que não batem

A prefeitura de Jerusalém contesta a interpretação dos dados do CBS. Segundo ela, 5.100 unidades habitacionais foram lançadas em 2026, contra 6.000 em 2025, abrangendo uma área mais ampla do que apenas a renovação urbana. Os dados do CBS foram atualizados até junho, o que explica parte da diferença. Esse tipo de discrepância nos lembra que é fundamental sempre verificar a fonte e o escopo de um dado antes de tirar qualquer conclusão de investimento.

O que este ranking significa para um comprador

A reabilitação urbana ganha cada vez mais destaque, enquanto a oferta de terrenos públicos diminui drasticamente, como analisamos no nosso artigo sobre a queda das adjudicações de terrenos. Nas cidades centrais, esta é frequentemente a principal fonte de novas habitações.

Comprar num projeto de reabilitação urbana oferece vantagens: localização consolidada, transportes e serviços existentes, e preços por vezes mais baixos do que em bairros totalmente novos de padrão equivalente. Mas os riscos são específicos: atrasos devido ao acordo dos proprietários, recursos legais, e alterações de licenças. Para um comprador do exterior, o acompanhamento à distância destas etapas exige um apoio rigoroso. Para um israelita já em Israel, a proximidade permite visitar o bairro, mas não dispensa as verificações jurídicas.

As verificações essenciais antes de assinar

Antes de se comprometer com um projeto de renovação urbana, vários pontos devem ser verificados:

- O status da licença de construção e o progresso real das obras.
- O registro no cadastro imobiliário, a ser verificado com o nosso guia do Tabo.
- As garantias bancárias previstas pela lei sobre a venda de imóveis novos.
- O custo total, com IVA de 18% incluído no preço do imóvel novo e imposto de compra (Mas Rechisha) a ser validado conforme o perfil, a ser estimado no simulador de impostos e taxas.

O advogado garante a segurança do contrato e das garantias, o corretor prepara um financiamento adaptado a um cronograma por vezes incerto, e o arquiteto analisa os planos, as áreas e as especificações técnicas. Este trio – advogado, corretor e arquiteto – é ainda mais valioso porque os projetos de renovação urbana envolvem mais variáveis do que os programas em terrenos vazios.

Em resumo

A renovação urbana avança 5% no primeiro semestre de 2026, com Tel Aviv, Petah Tikva e Bat Yam na liderança, e cidades como Haifa ou Netanya em plena aceleração. Para uma visão geral do mercado, consulte a nossa síntese da semana. Explore os nossos mais de 300 novos projetos em todo Israel e solicite uma avaliação personalizada, sem compromisso.

Fontes

- Globes — Renovação urbana, início de obras S1 2026, dados CBS (29/09/2026)
- Globes — Adjudicações da Autoridade Fundiária (28/09/2026)
- Globes — Ramat Gan, bairro da Bolsa (30/09/2026)