Affitto in Israele: canoni 2026, rendimento e fiscalità

Investire in un immobile nuovo per affittarlo resta una strategia diffusa in Israele. Che si acquisti dall'estero per un futuro punto d'appoggio, o che si sia un israeliano residente che cerca di integrare il proprio reddito, l'interesse è alto. Gli ultimi dati sugli affitti, diffusi a fine settembre, rivelano un mercato locativo in crescita annuale, ma con una chiara segmentazione basata sulla dimensione degli immobili. Prima di valutare la redditività, è fondamentale capire la fiscalità sugli affitti, che può influenzare notevolmente il risultato finale.

Affitti ad agosto 2026: la panoramica nazionale

Secondo il Nadlan Center, che si basa sui dati della piattaforma WeCheck, l'affitto medio nazionale si attestava a 5 063 ₪ ad agosto 2026. Questo dato mostra un calo dello 0,8% su base mensile, ma un aumento del 3,7% su base annua. Il numero totale di annunci ha raggiunto quota 16 172, con un leggero incremento dello 0,7%.

Fonte: Nadlan Center, dati WeCheck agosto 2026.

Immobili piccoli o grandi: due dinamiche opposte

Il contrasto è evidente. Per gli immobili di grandi dimensioni, l'offerta è balzata del 15,2% in un mese e l'affitto medio è diminuito del 2,1%. Per gli immobili di piccole dimensioni, l'offerta si è contratta del 6,3% e gli affitti sono rimasti stabili. Per un investitore, questo suggerisce che gli appartamenti di 2 e 3 locali, più accessibili, mantengono una domanda sostenuta, come confermato da un importante portale di annunci citato da Globes, che osserva un rinnovato interesse per i 3 locali.

Su base annua, le differenze tra le città sono significative: secondo la stessa fonte, gli affitti sono aumentati del 7,4% a Gerusalemme, del 3,6% a Tel Aviv-Jaffa e solo dello 0,7% ad Ashdod. Consultate le nostre schede su Gerusalemme e Tel Aviv per individuare i nuovi progetti in questi mercati.

Dall'affitto al rendimento: i giusti ordini di grandezza

Il rendimento lordo si calcola rapportando l'affitto annuale al prezzo di acquisto. Ma un calcolo serio integra il costo completo dell'acquisizione: prezzo inclusivo dell'IVA del 18%, spese di chiusura dell'ordine del 10-13% a seconda delle voci, e imposta di acquisto. Bisogna anche tenere conto della vacanza, della manutenzione, dell'arnona secondo il contratto di locazione e del costo del credito.

A titolo di esempio, il prezzo medio di un'abitazione a Tel Aviv raggiunge i 3,58 M₪ secondo i dati compilati dal Times of Israel. Un rendimento locativo lordo rimane quindi modesto rispetto agli affitti medi nazionali. Per quanto riguarda il finanziamento, la rivista pubblicata dal Nadlan Center indica che il prestito medio per un investimento è passato da 1,17 a 1,37 M₪ in un anno, e che il tasso nominal medio ponderato ha raggiunto il 4,38% ad agosto. La Banca d'Israele, dal canto suo, ha abbassato il suo tasso di riferimento al 3,25%. Metti alla prova le tue ipotesi con il nostro simulatore di finanziamento.

Fiscalità Locativa in Israele: I Tre Regimi

I redditi da locazione residenziale percepiti in Israele possono rientrare in tre regimi. Si tratta di principi generali, da confermare con un consulente fiscale per la vostra situazione.

L'Esclusione con Limite Massimale

I redditi da locazione residenziale possono essere esenti finché rimangono al di sotto di un limite massimale mensile rivisto ogni anno. Oltre tale soglia, l'esenzione si riduce progressivamente.

L'Aliquota Forfettaria del 10 %

Il proprietario può optare per un'imposta del 10 % sul canone lordo, senza deduzione di spese. Questo regime è semplice e spesso scelto per i canoni di locazione elevati.

Il Regime Marginale

Il canone viene quindi tassato secondo la scala progressiva, ma le spese sono deducibili: interessi sui prestiti, ammortamento, manutenzione. Può essere pertinente per un investimento fortemente finanziato a credito.

Per un non-residente, il regime applicabile e il coordinamento con la fiscalità del paese di residenza devono essere convalidati con un consulente fiscale. Questo è un punto chiave per l'acquirente dall'estero.

L'Imposta sull'Acquisto di un Immobile per Investimento

Quando si acquista un immobile che non è la residenza principale, si applica una tabella di Mas Rechisha differente rispetto a quella per l'unica residenza, e decisamente meno vantaggiosa. L'importo esatto deve essere verificato in base al profilo: stato di residente, possesso di altri beni e tempistiche di rivendita. La nostra guida sulla Mas Rechisha ne illustra dettagliatamente i principi, e il simulatore di tasse e spese può fornirti una prima stima.

Il nostro metodo per un investimento immobiliare a reddito

Scegliete la dimensione dell'immobile in base alla domanda locale, includete tutti i costi nel prezzo totale, comparate i regimi fiscali e verificate il finanziamento. Il team da mobilitare è sempre lo stesso: avvocato · mediatore creditizio · architetto. L'avvocato convalida il contratto e il trattamento fiscale alla firma, il mediatore creditizio ottimizza il credito, l'architetto verifica che la disposizione dell'immobile si affitterà facilmente. Per il contesto del credito, leggete anche il nostro articolo su l'aumento del volume del credito immobiliare.

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Fonti

- Nadlan Center — Affitti di agosto 2026, dati WeCheck (27/09/2026)
- Times of Israel — Panoramica abitativa settembre 2026
- Nadlan Center — Volume di credito immobiliare 2026 (30/09/2026)
- Banca d'Israele — Decisione sui tassi del 01/09/2026