Tel Aviv réintroduit les dérogations de construction : ce qui change pour les projets et les acheteurs

Les dérogations de construction à Tel Aviv, appelées hakalot en hébreu, font leur retour. Moins de deux ans après leur suppression générale par l'administration nationale de l'urbanisme, la commission locale de Tel Aviv-Jaffa prépare un plan pour les réintroduire de façon ciblée, révèle Globes. Un sujet technique, mais qui peut influencer la conception, le prix et le calendrier de nombreux projets.

Voici l'essentiel pour les acheteurs, résidents israéliens ou acheteurs depuis l'étranger.

Qu'est-ce qu'une dérogation de construction

Une hakala permet de s'écarter des règles d'un plan d'urbanisme déjà approuvé, au moment de la demande de permis de construire. Elle peut porter sur :

- L'emprise au sol (takhsit), c'est-à-dire la part du terrain couverte par le bâtiment ;
- Les retraits par rapport aux limites latérales ou arrière ;
- Les balcons en saillie ou la surface construite sur le toit ;
- Des surfaces supplémentaires, dans certains cas.

Pourquoi elles avaient été supprimées

Prévues à l'origine pour des cas ponctuels, les dérogations étaient devenues la règle. Au plus fort du phénomène, selon Globes, plus de 80 % des permis pour des projets de plus de 20 logements comportaient des demandes de dérogation.

Chaque demande pouvait susciter oppositions et recours, et allongeait la délivrance des permis. L'administration de l'urbanisme a donc engagé leur suppression à partir de janvier 2023, devenue définitive en janvier 2025, à l'exception d'écarts limités (par exemple jusqu'à 5 % d'emprise au sol ou 10 % de dépassement d'un retrait latéral ou arrière).

Ce que prévoit Tel Aviv

Le nouveau plan, baptisé « plan d'institutionnalisation des dérogations », dresse une liste fermée de plans existants dans lesquels des dérogations précises pourront être accordées au stade du permis. La municipalité assure qu'il ne modifie pas le caractère des quartiers et vise uniquement une meilleure conception.

Le plan ne s'appliquera qu'aux permis délivrés sur la base des plans listés, et non aux plans détaillés plus récents.

Les secteurs concernés

Plusieurs centaines de logements, voire davantage, seraient concernés.

Débat : meilleure conception ou nouveaux délais

Côté municipalité, l'objectif est d'adapter des plans anciens, toujours en vigueur, aux standards actuels : meilleures façades, balcons plus généreux, logements mieux conçus.

Côté administration nationale, la réaction est mesurée : la suppression visait à créer de la certitude et à éviter les recours, mais une dérogation peut parfois résoudre un blocage réel. Le plan de Tel Aviv élargit en réalité les possibilités de mise en œuvre de plans existants.

Côté professionnels, la crainte est que le retour des dérogations fasse revenir les oppositions, les recours et donc les délais, comme avant leur suppression.

Ce débat s'inscrit dans un contexte plus large de tensions entre Tel Aviv et les instances nationales d'urbanisme, notamment sur la révision du plan directeur de la ville et la densification le long du futur métro.

Ce que cela change pour un acheteur

Dans l'ancien ou la rénovation urbaine

Dans les secteurs concernés, un immeuble ou une maison peut gagner en potentiel : davantage d'emprise, de balcons ou de surface. Cela peut valoriser certains biens, mais le potentiel doit être vérifié plan par plan, avec un architecte.

Dans le neuf sur plan

Si votre programme dépend d'une demande de dérogation, le calendrier peut s'allonger. Votre avocat doit vérifier :

- Le statut du permis (délivré, en cours, soumis à dérogation) ;
- Les dates de livraison contractuelles et les pénalités de retard ;
- La garantie couvrant chaque versement. Voir acheter sur plan en Israël.

À plus long terme

Tel Aviv reste la ville la plus active du pays en matière de construction. Nous passons en revue ses grands chantiers dans les grands projets de Tel Aviv, et ses prix dans notre analyse 2026.

Un calendrier encore ouvert

Le plan doit encore suivre son parcours d'approbation, avec la possibilité de dépôt d'oppositions. Sa portée exacte, secteur par secteur, dépendra de la version finale. Pour un acheteur, il n'y a donc pas lieu de modifier une décision d'achat sur cette seule base, mais il est utile de demander au promoteur ou au vendeur si le projet concerné relève d'un des plans listés.

IsraelStart vous accompagne à Tel Aviv comme ailleurs, avec un avocat, un courtier et un architecte, que vous achetiez depuis l'étranger ou depuis Israël, parmi plus de 300 projets neufs dans tout Israël. Un bilan personnalisé, sans engagement, permet de vérifier qu'un projet est bien sur les rails.

Sources

- Globes, « Les dérogations de construction reviennent à Tel Aviv » (23/09/2026).

Chiffres et décisions rapportés par la presse économique israélienne, reformulés et mis en perspective par la rédaction IsraelStart. Informations indicatives, à valider avec un avocat, un courtier et un expert avant toute décision.