Ungenutzte Wohnungen: warum israelische Bauträger vermieten statt Preise zu senken

Unverkaufte Neubauwohnungen in Israel: Wie Entwickler reagieren

Unverkaufte Neubauwohnungen in Israel zwingen Bauträger zur Innovation. Während der Bestand an fertiggestellten, aber nicht verkauften Wohnungen steigt, weigern sich einige Bauunternehmen, ihre Preise zu senken. Ihre Lösung, diese Woche von Globes beschrieben: Sie vermieten die unverkauften Wohnungen selbst, bis sich der Markt erholt.

Für Käufer – egal ob sie in Israel leben oder ein Projekt aus dem Ausland planen – ist dieses Phänomen ein wertvoller Indikator für den Zustand des Marktes und das Kräfteverhältnis.

Ein neues Phänomen

Wohnungen, die ursprünglich zum Verkauf bestimmt waren, in Mietwohnungen umzuwandeln, ist noch eine recht neue Praxis. Laut dem Leiter einer großen Immobilien-Datenplattform, der von Globes befragt wurde, zeigt dies die anhaltende Schwäche des Verkaufsmarktes, während der Mietmarkt weiterhin sehr angespannt ist.

Zwei Beispiele verdeutlichen diesen Trend:

- In Modiin hat ein Bauträger rund zwanzig Wohnungen ohne Käufer behalten. Anstatt den Preis zu senken, vermietet er sie für zwei Jahre, bevor sie wieder zum Verkauf angeboten werden.
- In Bat Yam werden in einem Turm mit etwa dreißig Stockwerken und 113 Wohnungen rund 78 Apartments für zehn Jahre vermietet, im Rahmen der steuerlichen Vorteile, die das Gesetz zur Förderung von Investitionen in Mietwohnungen vorsieht.

Warum vermieten statt verkaufen

Die von Globes zitierten Fachleute nennen mehrere Gründe:

Den Listenpreis erhalten

Ein sichtbarer Preisrückgang schwächt das gesamte Projekt. Potenzielle Käufer fragen sich, wie weit die Preise noch fallen, und diejenigen, die bereits teurer gekauft haben, fühlen sich benachteiligt.

Die Bankbewertung schützen

Jede Baustelle wird von einer Bank finanziert, die die verbleibenden Einheiten bewertet. Verkäufe mit Preisnachlass könnten diese Bewertung senken und die Finanzierung erschweren.

Einnahmen generieren

Eine leere Wohnung kostet: Kommunalsteuern (arnona), Hausgeld, Instandhaltung. Durch die Vermietung wird aus einer Belastung eine Einnahme.

Mängel rechtzeitig erkennen

Ein spezialisierter Anwalt weist auf einen weniger bekannten Vorteil hin: Sind Wohnungen vermietet, werden eventuelle Mängel schneller entdeckt, solange die Gewährleistungen der Subunternehmer noch gelten.

Weitere Optionen für Bauträger

Die Vermietung ist nur eine von mehreren Antworten auf den Bestand an unverkauften Einheiten:

Die Wahl hängt vor allem von der finanziellen Stabilität des Bauträgers ab: Nur wer warten kann, entscheidet sich für die Vermietung.

Die Grenzen der Strategie

Solange die Wohnungen nicht verkauft sind, kann der Bauträger die Bankfinanzierung des Projekts nicht abschließen oder seine Marge einnehmen. Die Zinsen laufen weiter. Die Vermietung ist daher eine Wette auf eine mittelfristige Erholung der Verkäufe.

Dieses Umfeld ist Teil einer umfassenderen Verlangsamung: Die Baubeginne im zweiten Quartal 2026 sind auf den niedrigsten Stand seit zwei Jahren gefallen. Siehe Bauzahlen.

Was das für einen Käufer bedeutet

1. Die letzten Einheiten sind verhandelbar. Ein Bauträger, der mangels Käufer eine Vermietung in Erwägung zieht, ist per Definition offen für Verhandlungen.
2. Schauen Sie über den ausgeschriebenen Preis hinaus. Flexibler Zahlungsplan, enthaltene Optionen, Parkplatz oder Keller: Die Verhandlung kann das gesamte Paket betreffen. Testen Sie Ihre Szenarien mit dem Zahlungsplan-Simulator.
3. Überprüfen Sie den Zustand der Immobilie. Eine Wohnung, die schon lange fertiggestellt oder bereits vermietet ist, sollte vor dem Kauf von einem Architekten oder Ingenieur überprüft werden.
4. Prüfen Sie die rechtliche Situation. Wenn benachbarte Wohnungen für zehn Jahre vermietet sind, wird es dauerhaft Mieter in der Eigentümergemeinschaft geben. Ihr Anwalt sollte auch die Eintragung der Rechte und Garantien überprüfen.

Und für einen Mieter

Von Globes befragte Mieter berichten von einem standardisierten Mietvertrag, organisiertem technischen Service und besserer Transparenz bei der Miete im Vergleich zu einem privaten Vermieter. Für eine Familie, die nach Israel zieht und eine Stadt vor dem Kauf testen möchte, kann dieses Modell ein interessanter Schritt sein. Auch für Investoren wird der Mietmarkt wieder rentabel: siehe Mietrendite, die Wende.

Ein Signal für die kommenden Monate

Wenn die Vermietung von unverkauften Wohnungen zur Regel wird, verringert dies vorübergehend das Verkaufsangebot in bestimmten Projekten und stützt die ausgeschriebenen Preise. Umgekehrt, wenn die Verkäufe nicht wieder anziehen, kommen diese Wohnungen eines Tages zurück auf den Markt, manchmal bereits bewohnt oder abgenutzt. Für Käufer ist es daher sinnvoll, den Bauträger zu fragen, wie viele Wohnungen im Gebäude noch verfügbar sind, wie viele vermietet sind und für welchen Zeitraum. Diese Informationen geben Aufschluss über die Dynamik des Projekts und Ihren Verhandlungsspielraum.

IsraelStart identifiziert unter mehr als 300 Neubauprojekten in ganz Israel die Programme, bei denen Verhandlungen möglich sind, und begleitet Sie mit einem Anwalt, einem Makler und einem Architekten – egal, ob Sie aus dem Ausland oder aus Israel kaufen. Beginnen Sie mit einer persönlichen Analyse, unverbindlich.

Quellen

- Globes, „Entwickler, die vermieten statt zu verkaufen“ (22.09.2026).
- Merkaz HaNadlan, Baubeginne Q2 2026 laut CBS (17.09.2026).

Zahlen und Entscheidungen, die von der israelischen Wirtschaftspresse berichtet, von der IsraelStart-Redaktion umformuliert und eingeordnet wurden. Richtungsweisende Informationen, die vor einer Entscheidung mit einem Anwalt, Makler und Experten überprüft werden sollten.