Mashkanta 2026 : 79,6 milliards de shekels de crédits immobiliers, un record et le retour du Prime

La mashkanta en 2026 bat des records. Selon les données de la Banque d'Israël, 79,6 milliards de shekels de crédits immobiliers ont été accordés entre janvier et août, soit une hausse de 13,8 % par rapport à la même période de 2025. Le seul mois d'août représente 10,899 milliards, en léger recul de 5,7 % sur un mois.

Ce dynamisme contraste avec un marché immobilier où les ventes ralentissent et où plusieurs grandes villes voient leurs prix moyens baisser. Comment expliquer ce paradoxe, et que signifie-t-il pour un emprunteur ?

Les chiffres de la Banque d'Israël

L'Association des conseillers en crédit immobilier parle d'un marché du crédit solide, stable et proche de ses plus hauts niveaux, qui évolue indépendamment de la faiblesse des transactions immobilières.

Crédit record, marché faible : le paradoxe

Selon les conseillers en crédit, l'explication principale tient au décalage dans le temps.

Ces dernières années, de nombreux logements neufs ont été vendus avec des promotions de financement : échéanciers de type 20/80, paiements différés, intérêts pris en charge par le promoteur. Dans ces formules, l'acheteur verse peu à la signature et finance l'essentiel à la livraison.

Aujourd'hui, ces programmes arrivent à terme. Les ventes conclues hier se transforment en crédits immobiliers effectifs aujourd'hui. D'où ce double mouvement :

- Un marché du crédit en ébullition, alimenté par des transactions passées ;
- Un marché de la vente plus calme, où les nouveaux acheteurs se montrent prudents.

Ce phénomène explique aussi pourquoi les statistiques de prix ne racontent pas toute l'histoire. Voir notre décryptage des promotions de financement des promoteurs.

Le retour du taux Prime

Autre tendance relevée par les conseillers en crédit : les emprunteurs reprennent confiance dans la tranche Prime et en augmentent la part de façon régulière, mois après mois.

Rappel : qu'est-ce que le Prime ?

En Israël, le taux Prime est égal au taux directeur de la Banque d'Israël majoré de 1,5 point. Une tranche Prime est donc variable : elle baisse quand la banque centrale baisse ses taux, et monte dans le cas inverse. Une mashkanta combine généralement plusieurs tranches :

- Prime (variable, sans indexation) ;
- Taux fixe non indexé ;
- Taux fixe indexé sur l'inflation ;
- Taux variable révisable tous les 5 ans, par exemple.

Les règles bancaires encadrent la répartition entre ces tranches.

Pourquoi ce regain d'intérêt

Un emprunteur augmente sa part de Prime lorsqu'il anticipe une stabilité ou une baisse des taux, et qu'il veut garder de la flexibilité : la tranche Prime peut en principe être remboursée par anticipation sans pénalité importante.

Les conseillers rappellent toutefois que cette tendance impose de rester vigilant : un taux variable expose à une hausse des mensualités si le contexte change.

Ce que cela implique pour votre emprunt

1. Le crédit reste disponible : les banques financent activement le logement. Un dossier solide trouve preneur.
2. La négociation bancaire est possible : comparer plusieurs banques reste la meilleure façon d'obtenir de bonnes conditions. C'est tout l'intérêt d'un courtier.
3. La répartition des tranches compte autant que le taux : un mix mal calibré peut coûter plus cher qu'un taux légèrement supérieur sur une structure adaptée.
4. Il faut tester des scénarios : que deviennent vos mensualités si le taux directeur monte d'un point ? Et si l'inflation accélère ? Faites l'exercice avec le simulateur de financement.

Emprunter depuis l'étranger ou en Israël

Les conditions varient selon votre profil :

- Résident israélien achetant sa résidence unique : quotité de financement généralement la plus élevée, souvent jusqu'à 75 % de la valeur du bien ;
- Résident étranger ou investisseur : quotité en général plafonnée autour de 50 %, avec des justificatifs de revenus étrangers à traduire et à certifier.

Ces seuils sont indicatifs et doivent être confirmés par un courtier selon votre situation exacte. Pour les acheteurs francophones, notre guide crédit immobilier (mashkanta) depuis la France détaille les étapes.

N'oubliez pas les coûts qui s'ajoutent au prix : TVA de 18 % incluse dans le neuf, taxe d'acquisition selon votre profil, frais de clôture de l'ordre de 10 à 13 %. L'apport doit les couvrir.

Avec IsraelStart, vous êtes accompagné par un courtier en financement, un avocat et un architecte, dans votre langue, que vous achetiez depuis l'étranger ou depuis Israël, sur plus de 300 projets neufs dans tout Israël. Un bilan personnalisé, sans engagement, permet de cadrer votre budget réel.

Sources et méthode

- Analyse Ynet des données du Bureau central des statistiques (CBS), publiée le 15 septembre 2026.
- Bureau central des statistiques d'Israël (CBS) — prix moyens des transactions par ville et par nombre de pièces.
- Banque d'Israël — volumes de crédits immobiliers (données d'août 2026).

Les prix du premier semestre sont une moyenne arithmétique des deux premiers trimestres, comparée au même calcul pour 2025. Le nombre de transactions n'est pas pondéré : un petit volume de ventes peut faire varier fortement la moyenne d'une ville. Chiffres indicatifs, à recouper projet par projet avant toute décision.