Acheter un bien dans l’ancien en Israël

Quel logement pour votre projet ?

Résidence principale, pied-à-terre pour des séjours réguliers, logement pour un enfant étudiant ou bien destiné à la location : l’usage oriente tout le reste. Un logement habité à l’année ne se choisit pas comme un appartement occupé quelques semaines par an.

Dans l’ancien, on rencontre aussi des réalités très différentes : un appartement récent revendu par son premier propriétaire, un logement déjà rénové, ou un bien à remettre en état. Un prix ne se compare qu’à état équivalent.

• Résidence principale : proximité des écoles, des transports et du travail ; vie de quartier.
• Pied-à-terre : facilité d’entretien à distance, sécurité de l’immeuble, accès depuis l’aéroport.
• Location : demande locative du secteur, niveau des charges, état général.
• Pour un enfant : proximité du campus ou des transports, quartier vivant.

Choisir un quartier

En Israël, deux rues voisines peuvent offrir un quotidien très différent. Avant de visiter, précisez ce qui compte : distance à pied des commerces, des écoles et des lieux de culte, accès aux transports, stationnement dans la rue, bruit, proximité de la mer.

Renseignez-vous aussi sur les projets urbains du secteur. Un programme de rénovation urbaine (Tama 38 ou pinoui-binoui) peut concerner l’immeuble ou ses voisins, avec des conséquences sur les travaux à venir et sur la valeur du bien. Ces informations se vérifient auprès de la municipalité et avec l’avocat.

Évaluer le bien et l’immeuble

Les photos d’une annonce ne disent pas tout. Trois sujets méritent un examen systématique.

État et travaux

Électricité, plomberie, étanchéité, menuiseries, climatisation : l’état réel conditionne le budget. Une visite technique par un professionnel indépendant (bedek bayit) peut être commandée avant de s’engager. Si des travaux sont envisagés, un architecte peut en estimer l’ampleur avant l’offre plutôt qu’après.

Ascenseur, mamad et stationnement

Les immeubles anciens n’ont pas toujours d’ascenseur ni de pièce sécurisée (mamad) dans le logement ; certains disposent d’un abri commun. Le stationnement peut être attribué au logement, partagé ou inexistant. Ces trois points se classent parmi les indispensables ou les préférences dès le cahier des charges.

Copropriété et charges

Le comité d’immeuble (vaad bayit) gère l’entretien des parties communes. Montant des charges, travaux votés ou à prévoir, état de la façade et de la toiture : ces éléments se demandent avant l’offre. La taxe municipale (arnona) varie selon la ville et la surface.

Construire le budget

Raisonnez en enveloppe globale plutôt qu’en prix affiché. Au prix d’achat s’ajoutent la taxe d’acquisition (mas rechisha), dont le barème dépend de votre statut et des logements que vous détenez déjà, les honoraires d’avocat, les éventuels honoraires d’agence et, selon le bien, un budget de travaux et d’aménagement.

Si vous financez une partie de l’achat par un crédit (mashkanta), la banque fera expertiser le bien. Nos simulateurs donnent un premier ordre de grandeur ; le montant exact se valide avec l’avocat et le courtier en financement.

• Simulateur taxes et frais
• Simulateur de financement

Organiser les vérifications

IsraelStart n’est ni avocat ni expert en bâtiment : notre rôle est de rechercher, de comparer et de coordonner. Les vérifications sont menées par les professionnels compétents, que vous choisissez.

L’avocat

droits du vendeur et situation du bien au registre foncier (Tabo) ou auprès de l’organisme qui tient les droits, hypothèques et autres inscriptions, conformité des constructions au permis, négociation et rédaction du contrat.

Le courtier / financement

capacité d’emprunt, conditions du crédit, expertise demandée par la banque.

L’architecte

état du bien, faisabilité et coût des travaux, aménagement.

Aucun diagnostic n’est garanti par IsraelStart. Pour chaque bien retenu, nous listons les points à confirmer et l’interlocuteur concerné.

• Guide juridique
• Comprendre le Tabo
• Notre accompagnement

Lancer votre recherche

Décrivez votre projet en quelques minutes : villes ou quartiers, budget, type de bien et critères indispensables. Nous revenons vers vous pour préciser le cahier des charges, le périmètre de la recherche et les modalités d’accompagnement, présentées par écrit avant tout engagement. Décrire votre recherche est sans engagement.

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Questions fréquentes sur l’achat dans l’ancien

L’ancien est-il moins cher que le neuf ?

Pas nécessairement. Le prix dépend d’abord de l’adresse, de l’état et des prestations. Un bien existant bien situé peut valoir davantage qu’un programme neuf d’un secteur voisin. La comparaison se fait en enveloppe globale, travaux et frais compris.

Y a-t-il de la TVA sur un achat dans l’ancien ?

Dans le neuf, les prix des promoteurs incluent la TVA (18 %). Une vente entre particuliers n’y est en principe pas soumise. Votre avocat confirme le régime applicable au bien visé.

Peut-on acheter dans l’ancien depuis l’étranger ?

Oui. Les visites peuvent se faire en vidéo ou donner lieu à un compte rendu détaillé, selon ce qui est convenu, et la signature se prépare avec votre avocat, notamment par procuration.

Combien de temps dure une recherche ?

Cela dépend du secteur, du budget et de vos critères. Nous faisons un point régulier avec vous et, si rien ne correspond, nous le disons et revoyons ensemble le cahier des charges.