Suelos contaminados en Israel: lo que Sde Dov y Taas HaSharon enseñan al comprador

Varias de las mayores reservas de suelo en el centro de Israel son antiguos emplazamientos militares, aeroportuarios o industriales. Su reconversión promete decenas de miles de viviendas, pero a veces se enfrenta a un obstáculo invisible: la contaminación del suelo. Dos casos que han vuelto a la actualidad esta semana, Sde Dov en Tel Aviv y Taas HaSharon en el Sharon, muestran cómo este riesgo se traduce en retrasos. Un tema relevante tanto para el comprador internacional como para los israelíes que ya residen en Israel.

Sde Dov: Perforaciones finalizadas, resultados pendientes

Según Globes, el 6 de octubre de 2026, la Autoridad de Tierras informó al tribunal sobre el avance de los análisis en el "gran îlot" de Sde Dov, en el sitio del antiguo aeropuerto de Tel Aviv. Tras la aprobación de los planes de perforación por parte del Ministerio de Protección Ambiental, se realizaron perforaciones en todas las parcelas privadas involucradas, salvo una excepción: una parcela requiere trabajos previos de limpieza del terreno.

Las muestras están en el laboratorio, que presenta retrasos. Se esperan los resultados en unos treinta días; el tribunal ha solicitado una actualización a más tardar el 5 de noviembre de 2026.

Un sorteo suspendido

El asunto es concreto para unos 1.700 beneficiarios que esperan la asignación de parcelas mediante sorteo. Previsto para finales de junio de 2026 y luego pospuesto al 11 de agosto, ahora depende de la finalización de los análisis. Los administradores de los terrenos argumentaron que no se pueden asignar parcelas sin conocer el alcance de la contaminación, su tratamiento y quién asumirá el costo. El tribunal les dio la razón.

El artículo no especifica la naturaleza del contaminante, el número de parcelas afectadas ni quién pagará la descontaminación: quedan estas preguntas abiertas.

Taas HaSharon: ocho años después de la aprobación

El segundo expediente es de otra magnitud. Según Nadlan Center, el 7 de octubre, la comisión conjunta de distrito se reunirá el 13 de octubre de 2026 para debatir las condiciones medioambientales del plan Taas HaSharon, aprobado en 2018 en el antiguo emplazamiento de las industrias militares.

La historia es larga: decisión de presentación en 2005, aprobación en 2018, inicio de las demoliciones en 2021, luego fallo del Tribunal Supremo en junio de 2024, que suspendió las obras y exigió un estudio del suelo y una evaluación ambiental antes de cualquier permiso. Los opositores, municipios y asociaciones, exigieron la descontaminación previa a cualquier desarrollo y la aplicación del principio de que el contaminador paga al Estado. La reunión de octubre debe precisar el orden entre descontaminación y permisos. El expediente pesa sobre toda la oferta del Sharon, como explicamos en nuestro artículo sobre el plan maestro de Raanana.

Por qué este riesgo afecta al comprador de una vivienda

El calendario

Si se descubre contaminación tarde, puede añadir meses o incluso años antes de que empiecen las obras. Para una compra sobre plano, esto significa una entrega retrasada, pagar alquiler durante más tiempo y un crédito hipotecario cuyas condiciones pueden cambiar.

El coste

La descontaminación tiene un precio. Mientras no se sepa quién asume el coste, el valor del terreno es incierto. En una operación colectiva, el reparto de este gasto puede convertirse en motivo de disputa.

Valor a largo plazo

Un barrio construido sobre un terreno correctamente descontaminado y documentado no se ve perjudicado. Por el contrario, una duda persistente puede afectar la reventa y la valoración bancaria.

Sin embargo, hay que ponerlo en perspectiva: en Sde Dov, según el informe de acuerdos de techos publicado por Globes, el 94,9% de las viviendas previstas en el acuerdo, es decir, 9.316 unidades, ya han sido comercializadas. El problema actual afecta a una manzana concreta, no a todo el barrio.

Verificaciones a solicitar

1. Historial del terreno: uso anterior militar, industrial, gasolinera, vertedero.
2. Estudios de suelo y posibles requisitos del Ministerio de Protección Ambiental.
3. Permiso de construcción: ¿ha sido otorgado o está condicionado a trabajos de descontaminación?
4. Cláusulas de retraso en el contrato y las indemnizaciones previstas.
5. Garantías bancarias según la ley de venta de viviendas nuevas.
6. Situación en el registro de la propiedad, con ayuda de nuestra guía del Tabo.

Para calcular el efecto de un retraso en la entrega sobre su liquidez, utilice nuestro simulador de calendario de pagos.

Desde el extranjero o en el lugar

Un comprador desde el extranjero no tiene forma de adivinar la historia de un terreno a partir de una maqueta: corresponde a su abogado documentarla. Un israelí que ya está en Israel suele conocer la reputación de un sitio, pero debe verificar que los estudios se hayan realizado y validado correctamente.

En ambos casos, el costo total debe calcularse: el IVA del 18% está incluido en el precio de la obra nueva, gastos de cierre del 10 al 13%, y el impuesto de compra (Mas Rechisha) a confirmar según el perfil. Tres expertos aseguran la operación: abogado · corredor · arquitecto. El abogado solicita estudios y permisos, el arquitecto evalúa las restricciones de cimientos y sótano, y el corredor prevé un margen de calendario en la financiación.

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Fuentes

- Globes — Sde Dov: perforaciones finalizadas en la mayoría de las parcelas del gran bloque (06/10/2026)
- Nadlan Center — Taas HaSharon: el plan vuelve a los planificadores (07/10/2026)
- Globes — Accords-toits: el informe, incluyendo Sde Dov (06/10/2026)