Appartement « coque » et taxe d'acquisition en Israël : un neuf à finir reste un logement

La taxe d'acquisition d'un appartement « coque » en Israël a longtemps été un sujet de contentieux. Une décision rapportée cette semaine par Globes apporte une clarification utile : un appartement neuf livré avec des finitions incomplètes n'est pas une coque au sens fiscal, même si l'acheteur doit y engager d'importants travaux.

Que vous achetiez une résidence principale en Israël ou un second logement depuis l'étranger, la question compte : l'écart de taxe peut représenter des dizaines, voire des centaines de milliers de shekels.

L'affaire en bref

Un couple achète fin 2022 un appartement neuf dans une ville du centre, avec balcon, toit et deux places de parking, pour environ 9,4 millions de shekels. Ce n'est pas leur logement unique.

Avant d'emménager, ils louent un autre logement pendant huit mois et engagent plus de 580 000 ₪ de travaux. Selon eux, il manquait des éléments essentiels : sanitaires non raccordés, carrelage absent dans les salles de bain, portes intérieures incomplètes, garde-corps non posé, cuisine et robinetterie manquantes.

Ils déclarent donc avoir acheté une « coque » (dirat maatefet), classée comme simple « bâtiment », avec une taxe d'acquisition de 6 %. L'administration fiscale les requalifie en logement, taxé à 8 % puis 10 % pour un logement non unique. Le couple conteste devant le comité d'appel en fiscalité immobilière.

Les deux tests appliqués

Selon la jurisprudence, l'usage d'habitation s'apprécie par deux critères cumulatifs :

Pourquoi la demande a été rejetée

Le comité a relevé que l'appartement :

- Avait été construit selon un permis de construire résidentiel ;
- Disposait d'un certificat d'occupation et d'un certificat d'achèvement attestant que la construction était terminée ;
- Était raccordé à l'eau et à l'électricité et déjà soumis à l'arnona résidentielle ;
- Comportait, quelques jours après la vente, parquet, fenêtres, volets électriques, prises et éclairages, climatisation centrale, salle de bain carrelée avec douche et WC, et une cuisine équipée.

Pour le comité, acheter en l'état avec des finitions incomplètes ou des défauts ne fait pas disparaître le caractère de logement, d'autant que les travaux restants étaient relativement mineurs. Les acquéreurs voulaient sans doute améliorer ou personnaliser leur logement, ce qui reste leur droit, mais cela n'en fait pas une coque.

Le comité ajoute qu'accepter l'argument aurait conduit à un résultat déraisonnable : tout logement en travaux deviendrait temporairement un « bâtiment » et bénéficierait d'un taux réduit.

Une échappatoire déjà refermée

Le sujet était sensible depuis une décision de la Cour suprême de 2022, qui avait permis à un vendeur d'un penthouse acheté en coque d'échapper à l'impôt sur la plus-value. L'administration fiscale a ensuite fait voter, dans la loi de finances 2023-2024, un élargissement de la définition du « logement » : une coque destinée à l'habitation est désormais taxée comme un logement.

Autrement dit, même une vraie coque achetée aujourd'hui pour y habiter ne bénéficie plus de l'avantage d'autrefois.

Ce que cela change pour vous

Ne comptez pas sur les travaux pour réduire la taxe

Le montant de la taxe d'acquisition dépend du statut du bien et de votre situation, pas de l'état des finitions. Intégrez-la dès le départ à votre budget, avec le simulateur de taxes et frais.

Faites valider votre statut fiscal

Résidence unique en Israël, deuxième logement, résident étranger, investisseur : chaque profil a son barème. La réforme récente de la taxe d'acquisition doit être appliquée au cas par cas. Voir notre fiche Mas Rechisha et notre guide fiscalité immobilière en Israël.

Vérifiez l'état de livraison dans le contrat

Dans le neuf, le cahier des charges annexé au contrat décrit ce que le promoteur doit livrer. Si des éléments manquent, c'est une question de conformité et de défauts, à traiter avec le promoteur, pas un levier fiscal. Un architecte peut établir la liste des réserves à la livraison.

Budgétez les travaux séparément

Personnaliser un appartement neuf (cuisine, sols, rangements) peut représenter une somme importante. Ces dépenses s'ajoutent au prix, à la TVA de 18 % incluse dans le neuf, à la taxe d'acquisition et aux frais de clôture de l'ordre de 10 à 13 %.

Et pour un résident étranger ?

Un acheteur qui ne réside pas en Israël est en principe soumis au barème applicable aux logements qui ne sont pas une résidence unique en Israël, sauf cas particuliers prévus par la loi. La même logique s'applique donc : l'état de finition du logement ne change pas le barème. Votre avocat doit valider votre situation précise avant la signature.

Un avocat valide votre statut fiscal et le contrat, un courtier intègre l'ensemble au financement, un architecte encadre la livraison et les travaux. IsraelStart coordonne ces trois experts pour les acheteurs depuis l'étranger comme pour les Israéliens déjà sur place, parmi plus de 300 projets neufs dans tout Israël. Un bilan personnalisé, sans engagement, permet de chiffrer le coût réel de votre achat.

Sources

- Globes, décision du comité d'appel en fiscalité immobilière du tribunal de district Centre (24/09/2026).

Chiffres et décisions rapportés par la presse économique israélienne, reformulés et mis en perspective par la rédaction IsraelStart. Informations indicatives, à valider avec un avocat, un courtier et un expert avant toute décision.