Acheter en Israël depuis le Brésil : le guide 2026

Chaque année, des centaines de Brésiliens investissent dans l'immobilier israélien : appartement à Netanya, résidence à Tel Aviv, pied-à-terre à Jérusalem. Voici la méthode complète, étape par étape, avec les coûts réels, le transfert des fonds depuis le Brésil et la fiscalité des deux côtés de l'Atlantique.

Oui, un Brésilien peut acheter en Israël sans y résider

La loi israélienne autorise tout étranger à acquérir un bien immobilier en Israël, sans condition de résidence, sans visa et sans obligation de s'installer dans le pays. Il n'existe aucune restriction de nationalité : un citoyen brésilien acheteur est traité exactement comme n'importe quel investisseur international. La seule exception concerne les zones classées militaires ou stratégiques, qui sont de toute façon hors du marché résidentiel classique. Vous pouvez donc signer l'acte d'achat, faire enregistrer le bien à votre nom au registre foncier (le Tabu) et percevoir des loyers sans jamais avoir mis les pieds en Israël — même si nous recommandons fortement une visite avant de faire une offre. Toute la procédure peut être menée à distance grâce à une procuration spéciale, appelée « Ipui Koah », qui permet à votre avocat de signer en votre nom chaque document de la transaction.

Ce guide couvre l'intégralité du parcours d'achat pour un résident du Brésil : la procuration apostillée conforme à la Convention de La Haye, les documents à préparer (CPF, passeport, justificatifs de revenus), l'ouverture d'un compte bancaire israélien à distance, le financement par une banque israélienne (mashkanta) accessible aux non-résidents, la taxe d'achat de 8 % (Mas Rechisha), la vérification du titre de propriété au Tabu, puis le transfert des fonds depuis le Brésil — avec l'IOF de 1,1 %, les solutions Wise, Remessa Online et blueTransfer — et enfin les obligations fiscales brésiliennes : déclaration annuelle de l'imóvel no exterior et CBE auprès de la Banco Central pour les patrimoines d'un million de dollars ou plus. Données à jour : prix indicatifs et fiscalité 2026.

Les 7 étapes pour acheter depuis le Brésil

Étape 1 — La procuration : votre bras droit en Israël

La procuration spéciale, ou « Ipui Koah » en hébreu (Procuração en portugais), est la pièce maîtresse de l'achat à distance. C'est un acte juridique par lequel vous mandatez une personne de confiance — dans la quasi-totalité des cas, votre avocat israélien — pour négocier, signer le contrat de vente, ouvrir un compte bancaire et faire enregistrer le bien au Tabu en votre nom. Pour être valable en Israël, la procuration signée au Brésil doit être apostillée conformément à la Convention de La Haye : le Brésil en est membre depuis 2016, ce qui simplifie considérablement la démarche. Vous pouvez la faire établir chez un notaire brésilien (cartório de notas) puis la faire apostiller, ou la signer directement au consulat d'Israël à São Paulo ou à Rio de Janeiro. Prévoyez une rédaction en hébreu et en anglais (ou en portugais avec traduction assermentée) couvrant précisément tous les pouvoirs nécessaires : signature du contrat, réception des fonds du crédit, enregistrement au Tabu et gestion locative éventuelle. Comptez une à deux semaines pour cette étape si vous passez par un cartório bien organisé.

Étape 2 — CPF, passeport et dossier de l'acheteur

Le CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) est indispensable : c'est l'identifiant fiscal que les banques et les organismes de transfert exigeront pour chaque opération de change entre le Brésil et l'étranger. Sans CPF en règle, aucun transfert significatif ne pourra quitter le Brésil. Ajoutez votre passeport en cours de validité — c'est le document d'identité de référence pour l'achat en Israël — ainsi que des justificatifs de revenus (trois derniers bulletins de salaire ou déclarations de revenus, relevés bancaires des trois à six derniers mois) traduits en anglais. Si vous détenez un RNE ou un RNM, joignez-le également, même si le passeport reste le document pivot. Les banques israéliennes et votre avocat vérifieront l'origine des fonds : préparez dès cette étape les preuves de l'origine de votre apport (vente d'un bien au Brésil, épargne, revenus professionnels), car les montants importants transférés vers Israël feront l'objet d'un contrôle anti-blanchiment rigoureux des deux côtés. Un dossier complet et traduit dès le départ fait gagner plusieurs semaines.

Étape 3 — Ouvrir un compte bancaire en Israël

Un compte bancaire israélien n'est pas strictement obligatoire pour un achat comptant, mais il devient indispensable dès que vous sollicitez un crédit immobilier (mashkanta) : la banque prêteuse y versera les fonds et y prélèvera les mensualités. Bonne nouvelle : l'ouverture peut se faire à distance, sans déplacement, par l'intermédiaire de votre avocat muni de la procuration. Les grandes banques israéliennes — Hapoalim, Leumi et Discount — disposent de services dédiés aux non-résidents et acceptent couramment les dossiers d'acheteurs brésiliens. Votre avocat transmettra le dossier (passeport, CPF, justificatifs de revenus, procuration apostillée), et la banque procédera à ses vérifications de conformité. Comptez deux à quatre semaines entre la demande et l'activation du compte. Prévoyez également que la banque exigera la traçabilité complète des fonds entrants : chaque virement en provenance du Brésil devra être justifié. C'est aussi sur ce compte que transiteront le paiement du vendeur, la taxe d'achat et les honoraires.

Étape 4 — Financer l'achat : la mashkanta pour non-résidents

Les banques israéliennes financent les acheteurs non-résidents, y compris brésiliens, dans des conditions légèrement plus strictes que pour les résidents. En 2026, un non-résident peut emprunter jusqu'à 50 % du prix du bien, et jusqu'à 60 % selon la solidité du dossier (revenus stables, apport conséquent, historique bancaire propre). Les taux pratiqués pour les non-résidents se situent autour de 5 à 6 % en 2026, sur des durées de 15 à 25 ans, avec des formules à taux fixe ou variable indexées sur les taux de la Banque d'Israël. Le délai d'accord de principe puis d'offre définitive est de 4 à 8 semaines : anticipez-le dans votre calendrier, car le vendeur attendra rarement plus de quelques semaines entre le compromis et la signature définitive. La banque exigera une expertise du bien, une assurance emprunteur et l'hypothèque inscrite au Tabu. Utilisez un simulateur de mashkanta pour estimer vos mensualités avant de vous engager : à titre indicatif, un emprunt de 1 000 000 ₪ sur 20 ans à 5,5 % représente environ 6 880 ₪ de mensualité. Votre avocat négociera avec plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions.

Étape 5 — La taxe d'achat : Mas Rechisha à 8 %

Le Mas Rechisha est la taxe israélienne sur l'acquisition d'un bien immobilier, et c'est le poste fiscal le plus lourd pour un acheteur brésilien. Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire de 8 % dès le premier shekel, quel que soit le prix du bien : sur un appartement à 2 000 000 ₪, la taxe s'élève donc à 160 000 ₪. À noter : le barème progressif réservé aux résidents israéliens est gelé par la loi de finances jusqu'au 15 janvier 2028, mais ce gel ne change rien pour vous — le taux de 8 % forfaitaire des non-résidents s'applique de toute façon. La taxe doit être déclarée et payée dans les délais suivant la signature, généralement sous 50 jours, et votre avocat s'en charge dans le cadre de sa mission. C'est un coût à intégrer dès le calcul de votre budget global : avec les honoraires d'avocat et les frais bancaires, le surcoût total d'acquisition représente environ 11 à 13 % du prix d'achat. Aucune exonération n'existe pour les non-résidents, même primo-accédants.

Étape 6 — Vérification au Tabu et signature

Le Tabu est le registre foncier israélien : c'est lui qui établit qui est réellement propriétaire d'un bien. Avant toute signature, votre avocat effectue une vérification exhaustive : identité du vendeur, absence d'hypothèque ou de saisie, conformité du bien au permis de construire, droits réels enregistrés et éventuelles servitudes. Cette due diligence est non négociable, en particulier pour les biens anciens ou les appartements dans des immeubles en copropriété. Une fois les vérifications concluantes, le contrat de vente est signé — par votre mandataire muni de la procuration si vous êtes au Brésil — et l'avocat fait inscrire une « note de mise en garde » (he'arat azhara) au Tabu, qui bloque toute revente du bien par le vendeur pendant la transaction. Le prix est généralement versé selon un échéancier sécurisé via le compte séquestre de l'avocat. L'enregistrement définitif du transfert de propriété au Tabu intervient après le paiement intégral et le règlement de la Mas Rechisha.

Étape 7 — Timeline : de l'offre aux clés en 2 à 4 mois

Comptez au total entre 2 et 4 mois entre votre décision d'achat et la remise des clés. Voici le déroulé type : semaines 1 à 2, établissement et apostille de la procuration au Brésil pendant que votre avocat lance la recherche et les premières visites ; semaines 3 à 6, offre d'achat, négociation, vérifications au Tabu et signature du compromis, en parallèle du dépôt du dossier de crédit auprès des banques ; semaines 6 à 10, instruction de la mashkanta (4 à 8 semaines), expertise du bien et accord définitif de la banque ; semaines 10 à 14, signature de l'acte définitif par votre mandataire, paiement du prix et de la Mas Rechisha, inscription au Tabu ; semaines 14 à 16, remise des clés et état des lieux. Les délais s'allongent si le dossier bancaire est incomplet ou si la procuration doit être refaite : d'où l'importance de préparer les étapes 1 et 2 avec soin. Pour un achat comptant sans crédit, le calendrier peut se réduire à 6 à 8 semaines.

Combien coûte vraiment un appartement à 2 000 000 ₪ ?

Le prix affiché n'est que le début : en Israël, l'acheteur non-résident doit ajouter la taxe d'achat, les honoraires professionnels et les frais bancaires. Voici le décompte réaliste pour un appartement à 2 000 000 ₪ — un budget typique pour un 3 pièces à Netanya ou un 2 pièces bien placé à Tel Aviv. Ces montants sont indicatifs et varient selon le dossier, mais ils donnent l'ordre de grandeur à intégrer dans votre plan de financement avant même de faire une offre.

| Poste | Montant | Détail | |---|---|---| | Prix d'achat | 2 000 000 ₪ | Prix convenu avec le vendeur | | Mas Rechisha (taxe d'achat) | 160 000 ₪ | 8 % forfaitaire pour les non-résidents, dès le 1er shekel | | Honoraires d'avocat | 20 000 – 30 000 ₪ | 1 à 1,5 % du prix + TVA israélienne (18 %) | | Frais bancaires (dossier, expertise, hypothèque) | ~10 000 ₪ | Environ 0,5 % du prix ; expertise et inscription hypothécaire incluses | | Courtier immobilier | 40 000 ₪ | 2 % si vous passez par une agence (négociable, parfois à la charge du vendeur) | | Traductions assermentées et apostilles | 3 000 – 6 000 ₪ | Procuration, justificatifs brésiliens, traductions hébreu/anglais | | **Total estimé** | **≈ 2 233 000 – 2 246 000 ₪** | **Soit +11 à +13 % au-dessus du prix affiché** |

Deux précisions importantes. D'abord, la TVA israélienne de 18 % : elle est déjà incluse dans le prix des appartements neufs vendus par un promoteur, vous n'avez donc rien à ajouter de ce côté ; en revanche, sur l'ancien entre particuliers, il n'y a pas de TVA. Ensuite, les frais évitables : le courtier (2 %) peut être économisé si vous achetez en direct ou via un accompagnement comme IsraelStart, et les honoraires d'avocat se négocient dans la fourchette basse pour un dossier simple. À l'inverse, ne rognez jamais sur l'avocat ni sur les vérifications au Tabu : c'est votre seule protection juridique dans un système foncier qui n'a rien à voir avec le cartório brésilien. Intégrez enfin une marge de change réal/dollar/shekel, car la monnaie de paiement finale est le shekel.

Transférer son argent du Brésil vers Israël

Transférer 2 000 000 ₪ (environ 3 000 000 R$ selon le taux de change) du Brésil vers Israël n'est pas un simple virement : c'est une opération de change réglementée par la Banco Central do Brasil, soumise à l'IOF et à des contrôles d'origine des fonds des deux côtés. L'enjeu est triple : obtenir un taux de change correct sur un gros montant, payer des frais raisonnables et produire une traçabilité parfaite, car la banque israélienne refusera tout fonds dont l'origine n'est pas documentée. Les banques traditionnelles brésiliennes appliquent des marges de change élevées ; les fintechs spécialisées dans les transferts internationaux sont généralement bien plus compétitives, avec des délais plus courts.

| Solution | Frais indicatifs | Délai | Points forts | |---|---|---|---| | Wise | ~0,5–1 % de marge de change | 1 à 3 jours ouvrés | Taux réel du marché, transparence totale des frais, interface en portugais | | Remessa Online | ~1–1,5 % + IOF | 1 à 2 jours ouvrés | Spécialiste brésilien des transferts, support en portugais, justificatifs facilités | | blueTransfer | ~1–2 % | 1 à 3 jours ouvrés | Acteur brésilien du change, accompagnement personnalisé sur gros montants | | Banque traditionnelle (Itaú, Bradesco) | 2–4 % de marge + frais fixes | 3 à 5 jours ouvrés | Simplicité si vos fonds y sont déjà, mais taux nettement moins avantageux |

Quel que soit le canal choisi, deux règles brésiliennes s'appliquent. D'abord l'IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) : 1,1 % sur tout transfert vers un compte propre à l'étranger — prévoyez-le dans votre budget, il est prélevé automatiquement. Ensuite, pour les montants importants, vous devrez justifier l'origine des fonds (contrat de vente d'un bien au Brésil, déclarations d'impôt, bulletins de salaire) : préparez ces documents en portugais avec traduction si nécessaire. Ne passez jamais par des circuits informels, doleiros ou compensations parallèles : outre l'illégalité au Brésil, la banque israélienne bloquerait les fonds et la transaction s'effondrerait. Pour les très gros montants, fractionner en plusieurs virements documentés via une fintech régulée reste la méthode la plus sûre et la plus économique.

Fiscalité : ce que la Receita Federal exige

Acheter en Israël ne vous exonère d'aucune obligation fiscale au Brésil. Tout bien détenu à l'étranger — l'imóvel no exterior — doit être déclaré chaque année dans votre déclaration d'impôt sur le revenu (Declaração de Ajuste Anual), dans la fiche « Bens e Direitos », avec la valeur d'acquisition historique en reais. De plus, si la valeur totale de votre patrimoine à l'étranger atteint ou dépasse 1 million de dollars américains, vous devez déposer chaque année la déclaration CBE (Capitais Brasileiros no Exterior) auprès de la Banco Central do Brasil, avec le détail des actifs détenus au 31 décembre. Omettre ces déclarations expose à des amendes de la Receita Federal et de la Banco Central : la régularisation a posteriori coûte toujours plus cher que la déclaration initiale. Conservez précieusement l'acte d'achat, les preuves de virement et le calcul de la Mas Rechisha payée en Israël.

Bonne nouvelle : le Brésil et Israël ont signé en 2002 une convention de non-double-imposition, en vigueur depuis 2005, qui évite de payer deux fois l'impôt sur les mêmes revenus. Concrètement, les loyers perçus sur votre bien israélien sont imposables dans les deux pays, mais l'impôt payé en Israël ouvre droit à un crédit d'impôt au Brésil : vous ne payez au Brésil que l'éventuel différentiel. Le mécanisme exact dépend de votre régime fiscal et de la nature des revenus (loyers, plus-value de cession), et la convention prévoit des règles spécifiques d'imputation. C'est précisément le point sur lequel l'accompagnement d'un fiscaliste habitué des investissements Brésil-Israël se rentabilise : une mauvaise imputation du crédit d'impôt peut vous faire payer deux fois.

En cas de revente, la plus-value est imposable des deux côtés : au Brésil, l'impôt sur la plus-value immobilière suit le barème progressif de 15 % à 22,5 % selon le montant du gain ; en Israël, la mas shevach (taxe sur la plus-value) s'élève à environ 25 % pour les non-résidents. La convention fiscale permet là aussi d'imputer l'impôt israélien sur l'impôt brésilien dû, dans la limite du montant brésilien. Quant aux loyers, ils sont imposés en Israël selon le régime choisi (forfait ou barème) puis déclarés au Brésil avec crédit d'impôt. Recommandation ferme : faites valider votre montage par un fiscaliste brésilien avant la signature, et gardez une comptabilité rigoureuse en reais et en shekels — c'est elle qui fera foi en cas de contrôle de la Receita Federal.

Votre achat en Israël commence ici

Acheter en Israël depuis le Brésil est un parcours parfaitement balisé : une procuration apostillée qui vous évite de voyager, un dossier CPF et passeport bien préparé, un compte ouvert à distance dans une grande banque israélienne, un crédit couvrant 50 à 60 % du prix à des taux de 5 à 6 %, une taxe d'achat forfaitaire de 8 % à intégrer au budget, des vérifications foncières rigoureuses au Tabu, et un transfert de fonds traçable via une fintech régulée avec 1,1 % d'IOF. Comptez 2 à 4 mois au total et un surcoût d'acquisition de 11 à 13 %. Côté Brésil, la déclaration annuelle de l'imóvel no exterior et, au-delà d'un million de dollars de patrimoine extérieur, la CBE, sécurisent votre situation face à la Receita Federal — la convention fiscale de 2002 évitant la double imposition. Avec des prix 2026 autour de 55 000 à 65 000 ₪/m² à Tel Aviv, 35 000 à 42 000 ₪/m² à Netanya et 40 000 à 50 000 ₪/m² à Jérusalem, le marché israélien reste l'un des plus dynamiques de la Méditerranée.

IsraelStart accompagne les acheteurs brésiliens de bout en bout, en portugais : sélection de programmes neufs vérifiés à Tel Aviv, Netanya et Jérusalem, mise en relation avec des avocats francophones et lusophones spécialisés dans les dossiers de non-résidents, simulation de financement et calcul précis du coût total d'acquisition. Parlez à un conseiller qui connaît les deux systèmes — brésilien et israélien — et avancez sur un dossier solide, sans mauvaise surprise ni au Brésil ni en Israël.

Questions fréquentes

Preciso viajar para Israel para comprar um imóvel?

Não. A procuração especial (Ipui Koah), com apostila da Convenção de Haia, permite que seu advogado assine todos os documentos em seu nome — do contrato à escritura no Tabu. É possível concluir 100 % da compra à distância. Ainda assim, recomendamos uma visita antes de fazer uma oferta: fotos e plantas não substituem a experiência de conhecer o bairro, o prédio e a vista real do apartamento.

Posso financiar um imóvel em Israel sendo brasileiro?

Sim. Os bancos israelenses (Hapoalim, Leumi, Discount) concedem hipotecas a não residentes: até 50 % do valor do imóvel, chegando a 60 % conforme o perfil do comprador. Em 2026, as taxas giram em torno de 5 % a 6 %, com prazos de 15 a 25 anos e aprovação em 4 a 8 semanas. É necessária uma conta bancária em Israel, que pode ser aberta à distância por meio do seu advogado.

Quanto custa o imposto de compra (Mas Rechisha)?

Para não residentes, o Mas Rechisha é de 8 % fixos sobre o valor total do imóvel, desde o primeiro shekel — sem faixa de isenção. Em um apartamento de 2 000 000 ₪, o imposto é de 160 000 ₪. A tabela progressiva dos residentes israelenses está congelada até 15/01/2028, mas isso não altera a alíquota de 8 % aplicável a estrangeiros.

Como declaro o imóvel no Brasil?

O imóvel no exterior deve ser declarado todos os anos na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda, na ficha « Bens e Direitos », pelo valor histórico de aquisição em reais. Se o seu patrimônio no exterior atingir US$ 1 milhão ou mais, você também deve entregar anualmente a CBE (Capitais Brasileiros no Exterior) ao Banco Central do Brasil. Guarde a escritura, os comprovantes de transferência e o cálculo do imposto pago em Israel.

Quanto tempo leva a compra?

Entre 2 e 4 meses, da decisão à entrega das chaves. O cronograma típico: 1–2 semanas para a procuração com apostila, 3–6 semanas para oferta, due diligence no Tabu e compromisso de compra, 4–8 semanas para aprovação do financiamento e 2–4 semanas para a escritura definitiva e o registro. Sem financiamento, a compra à vista pode ser concluída em 6 a 8 semanas.

Preciso de conta bancária em Israel?

Para obter um financiamento, sim: o banco israelense exige uma conta local para liberar os recursos e debitar as parcelas. A boa notícia é que a conta pode ser aberta à distância, por meio do seu advogado com a procuração apostilada, nos grandes bancos (Hapoalim, Leumi, Discount). Para uma compra 100 % à vista, a conta não é obrigatória, mas continua recomendável para centralizar os pagamentos da transação.

Sources : Bureau central des statistiques d'Israël (CBS) — indices des prix immobiliers 2026 ; Israel Tax Authority — barème du Mas Rechisha, taux non-résidents 8 % et gel du barème résidents jusqu'au 15/01/2028 ; Banco Central do Brasil — réglementation de la CBE (Capitais Brasileiros no Exterior), seuil de 1 M USD ; Receita Federal do Brasil — déclaration annuelle de l'imóvel no exterior et IOF de 1,1 % sur les transferts vers compte propre à l'étranger ; Convention fiscale Brésil-Israël contre la double imposition, signée en 2002, en vigueur depuis 2005.