Mietinvestition in Israel: Mieten decken wieder Kredit-Zinsen in 11 von 13 Städten
Steigende Mieten, stagnierende Preise, fallende Zinsen: Laut einer von TheMarker veröffentlichten Analyse hat sich die Gleichung der Mietinvestition in zwei Jahren in den meisten großen israelischen Städten umgekehrt.
Mietinvestitionen in Israel werden auf dem Papier wieder attraktiv. Laut einer in diesem Monat von TheMarker veröffentlichten Analyse, die auf den Mieten der Plattform WeCheck und den Preisen des Zentralamts für Statistik basiert, hat sich die Gleichung in den meisten großen Städten innerhalb von zwei Jahren umgekehrt.
Für einen Investor, egal ob er in Israel lebt oder aus dem Ausland kauft, ist dies eine bedeutende Veränderung des Kontexts – vorausgesetzt, man macht die vollständige Rechnung.
Eine Wende in zwei Jahren
Der verwendete Test ist einfach: Deckt die Miete einer Wohnung die Kosten der Zinsen eines Kredits, der 50 % des Preises finanziert?
| Jahr | Ergebnis in 13 Großstädten |
|---|---|
| 2024 | In den meisten Städten deckte die Miete nicht einmal die Zinsen |
| 2026 | In 11 von 13 Städten übersteigt die Miete die Zinskosten |
Die Wahl von 50 % ist nicht zufällig: Das ist ungefähr der Anteil, der Investoren und Käufern mit Wohnsitz im Ausland üblicherweise gewährt wird.
Die drei Treiber des Wandels
1. Steigende Mieten
Der Mietmarkt bleibt angespannt. Ein aufschlussreiches Zeichen, das Globes diese Woche hervorhob: Einige Bauträger ziehen es vor, ihre unverkauften Wohnungen zu vermieten, anstatt die Preise zu senken – und sie werden schnell vermietet. Siehe unsere Analyse.
2. Stagnierende oder sinkende Preise
Im ersten Halbjahr 2026 sanken in sechs der 18 größten Städte die Durchschnittspreise, in drei blieben sie stabil. Günstiger zu kaufen verbessert automatisch die Rendite.
3. Sinkende Zinsen
Nach mehreren Senkungen des Leitzinses sind die Kreditkosten gesunken. Der gewichtete Durchschnittszinssatz für neue Kredite lag im August bei 4,38 %. Siehe den Kreditmix des Sommers.
Der Leiter von WeCheck, zitiert von TheMarker, schließt nicht aus, dass dieses neue Umfeld endlich hilft, einen Teil des Bestands an unverkauften Neubauwohnungen abzubauen.
Was die Berechnung nicht zeigt
Der Test „Miete versus Zinsen“ ist ein guter Trendindikator, aber keine Rentabilitätsberechnung. Er lässt außen vor:
- Die Tilgung des Kapitals, die sich auf den monatlichen Cashflow auswirkt;
- Die Nebenkosten: Hausgeld, Instandhaltung, Versicherung;
- Die Arnona, falls die Wohnung leer steht, und die Leerstandszeiten selbst;
- Die Besteuerung der Mieteinnahmen, mit mehreren möglichen Regelungen in Israel je nach Betrag und Profil;
- Die Erwerbssteuer ist höher, wenn die Immobilie nicht Ihr einziger Wohnsitz ist;
- Das Währungsrisiko für Käufer mit Einkommen in Euro oder Dollar.
Wo investieren
Die Analyse führt nicht zu einer einzigen Liste der „besten Städte“. Einige Grundsätze bleiben jedoch gültig:
- Städte, in denen die Preise gesunken sind, aber eine hohe Mietnachfrage bestehen bleibt, bieten den besten Einstiegspunkt;
- Lagen in der Nähe von Arbeitszentren, Universitäten, Krankenhäusern und Verkehrsanbindungen minimieren Leerstand;
- Kleine Wohnungen lassen sich gut vermieten, aber ihre Preise sind 2026 stark gestiegen, was die Rendite beim Kauf verringert.
Um die Städte zu finden, sehen Sie sich unser Preisranking nach Stadt und unseren Leitfaden für Mietinvestitionen in Israel an.
Methode zur Bewertung einer Investition
1. Schätzen Sie die realistische Miete anhand vergleichbarer Inserate, nicht der vom Verkäufer versprochenen Miete.
2. Berechnen Sie die Bruttorendite: Jahresmiete geteilt durch die gesamten Erwerbskosten.
3. Wechseln Sie zur Nettorendite: Ziehen Sie Kosten, Leerstand, Instandhaltung und Steuern ab.
4. Beziehen Sie die Finanzierung ein: vollständige Monatsrate (Zinsen und Tilgung) und Sensitivität gegenüber einem Zinsanstieg. Testen Sie dies mit dem Finanzierungssimulator.
5. Fügen Sie die Einstiegskosten hinzu: 18 % Mehrwertsteuer bei Neubauten enthalten, Erwerbssteuer je nach Profil, Abschlusskosten von etwa 10 bis 13 %.
Investieren aus dem Ausland oder aus Israel
Für einen israelischen Einwohner ist eine Mietwohnung in der Regel eine Zweitimmobilie mit einer höheren Erwerbssteuer. Für einen Käufer aus dem Ausland kommen die Fernverwaltung, die Einkommensdeklaration in beiden Ländern und Doppelbesteuerungsabkommen hinzu. In beiden Fällen sind ein Anwalt, ein Makler und bei Neubauten ein Architekt unerlässlich.
Kurzzeit- oder Langzeitvermietung
Für einen Käufer aus dem Ausland, der die Immobilie nur einige Wochen im Jahr nutzt, kann eine möblierte oder kurzfristige Vermietung attraktiv erscheinen. Sie erfordert jedoch einen höheren Verwaltungsaufwand, mitunter restriktive lokale Vorschriften und eine andere Besteuerung. Die Langzeitvermietung bleibt für die meisten Investoren die einfachste und stabilste Lösung. Die Wahl hängt von Ihrer Nutzung, der Stadt und dem Zeitaufwand für die Verwaltung ab.
IsraelStart begleitet Investoren aus dem Ausland sowie Israelis vor Ort bei mehr als 300 neuen Projekten in ganz Israel und kann die Mietverwaltung organisieren. Eine individuelle, unverbindliche Analyse ermöglicht es, eine realistische Rendite zu berechnen.
Quellen
- TheMarker, Analyse der WeCheck-Mieten und CBS-Preise in 13 Großstädten (08.09.2026).
- Globes, Bauträger vermieten ihre unverkauften Einheiten (22.09.2026).
- Globes, Immobiliendarlehensdaten August 2026 (21.09.2026).
Zahlen und Entscheidungen, berichtet von der israelischen Wirtschaftspresse, zusammengefasst und eingeordnet von der IsraelStart-Redaktion. Angaben sind unverbindlich und sollten vor Entscheidungen mit einem Anwalt, Makler und Experten geprüft werden.
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