Aste di terreni in Israele: calo del 62% nel 2026, quale impatto sui prezzi?

L'Autorità Fondiaria Israeliana, che gestisce la maggior parte dei terreni edificabili del paese, ha rallentato notevolmente le sue aste nel 2026. Questa cifra, sebbene possa sembrare tecnica, influenza direttamente il numero di nuove abitazioni disponibili tra tre e cinque anni. Che tu stia acquistando dall'estero o che tu viva già in Israele, capire questo meccanismo ti aiuterà a scegliere meglio il momento e il luogo del tuo acquisto.

Cosa rivelano i dati dell'Autorità Fondiaria

Secondo i dati dell'Autorità Fondiaria, pubblicati da Globes il 28 settembre 2026, 35.143 unità abitative sono state messe all'asta dall'inizio dell'anno, rispetto alle 91.993 dell'intero 2025. Il calo è di circa il 62%. Le aggiudicazioni effettivamente concluse, ovvero assegnate a un promotore immobiliare, riguardano 22.845 unità abitative, contro le 48.406 del 2025.

Il numero di aggiudicazioni chiuse conferma la tendenza: 185 in nove mesi nel 2026, rispetto alle 266 dell'intero anno 2025 e alle 346 del 2024, secondo la stessa fonte.

Fonte: Autorità Fondiaria, dati pubblicati da Globes.

Perché l'offerta di terreni sta crollando

Globes individua tre cause principali. Innanzitutto, la guerra ha perturbato il calendario e raffreddato l'interesse dei promotori immobiliari. In secondo luogo, l'Autorità Fondiaria opera senza una direzione permanente, sotto una leadership provvisoria contestata, il che rallenta le decisioni. Infine, la relativa debolezza del mercato, con prezzi in leggero calo su base annua, rende i promotori più cauti nelle loro offerte.

Il direttore generale del Ministero dell'Edilizia abitativa afferma di puntare a un recupero degli obiettivi entro la fine dell'anno. Tuttavia, sempre secondo Globes, su 422 aste in preparazione, solo 70 sono attualmente aperte alle offerte, per un totale di 9.187 alloggi. Un volume ritenuto insufficiente per colmare il divario rispetto agli anni precedenti.

Il Precedente del Covid: Un Avvertimento per i Prezzi

La storia recente invita alla vigilanza. Nel 2020, durante la crisi sanitaria, solo 50.622 alloggi erano stati messi all'asta. Secondo Globes, i prezzi erano poi balzati di circa il 30% nel 2021-2022, in parte perché l'offerta di nuove costruzioni non aveva seguito la ripresa della domanda.

Il parallelo non è perfetto. Il contesto del 2026 è diverso: elevato stock di invenduto, soprattutto nel Sud, tassi d'interesse ancora più alti rispetto a quel periodo e prezzi in leggero calo. La Banca d'Israele, nel suo comunicato del 1° settembre, rileva peraltro uno stock di invenduto elevato ma stabile. Sarebbe quindi imprudente prevedere un'impennata meccanica. Al contrario, un deficit duraturo di terreni riduce il margine di manovra del mercato quando la domanda riparte, e questa mostra già segni di ripresa nel settore delle nuove costruzioni.

Quale impatto sui prezzi del nuovo nei prossimi anni

Tra l'assegnazione di un terreno e la consegna degli appartamenti, di solito passano diversi anni: pianificazione, permessi, costruzione. Le mancate aggiudicazioni del 2026 si tradurranno quindi in un minor numero di lanci commerciali verso il 2028-2030. Per l'acquirente, coesistono due interpretazioni.

A breve termine, lo stock esistente di progetti rimane significativo e i promotori immobiliari offrono sempre più condizioni di pagamento vantaggiose. È un periodo piuttosto favorevole alla negoziazione, come spieghiamo nella nostra sintesi della settimana. A medio termine, se il recupero annunciato non avverrà, le aree di forte domanda potrebbero subire una rarefazione dell'offerta di nuove costruzioni, in particolare nel centro del paese. La riqualificazione urbana, che non dipende dai terreni pubblici, assumerà quindi un ruolo crescente, come mostra la nostra classifica delle città in riqualificazione urbana.

Come adattare la tua strategia d'acquisto

Per un israeliano già residente in Israele che prevede un acquisto entro i prossimi due anni, la sfida è sfruttare le condizioni attuali senza fretta. Per un acquirente dall'estero, è fondamentale considerare anche l'effetto del cambio: secondo il Times of Israel, lo shekel si è apprezzato di circa il 10% rispetto al dollaro in un anno.

Alcuni consigli utili:

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- Studia la rateizzazione dei pagamenti proposta dal costruttore.
- Fai verificare dall'avvocato lo stato del terreno e l'iscrizione al Tabo prima di qualsiasi firma.

Il trio avvocato, mediatore e architetto rimane indispensabile: l'avvocato tutela il contratto e le garanzie, il mediatore negozia il finanziamento, l'architetto analizza i piani e le specifiche tecniche.

Punti chiave da ricordare

Il calo delle aggiudicazioni di terreni nel 2026 non sta influenzando i prezzi attuali, ma preannuncia una disponibilità più limitata di nuove costruzioni in futuro. Gli acquirenti che si muovono per tempo, scegliendo un progetto ben selezionato tra i nostri oltre 300 nuovi sviluppi in tutto Israele, si assicurano una posizione privilegiata. Richiedete una consulenza personalizzata, senza impegno, per capire come il vostro progetto si inserisce in questo contesto.

Fonti

- Globes — Aggiudicazioni dell'Autorità Fondiaria (28/09/2026)
- Banca d'Israele — Comunicato di politica monetaria (01/09/2026)
- Times of Israel — Panoramica immobiliare, settembre 2026