Ashdod: Ein Einkaufszentrum wird zu einem Viertel mit 1.800 Wohnungen umgewandelt

In Ashdod könnte ein großes Einkaufszentrum schrittweise zu einem echten Wohnviertel werden. Die Kommission des südlichen Bezirks hat soeben einen entscheidenden Schritt gemacht, indem sie beschlossen hat, den Plan einzureichen. Für Käufer aus dem Ausland ebenso wie für Israelis, die bereits in Israel leben, zeigt dieses Beispiel einen grundlegenden Trend: Israelische Städte bauen sich selbst neu auf, indem sie Parkplätze und Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln.

Was der Plan vorsieht

Laut Nadlan Center (6. Oktober 2026) hat der Planungsausschuss des Südbezirks gerade beschlossen, unter Auflagen den Umnutzungsplan für einen großen Gewerbekomplex in der Jabotinsky-Straße, an der Schnittstelle zwischen Industriegebiet und Stadtzentrum, einzureichen. Ziel ist es, ein bislang autoorientiertes Areal schrittweise in ein gemischtes Quartier mit Wohnungen, Geschäften, Arbeitsplätzen und öffentlichen Einrichtungen zu verwandeln.

Die Türme sind entlang des Ben Gourion Boulevards und der Weizmann-Straße geplant. Der Plan reserviert ein Grundstück für eine Grundschule und sieht rund 17.000 m² zusätzliche öffentliche Nutzungen im benachbarten, ebenfalls im Wandel befindlichen Viertel vor.

Ein Einkaufszentrum, das offen bleibt

Besonderheit des Projekts: Das bestehende Einkaufszentrum bleibt während der Entwicklung der Wohnanlagen bestehen und in Betrieb. Die Wohnungen werden schrittweise drumherum gebaut, und neue Gewerbeflächen sind im Westen des Geländes vorgesehen. Die Umsetzung basiert auf einer verhandelten Neuordnung zwischen privaten Eigentümern, der Stadtverwaltung und der Bodenbehörde. Solche mehrteiligen Vereinbarungen benötigen Zeit.

Ein Drittel sind kleine Wohnungen

Mit rund 600 Wohnungen à 55 m² sieht der Plan einen ungewöhnlich großen Anteil kleiner Einheiten vor. Das entspricht der Nachfrage: Ende September zeigten Mietdaten vom Nadlan Center, dass das Angebot innerhalb eines Monats zurückging und die Mieten für 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen stabil blieben, während das Angebot an großen Wohnungen stark anstieg. In Ashdod stiegen die Mieten innerhalb eines Jahres nur um 0,7 %.

Für Investoren senkt eine neue kleine Wohnung die Einstiegshürde. Für junge Paare ist sie oft der einzige Weg zum Eigentum in einer Küstenstadt.

Ashdod und das Neubauangebot: Eine Stadt im Rückstand bei ihrem Dachabkommen

Der diese Woche von Globes veröffentlichte Bericht zu den Dachabkommen stuft Ashdod unter die am wenigsten fortgeschrittenen Städte ein: Nur 14,95 % der im 2017 unterzeichneten Abkommen geplanten Wohnungen wurden vermarktet. Große neue Stadtviertel auf öffentlichem Grund verzögern sich also, und die Umnutzung bestehender Standorte übernimmt die Führung. Wir erläutern diese Unterschiede im Bericht zu den Dachabkommen.

Auch das regionale Umfeld spielt eine Rolle. Ende September schätzte das Finanzministerium den tatsächlichen Bestand an neuen, unverkauften Wohnungen im Südbezirk auf 11.457 Einheiten, Stornierungen eingeschlossen. Käufer haben somit echte Verhandlungsmacht bei bereits angebotenen Projekten.

Preisorientierung in der Region

Als Anhaltspunkt veröffentlichte Globes am 3. Oktober aktuelle Wiederverkäufe in Ashkelon, der Nachbarstadt, laut Steuerbehörde: eine 4-Zimmer-Wohnung mit 103 m² für 1,77 Mio. ₪ und eine 3-Zimmer-Wohnung mit 77 m² für 980.000 ₪, also etwa 12.700 bis 17.200 ₪/m². Die Preise in Ashdod sind in der Regel höher: Vergleichen Sie mit gleichem Budget mit unserem Stadt-Budget-Simulator.

Was Sie beachten sollten

- Planungsstand. Eine bedingte Anzahlung eröffnet die Einwendungsphase. Die endgültige Genehmigung, Baugenehmigungen und die Vermarktung erfolgen später, ohne angekündigten Zeitplan.
- Bauabschnitte. Ein in Phasen gebautes Viertel bedeutet für die ersten Bewohner jahrelange Baustellen.
- Mischnutzung. Über oder neben Geschäften zu wohnen bringt Dienstleistungen, aber auch Laufkundschaft und Lärm: Die Lage des Grundstücks im Viertel ist entscheidend.
- Spezielle Wohnungen. Rund 400 Einheiten sind für Studenten- oder Seniorenwohnheime vorgesehen: Sie sind kein klassisches Kaufangebot.
- Gebäudehöhen. 30-stöckige Türme an den Hauptachsen verändern die Aussicht und die Sonneneinstrahlung der Nachbargebäude.

Heute in Ashdod kaufen

Für Käufer aus dem Ausland vereint Ashdod Küstenlage, eine große französischsprachige Gemeinschaft und niedrigere Preise als im Landeszentrum. Für Israelis, die bereits in Israel leben, ist es eine Arbeitsstadt, geprägt durch den Hafen, wo man noch auf große Flächen hoffen kann.

In beiden Fällen sollten Sie Projekte mit Baugenehmigung und Bankgarantien bevorzugen und die Gesamtkosten berechnen: 18 % Mehrwertsteuer im Neupreis enthalten, Abschlusskosten von 10 bis 13 %, sowie die Kaufsteuer (Mas Rechisha), die je nach Profil zu prüfen ist—schätzen Sie diese mit dem Steuern- und Gebührenrechner.

Drei Experten begleiten Sie: Anwalt · Makler · Architekt. Der Anwalt prüft den Plan, die Genehmigung und den Vertrag; der Makler verhandelt die Finanzierung; der Architekt analysiert das Grundstück, seine Ausrichtung und das zukünftige Umfeld.

Besuchen Sie die Seite Ashdod, um aktuelle Projekte zu verfolgen. IsraelStart listet über 300 Neubauprojekte in ganz Israel: Fordern Sie eine persönliche Einschätzung, unverbindlich, an.

Quellen

- Nadlan Center — Ashdod: 1.800 Wohneinheiten für das Viertel, das ein Einkaufszentrum ersetzt (06.10.2026)
- Globes — Dachvereinbarungen: die Bilanz (06.10.2026)
- Globes — Tatsächlicher Bestand an unverkauften Immobilien im Südbezirk (27.09.2026)
- Nadlan Center — Mieten August 2026, WeCheck-Daten (27.09.2026)
- Globes — Kürzliche Wiederverkäufe in Ashkelon (03.10.2026)