Mashkanta Non-Résident 2026 : Obtenir un Crédit Immobilier en Israël depuis la France

Mashkanta : définition et fonctionnement

La mashkanta (משכנתא) est le terme hébreu désignant le crédit immobilier hypothécaire. C'est l'équivalent exact du prêt immobilier français, avec quelques spécificités liées au système bancaire israélien. La mashkanta est garantie par une hypothèque de premier rang inscrite au Tabo (registre foncier) sur le bien financé. Cette inscription confère à la banque une garantie solide en cas de défaillance de l'emprunteur, ce qui explique leur volonté à prêter même à des non-résidents.

Le marché de la mashkanta en Israël est dominé par les cinq grandes banques du pays, qui disposent toutes de départements spécialisés pour les non-résidents. Ces départements comprennent souvent du personnel polyglotte, voire francophone, habitué aux démarches spécifiques des acheteurs internationaux. Les conditions d'octroi, les taux, et les montants maximum diffèrent selon votre statut de résidence, votre nationalité, et votre profil financier. Comprendre ces nuances est essentiel pour optimiser votre financement. Par exemple, un nouvel immigrant (Oleh Hadash) bénéficie de conditions plus avantageuses qu'un non-résident classique.

Pour les acheteurs français qui souhaitent acheter un appartement en Israël, la mashkanta est un levier essentiel qui permet de financer jusqu'à 50% de la valeur du bien, réduisant ainsi l'apport initial nécessaire. Ce financement permet non seulement d'acquérir un bien plus grand ou mieux situé, mais aussi de conserver des liquidités pour d'autres investissements ou pour les frais annexes à l'achat immobilier (taxes, honoraires d'avocat, frais d'agence, etc.). Le processus, bien que similaire au prêt immobilier français dans ses grandes lignes, présente des particularités culturelles et administratives qu'un accompagnement expert peut grandement simplifier.

Conditions d'éligibilité non-résident 2026

Les banques israéliennes prêtent aux non-résidents sous réserve du respect de conditions spécifiques, plus strictes que pour les résidents. Ces exigences visent à minimiser les risques pour la banque, compte tenu de l'éloignement physique et de la complexité potentielle de recouvrement en cas de défaut. Voici les critères d'éligibilité en 2026, avec des détails précis pour vous aider à anticiper votre dossier :

Apport personnel minimum : 50% de la valeur du bien. C'est la règle la plus contraignante pour les non-résidents. Pour un bien à 2 millions de shekels (environ 500 000 euros au taux de change actuel), vous devez disposer d'au moins 1 million de shekels (environ 250 000 euros) en fonds propres. Cet apport doit être prouvé par des relevés bancaires clairs et, idéalement, provenir de comptes stables et facilement identifiables. La source des fonds est une préoccupation majeure pour les banques israéliennes en raison des réglementations internationales sur la lutte contre le blanchiment d'argent (AML).

Capacité de remboursement : les mensualités ne doivent pas dépasser 30% à 40% de vos revenus nets mensuels, selon les banques et la stabilité de vos revenus. Ce ratio est calculé sur vos revenus en euros, convertis en shekels au taux du jour de l'analyse. Les banques appliquent souvent un coefficient de prudence pour la conversion euro/shekel afin de se prémunir contre les fluctuations de change défavorables. Le revenu est généralement calculé sur une moyenne des 3 à 6 derniers mois. Des revenus complémentaires (loyers, dividendes) peuvent être pris en compte s'ils sont stables et justifiables.

Stabilité professionnelle : un CDI d'au moins 2 ans, ou 3 ans d'activité pour les indépendants (professions libérales, dirigeants d'entreprise), avec des bilans positifs et croissants sur les deux à trois dernières années fiscales. Pour les salariés, une attestation de l'employeur confirmant le poste, l'ancienneté et le salaire est requise. Pour les indépendants, les banques exigeront les deux derniers bilans audités ou certifiés par un expert-comptable, ainsi que les déclarations de revenus correspondantes. La stabilité du secteur d'activité est également un facteur pris en compte.

Âge : la durée du prêt ne peut pas dépasser la date de votre 75e anniversaire. Concrètement, si vous avez 55 ans, la durée maximale de votre mashkanta sera de 20 ans. Il est important de noter que certaines banques peuvent limiter la durée maximale à 70 ans ou 72 ans pour les tranches de prêts non assurées ou à risque plus élevé. Plus vous êtes jeune, plus vous pouvez emprunter sur une longue durée, ce qui réduit les mensualités.

Historique bancaire et financier : pas d'incidents de paiement majeurs (rejets de chèques, prélèvements impayés), pas de fichage Banque de France (FCC, FICP), pas de surendettement en cours en France ou dans d'autres pays. Les banques israéliennes exigent une attestation de non-fichage dans votre pays de résidence. Une bonne gestion de vos comptes bancaires et une épargne régulière sont des atouts majeurs. Les banques peuvent également demander un justificatif de la bonne conduite de vos autres prêts (crédits à la consommation, autres prêts immobiliers).

LTV maximum : 50% pour les non-résidents

Le ratio Loan-to-Value (LTV) est le pourcentage du prix du bien que la banque accepte de financer. Pour les non-résidents, le LTV maximum est plafonné à 50% par la réglementation de la Banque d'Israël (Bank Israel), contre 70% à 75% pour les résidents. Cette réglementation est une mesure de prudence pour limiter l'exposition des banques israéliennes au risque non-résident, qui est perçu comme plus élevé en raison des difficultés de recours juridiques internationaux.

Ce plafond de 50% est réglementaire et non négociable, quelle que soit la qualité de votre dossier ou votre fortune personnelle. Cependant, certaines banques acceptent de prendre en compte la valeur d'expertise du bien (et non le prix d'achat) pour le calcul du LTV. Si l'expertise est supérieure au prix payé — ce qui arrive fréquemment dans le neuf ou sur des marchés très dynamiques comme Tel Aviv ou Jérusalem — le montant effectivement emprunté peut être légèrement plus élevé que 50% du prix d'achat. Par exemple, si vous achetez un bien 2 millions de shekels et que l'expertise bancaire l'évalue à 2,1 millions, la banque pourra potentiellement vous prêter 50% de 2,1 millions, soit 1,05 million de shekels, au lieu de 1 million. C'est une nuance importante à exploiter.

Tableau comparatif des LTV par profil :

Taux fixes vs variables : comparatif 2026

La mashkanta israélienne offre une flexibilité unique grâce à son système de pistes (Masloulim). Chaque prêt est composé de plusieurs pistes combinées, chacune avec son propre type de taux et ses conditions de remboursement anticipé. Cette modularité permet de construire un prêt sur mesure, en fonction de votre aversion au risque et de vos prévisions économiques. La répartition entre ces pistes est cruciale et doit être pensée stratégiquement.

Taux fixe shekel (Kvoua) : entre 4,8% et 5,8% en mars 2026 pour une durée de 20 ans. C'est la piste la plus sécurisante — vos mensualités sont garanties pour toute la durée du prêt, et donc protégées contre les hausses de taux de la Banque d'Israël. Idéal pour les non-résidents qui veulent une prévisibilité totale et minimiser les incertitudes liées à la gestion d'un investissement à distance. Ce taux est souvent préféré pour la majeure partie du prêt. Cependant, en cas de baisse des taux, le remboursement anticipé peut générer des pénalités (Amla).

Taux variable Prime (Prime ±) : Prime (actuellement 6,0% en mars 2026, après plusieurs hausses successives) ± un spread négocié. En mars 2026, les offres oscillent entre Prime -0,5% (soit 5,5% effectif) et Prime +0,5% (soit 6,5% effectif). Le taux Prime varie directement en fonction des décisions de la Banque d'Israël sur son taux directeur, généralement une fois par mois. Cette piste offre une grande flexibilité de remboursement anticipé sans pénalité. Elle est intéressante pour une portion du prêt si vous anticipez une baisse des taux ou si vous prévoyez un remboursement partiel à court ou moyen terme.

Taux fixe indexé (Kvoua Tzamoud) : entre 3,2% et 4,0% en mars 2026, mais indexé sur l'indice des prix à la consommation (Madad). Cela signifie que le capital restant dû et les mensualités sont ajustés périodiquement en fonction de l'inflation. Si l'inflation est forte, vos mensualités augmentent, parfois de manière substantielle. À l'inverse, en période de faible inflation, ce taux peut être très avantageux car le taux nominal de départ est plus bas. Intéressant si l'inflation reste contenue et que vous êtes prêt à prendre ce risque. C'est également une piste sans pénalités de remboursement anticipé, ce qui la rend flexible.

Taux variable Libor/Euribor : entre 4,0% et 5,5% en mars 2026, indexé sur les taux interbancaires internationaux (Libor pour le dollar ou Euribor pour l'euro). Réservé aux emprunteurs qui perçoivent leurs revenus en devises étrangères (euro, dollar, livre sterling) et souhaitent limiter leur risque de change. Si vos revenus sont en euros, un prêt indexé sur l'Euribor peut être pertinent. Le remboursement anticipé sur cette piste est généralement sans pénalité.

La réglementation impose de ne pas concentrer plus de 33% du prêt sur une seule piste si celle-ci présente un risque particulier pour l'emprunteur (ex: taux variable non plafonné). De plus, certaines banques peuvent imposer une pondération minimum de taux fixe (Kvoua) pour les non-résidents, afin de sécuriser une partie de l'encours. Votre courtier ou votre banquier compose un mix optimal adapté à votre profil de risque, à vos objectifs financiers et à votre capacité à anticiper les évolutions économiques. Une répartition classique pourrait être 50% fixe (Kvoua), 30% variable Prime, et 20% fixe indexé (Kvoua Tzamoud).

Les banques qui prêtent aux Français

Toutes les grandes banques israéliennes proposent des mashkantaot aux non-résidents français, mais avec des niveaux de service et de compétitivité variables. Le choix de la banque ne se limite pas seulement aux taux, mais aussi à la fluidité du processus, à la disponibilité de conseillers francophones et à la flexibilité de leurs départements internationaux.

Bank Hapoalim — Le leader du marché avec le département international le plus développé. Réputée pour son efficacité et la clarté de son processus. Desk francophone dédié, processus rodé pour les non-résidents, taux compétitifs grâce à son volume important de transactions. C'est le choix par défaut de la majorité des acheteurs français, souvent perçue comme la banque la plus "friendly" pour cette clientèle. Leurs équipes sont très habituées à la documentation française.

Bank Leumi — Deuxième banque du pays, très active sur le segment non-résident. Souvent en concurrence directe avec Hapoalim sur les offres. Offre un suivi personnalisé et des conditions souvent proches de Hapoalim, parfois même plus avantageuses sur certaines pistes, notamment pour des dossiers à forts revenus ou un apport important. Ils ont également des équipes bilingues et une bonne compréhension des systèmes fiscaux et bancaires étrangers.

Bank Mizrahi-Tefahot — Spécialiste historique de la mashkanta en Israël (première banque pour les prêts immobiliers aux résidents). De plus en plus active avec les non-résidents, avec des offres parfois très agressives pour prendre des parts de marché. Ils compensent un département international potentiellement moins grand que Hapoalim ou Leumi par des efforts sur les taux. Ils peuvent être particulièrement intéressants pour des biens neufs ou des projets de construction où leur expertise est avérée.

Bank Discount — Positionnement compétitif sur les grosses transactions (>3M₪, environ 750 000 euros), et des profils plus spécifiques (entrepreneurs, investisseurs multi-produits). Moins de volume sur le segment non-résident standard, mais n'est pas à négliger pour des dossiers d'exception. Leur flexibilité peut être un atout majeur pour des situations plus complexes.

First International Bank (FIBI) — Plus petite des cinq dans le segment mashkanta, mais peut proposer des conditions intéressantes pour décrocher des dossiers et augmenter son portefeuille international. Ils sont souvent capables d'être plus souples sur certains points de documentation ou de délai. Ne pas hésiter à les sonder, surtout si votre dossier présente de petits "hic" ou des particularités.

Notre recommandation : sollicitez au minimum 3 banques pour mettre en concurrence les offres et obtenir la meilleure combinaison taux/conditions. Il est rare qu'une seule banque ait la meilleure offre sur toutes les pistes simultanément. IsraelStart coordonne cette mise en concurrence dans le cadre de son accompagnement, en présentant votre dossier de manière optimale pour chaque établissement.

Dossier de demande : documents requis

Le dossier de mashkanta pour un non-résident français est exigeant et doit être constitué avec rigueur pour éviter des retards. Les banques israéliennes étant très sensibles aux contraintes réglementaires internationales (lutte anti-blanchiment, etc.), la clarté et l'exhaustivité des documents sont primordiales. Tous les documents doivent être rédigés en anglais ou en hébreu, ou accompagnés d'une traduction assermentée.

Documents d'identité :
* Passeport valide de l'emprunteur et du co-emprunteur (si applicable), avec copie certifiée conforme. Une seconde pièce d'identité (carte d'identité nationale) peut être demandée.
* Justificatif de domicile récent (moins de 3 mois) en France (facture d'électricité, avis d'imposition local).
* Eventuellement, une attestation de non-résidence fiscale israélienne émise par les autorités fiscales françaises ou une déclaration sur l'honneur.

Documents de revenus :
* Pour les salariés :
* Les 3 ou 6 derniers bulletins de salaire.
* Contrat de travail si récent, ou attestation de l'employeur mentionnant votre poste, date d'embauche, salaire annuel et si le poste est en CDI.
* Pour les indépendants / dirigeants de société :
* Les 3 derniers bilans et comptes de résultat de votre entreprise, certifiés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes.
* Les 3 dernières déclarations fiscales personnelles (IRPP) montrant vos revenus professionnels.
* Un K-Bis ou extrait de registre de commerce de votre entreprise de moins de 3 mois.
* Pour les retraités :
* Les 3 derniers relevés de pensions.
* Notification d'attribution de pension.
* Tous ces documents doivent être accompagnés d'une traduction assermentée en hébreu ou anglais, et idéalement d'un "courrier du comptable" récapitulant vos revenus annuels nets.

Documents fiscaux :
* Les 2 derniers avis d'imposition français (avis d'impôt sur le revenu), complets.
* Si vous avez des revenus fonciers, les déclarations correspondantes (2044 ou 2042).

Documents bancaires :
* Relevés bancaires des 6 derniers mois de tous vos comptes courants en France et dans d'autres pays. Ces relevés permettent d'évaluer la gestion de vos finances, la régularité de vos revenus et l'absence d'incidents.
* Justificatifs de vos comptes d'épargne (livrets, assurances-vie, comptes-titres) montrant l'apport personnel nécessaire à l'opération. L'origine des fonds constituant l'apport doit être claire et traçable (vente d'un bien, héritage, épargne salariale).
* Une attestation bancaire de non-fichage en France est souvent requise.

Document immobilier :
* Contrat de réservation ou Heskem Ekar (compromis de vente) signé et valide, ou lettre d'engagement du promoteur pour un bien neuf. Ce document doit établir clairement le prix du bien, les modalités de paiement et l'identité des parties.
* Description détaillée du bien (adresse, surface, nombre de pièces).
* Pour un bien existant, preuve de propriété du vendeur (Tabo).

Coût des traductions et expertises :
Le coût des traductions assermentées peut varier de 500€ à 1500€ selon le volume de documents. L'expertise du bien (Shomé) est commandée par la banque après acceptation conditionnelle et financée par l'emprunteur (coût : 2 000₪ à 4 000₪, soit environ 500€ à 1000€). Ces frais sont à anticiper.

Le délai de traitement moyen est de 3 à 6 semaines entre le dépôt du dossier complet et l'offre ferme de la banque. Cependant, il est fréquent que les banques demandent des documents complémentaires ou des éclaircissements, prolongeant ce délai. Un dossier bien préparé et un suivi proactif sont essentiels.

Simuler votre mashkanta en ligne

Notre simulateur mashkanta vous permet d'obtenir une estimation de vos mensualités en 30 secondes. Cet outil est conçu pour vous donner une première idée réaliste de ce à quoi vous pouvez prétendre en 2026, en tenant compte des spécificités du marché israélien et des non-résidents. Entrez le prix du bien en shekels, votre apport en pourcentage ou en shekels, la durée souhaitée en années, et le type de taux préféré (fixe, variable, ou une combinaison). Le simulateur calcule instantanément :
* La mensualité estimée en shekels, incluant capital et intérêts.
* Le coût total du crédit sur la durée sélectionnée.
* Un tableau d'amortissement simplifié montrant la répartition capital/intérêts au fil du temps.
* Le montant estimé de l'assurance emprunteur annuelle, basée sur des moyennes du marché pour un profil non-résident.

Cette simulation est indicative et ne constitue pas une offre de prêt. Elle est un point de départ pour votre réflexion. Sa précision dépend des taux moyens du marché à l'instant T et ne prend pas en compte toutes les subtilités de votre profil personnel. Pour obtenir une offre ferme et personnalisée, contactez notre équipe qui coordonnera les demandes auprès de plusieurs banques en votre nom, en tenant compte de tous les paramètres de votre dossier.

IsraelStart négocie pour vous

L'acquisition d'une mashkanta en Israël, surtout en tant que non-résident francophone, peut s'avérer complexe sans un accompagnement spécialisé. Le système bancaire, les terminologies hébraïques, les exigences documentaires, et les pratiques de négociation diffèrent considérablement de la France. C'est là qu'IsraelStart intervient comme votre partenaire privilégié.

L'accompagnement mashkanta IsraelStart inclut une gamme complète de services conçus pour vous décharger de toutes les contraintes administratives et linguistiques :
* Analyse de votre capacité d'emprunt : Évaluation détaillée de vos revenus, de votre apport et de votre profil financier pour déterminer le montant maximal que vous pouvez emprunter et la mensualité réaliste.
* Constitution du dossier complet : Aide à la collecte des documents requis, vérification de leur conformité, et gestion des traductions assermentées si nécessaire, vous garantissant un dossier "bancable" dès le premier dépôt.
* Sollicitation simultanée de 3 à 5 banques : Présentation de votre dossier à plusieurs établissements bancaires israéliens majeurs, afin d'optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre.
* Négociation des taux et des conditions de remboursement anticipé : Nos experts, connaissant les pratiques du marché, négocient en votre nom les taux les plus avantageux et les clauses les plus flexibles sur les différentes pistes (Masloulim). Ceci peut représenter des dizaines de milliers de shekels d'économies sur la durée du prêt.
* Coordination avec votre avocat [avocat-immobilier-israel-francophone] : Le processus d'hypothèque est une étape juridique cruciale. Nous assurons la liaison avec votre avocat en Israël pour garantir que tous les aspects légaux de l'inscription de l'hypothèque et du déblocage des fonds sont gérés efficacement et en toute transparence.
* Suivi jusqu'au déblocage des fonds : Accompagnement à chaque étape, de la pré-approbation à la signature de l'offre de prêt, et jusqu'au transfert des fonds au vendeur ou au promoteur.
* Communication simplifiée : Vous n'avez pas besoin de parler hébreu ni de comprendre les subtilités du système bancaire israélien. Tout est géré depuis chez vous, dans votre langue (français), avec des points réguliers et clairs sur l'avancement de votre dossier.

Ce service fait partie de l'accompagnement clé en main IsraelStart. Notre objectif est de vous offrir une expérience d'achat immobilier en Israël sereine et efficace, en maximisant vos chances d'obtenir les meilleures conditions de financement.

Remboursement anticipé : ce qu'il faut savoir

Le remboursement anticipé d'une mashkanta en Israël est un droit de l'emprunteur, mais il est encadré par des règles spécifiques et peut entraîner des frais. Comprendre ces mécanismes est essentiel pour planifier votre stratégie financière à long terme. La flexibilité de remboursement est un critère important à prendre en compte lors du choix de la composition de votre mashkanta.

Pour les pistes à taux fixe (Kvoua), qu'elles soient indexées ou non indexées, des pénalités de remboursement anticipé (Amla) s'appliquent. Ces pénalités sont calculées sur la différence entre le taux contractuel de votre prêt et le taux du marché au moment du remboursement. Si les taux du marché ont baissé depuis la signature de votre prêt, le coût pour la banque est plus élevé (elle doit reprêter l'argent à un taux plus bas), d'où les pénalités. Ces pénalités peuvent atteindre 2% à 5% du capital remboursé par anticipation si les taux du marché ont chuté significativement. La formule exacte de calcul est réglementée et prend en compte la durée restante du prêt, le capital restant dû et l'écart entre les taux. Il est toujours recommandé de demander une simulation précise de ces frais avant d'effectuer un remboursement anticipé sur une piste fixe.

Pour les pistes à taux variable (Prime, Libor/Euribor), le remboursement anticipé est généralement sans pénalité. C'est pourquoi de nombreux emprunteurs non-résidents incluent au moins 33% (parfois plus si les conditions de la banque le permettent) de leur mashkanta en taux variable. Cela leur permet de conserver une flexibilité précieuse : en cas de rentrée d'argent imprévue (vente d'un autre bien, héritage, bonus), ils peuvent rembourser une partie significative de leur prêt sans frais supplémentaires. C'est une stratégie courante pour les investisseurs ou ceux qui prévoient une grande fluctuation de leurs revenus.

Les scénarios courants de remboursement anticipé pour les acheteurs depuis l'étranger sont multiples :
* Remboursement total lors de l'Alyah : Après avoir fait l'Alyah (immigré en Israël), l'emprunteur peut renégocier sa mashkanta aux conditions résident (LTV 70%, taux préférentiels pour Olim, etc.) ou rembourser l'intégralité du prêt pour en contracter un nouveau. Les pénalités sur les parties fixes peuvent alors être compensées par les meilleures conditions offertes aux Olim.
* Remboursement partiel après la vente d'un bien en France : De nombreux non-résidents financent leur apport initial avec une épargne, et prévoient de vendre un bien en France ultérieurement pour compléter le remboursement.
* Refinancement si les taux du marché baissent significativement : Si les taux d'intérêt en Israël chutent drastiquement, il peut être avantageux de solder son prêt actuel (même avec pénalités sur les parties fixes) pour en contracter un nouveau à des conditions plus favorables.

Votre courtier mashkanta analysera la meilleure stratégie en fonction de la composition de votre prêt et de vos objectifs à moyen et long terme. Il peut également simuler l'impact des pénalités pour vous aider à prendre une décision éclairée.

Assurance emprunteur : obligatoire et négociable

L'assurance mashkanta (Bituach Mashkanta) est obligatoire en Israël pour tout crédit immobilier. Elle vise à protéger la banque et votre famille en cas d'imprévu. Cette assurance couvre principalement le décès et l'invalidité totale et permanente (ITP) de l'emprunteur. En cas de décès ou d'invalidité, l'assureur rembourse le capital restant dû à la banque, libérant ainsi vos héritiers de la dette.

Le coût annuel se situe généralement entre 0,3% et 0,8% du capital restant dû, selon votre âge, votre état de santé, votre statut de fumeur/non-fumeur, et la compagnie d'assurance choisie. Plus vous êtes âgé ou si vous avez des antécédents médicaux, plus le coût sera élevé. L'assurance est dégressive, c'est-à-dire qu'elle diminue à mesure que le capital restant dû diminue.

Point important : vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance proposée par votre banque. La loi israélienne (loi des assurances) vous autorise à choisir un assureur externe. Cette "délégation d'assurance" est une opportunité souvent très intéressante car les offres externes sont fréquemment moins chères de 20% à 40% que les contrats groupe proposés par les banques. Cela peut représenter des économies substantielles sur la durée totale du prêt.

Pour les non-résidents français, les assureurs israéliens peuvent demander des informations spécifiques ou des examens médicaux complémentaires, mais le processus est rodé. Votre courtier peut vous orienter vers les offres les plus compétitives du marché. Il est crucial de comparer les garanties (étendue de l'invalidité, franchises, délais de carence) ainsi que le prix. L'assurance est un poste souvent négligé dans le budget global du crédit immobilier, mais qui peut représenter des milliers, voire des dizaines de milliers de shekels (15 000₪ à 30 000₪) de différence sur la durée totale du prêt. Ne sous-estimez pas l'importance d'une renégociation ou d'une délégation d'assurance.

Fiscalité du non-résident en Israël : impôts et avantages

Acheter un bien immobilier en Israël en tant que non-résident implique la compréhension des implications fiscales, aussi bien en Israël qu'en France. Bien que vous ne soyez pas résident fiscal israélien, certaines transactions et revenus immobiliers y sont imposables.

En Israël :
* Taxe d'acquisition (Mas Rechisha) : C'est l'équivalent des droits de mutation français. Pour les non-résidents, le taux est généralement plus élevé que pour les résidents. Il est progressif et peut varier de 8% à 10% de la valeur du bien en 2026, selon la tranche de prix. Il s'applique à l'acquisition de tout bien immobilier.
* Impôt foncier (Arnona) : C'est une taxe locale annuelle collectée par la municipalité, calculée sur la surface du bien et son emplacement. Le montant varie considérablement d'une ville à l'autre et d'un quartier à l'autre.
* Impôt sur les plus-values (Mas Shevach) : Si vous vendez votre bien en Israël et réalisez un profit, cette plus-value est soumise à l'impôt en Israël, au taux général de 25% en 2026. Des exonérations ou des régimes spéciaux peuvent exister sous certaines conditions (par exemple, si le bien est considéré comme habitation principale future après l'Alyah).
* Impôt sur les revenus locatifs (Mas Sachar) : Si vous louez votre bien, les loyers perçus sont imposables en Israël. Il existe généralement deux options :
* Un prélèvement forfaitaire de 10% sur les revenus bruts, sans déduction de charges. C'est l'option la plus simple pour les faibles revenus locatifs.
* Imposition au barème progressif (jusqu'à 31% pour les tranches les plus élevées), après déduction des charges réelles (intérêts du prêt, amortissement, travaux, taxe foncière, etc.). Cette option est souvent plus avantageuse pour les revenus locatifs importants.

En France :
* En vertu de la convention fiscale bilatérale franco-israélienne, les revenus fonciers et les plus-values immobilières de biens situés en Israël sont imposables en Israël. Cependant, la France peut les prendre en compte pour le calcul de votre taux effectif d'imposition (mécanisme du taux effectif), bien qu'elle n'impose pas directement ces revenus déjà imposés en Israël.
* Il est crucial de consulter un fiscaliste spécialisé en immobilier international pour optimiser votre situation et éviter la double imposition.

Processus d'achat et déblocage des fonds : étapes clés

Le processus d'achat immobilier en Israël pour un non-résident, de la signature du compromis au déblocage des fonds de la mashkanta, suit généralement plusieurs étapes :

1. Signature du Contrat de Réservation / Heskem Ekar : C'est l'équivalent du compromis de vente. Une avance (5% à 10% du prix) est généralement versée. C'est le moment de notifier la banque de votre intention d'emprunter.
2. Dépôt du dossier de Mashkanta : Une fois le Heskem Ekar signé, vous soumettez le dossier complet à votre courtier qui le transmet aux banques.
3. Approbation conditionnelle (Ishur Ekroni) : Les banques examinent votre dossier et vous donnent un accord de principe, souvent valable 90 jours, sous réserve de l'expertise du bien et de certaines conditions. Il est crucial d'obtenir cette approbation avant d'aller plus loin dans vos engagements.
4. Expertise du bien (Shomè) : La banque mandate un expert immobilier (Shomè Shamaï) qui évalue la valeur marchande du bien. Son rapport est déterminant pour le calcul du LTV final.
5. Offre Ferme (Hatzka'at Mashkanta) : Après validation de l'expertise, la banque émet une offre de prêt ferme, détaillant toutes les conditions (montant, taux, durée, pistes, assurances). Vous disposez d'un délai pour l'accepter.
6. Signature des documents bancaires : Vous signez l'offre de prêt et les divers contrats d'assurance et de garantie à la banque (ou devant l'avocat de la banque). Pour les non-résidents, cela peut souvent se faire via procuration ou chez un notaire local dans votre pays en présence d'un avocat israélien.
7. Inscription de l'hypothèque (Rishum Mashkanta) : Votre avocat inscrit l'hypothèque de premier rang sur le bien au Tabo (registre foncier) au bénéfice de la banque. Ceci est une condition préalable au déblocage des fonds.
8. Déblocage des fonds : Les fonds de la mashkanta sont débloqués par la banque selon le calendrier de paiement prévu dans le Heskem Ekar, généralement en plusieurs tranches, et directement versés au vendeur ou au promoteur. La dernière tranche est généralement versée lors de la remise des clés et du transfert de propriété final.

Ce processus prend généralement entre 2 et 4 mois. La fluidité dépend beaucoup de la préparation de votre dossier et de la coordination entre votre courtier, la banque et votre avocat.