Вторая резиденция в Израиле 2026: полное руководство для нерезидентов

Введение: вторая резиденция в Израиле 2026

В этом подробном руководстве рассмотрены все аспекты, связанные со второй резиденцией в Израиле для нерезидентов — покупателей или инвесторов из-за рубежа. Понимание этих вопросов необходимо, чтобы обезопасить ваши инвестиции в недвижимость в Израиле и избежать дорогостоящих ошибок. В 2026 году, несмотря на колебания мировых рынков, недвижимость Израиля продолжает привлекать внимание своей устойчивостью и потенциалом долгосрочного роста стоимости, в частности в качестве второй резиденции.

На рынке недвижимости Израиля действует зрелая и защищающая нормативная база, но её особенности существенно отличаются от французской системы. Каждый вопрос, рассмотренный в этом руководстве, напрямую влияет на вашу покупку, налогообложение или доходность. Сопровождение профессионала — адвокат по недвижимости, брокер, управляющий — необходимо, чтобы разобраться в этих сложностях из-за рубежа, обеспечивая лучшее понимание динамики рынка Израиля в 2026 году.

Правовая и нормативная база

Применимая ко второй резиденции в Израиле база опирается на несколько основополагающих актов. Закон о продаже квартир (Hok Mecher Dirot) 1973 года, с поправками 2005 и 2011 годов, составляет основу защиты покупателей. Он специально регулирует сделки с недвижимостью, гарантируя, например, что продавец должен предоставить банковскую гарантию, если платежи производятся до полной регистрации собственности. Закон о регистрации земли регулирует права собственности и их публичность в табу (земельный реестр), обеспечивая ясность и надёжность прав собственности. Гражданский кодекс Израиля (Hok HaHozim) регулирует договорные отношения между сторонами, определяя обязанности и права каждого.

Для нерезидентов действуют специальные положения: повышенная шкала налога на покупку (мас рехиша), со ставками, которые в 2026 году для вторых резиденций должны остаться на уровне около 8 % — 10 %, в зависимости от стоимости объекта. Условия машканты также более строгие: максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV) обычно 50 %, против 70-75 % для резидентов. Наконец, обязанности по декларированию перед налоговой службой Израиля для нерезидентов усилены в целях борьбы с уклонением от уплаты налогов. Эти правила стабильны и предсказуемы, что обеспечивает безопасность долгосрочных инвестиций и даёт представление о расходах на покупку. Важно отметить, что правительство Израиля может корректировать эти ставки в зависимости от потребностей рынка или бюджетных целей, что делает мониторинг законодательства необходимым в 2026 году.

Практические аспекты и реализация

На практике управление второй резиденцией в Израиле требует координации между несколькими специалистами. Ваш адвокат обеспечивает соблюдение законодательства и защиту ваших интересов, проводя тщательную due diligence. Ваш брокер или банкир оптимизирует финансовые условия вашей машканты, договариваясь о лучших ставках и условиях. Ваш управляющий арендой (если применимо) занимается повседневными операционными вопросами — от поиска арендаторов до обслуживания объекта.

Для покупателя из-за рубежа такая координация — ключ к успешной сделке. Сделки бывает трудно организовать, часовые пояса различаются, а языковой барьер может стать препятствием. Преимущество сопровождения «под ключ» от IsraelStart — централизация этой координации: один контакт, который управляет всеми специалистами от вашего имени и на вашем языке, обеспечивая свободное и эффективное общение и снижая стресс, связанный с расстоянием.

Косвенные и непредвиденные расходы, которые следует предусмотреть на 2026 год

Помимо прямых расходов, при покупке второй резиденции в Израиле в 2026 году следует заложить в бюджет несколько косвенных или непредвиденных расходов. Среди них — расходы на присяжный перевод документов (около 200 — 500 € за документ), расходы на открытие счёта в израильском банке (иногда несколько сотен шекелей) и банковские сборы за международные переводы (могут достигать 0,5 % — 1 % от переводимой суммы). Для новых объектов расходы на подключение к услугам (вода, электричество, газ) могут составлять несколько тысяч шекелей. Часто рекомендуется резерв в размере 1 % — 2 % от цены покупки, чтобы покрыть эти различные непредвиденные расходы и обеспечить полное спокойствие.

На что обратить внимание нерезидентам

Несколько моментов заслуживают особого внимания покупателей, проживающих во Франции или в другой стране за рубежом. Доверенность необходима для любого административного действия в Израиле — убедитесь, что она специально охватывает действия, связанные со второй резиденцией, от подписания договора до окончательной регистрации в табу, и что она составлена в соответствии с требованиями законодательства Израиля и при необходимости апостилирована. Административные сроки для нерезидентов могут быть дольше из-за усиленных проверок соответствия, требований KYC (Know Your Customer) для открытия банковских счетов и процедур по борьбе с отмыванием денег. Реалистично предусмотреть дополнительные 2-3 месяца на некоторые ключевые этапы по сравнению с резидентами Израиля. А общение с израильскими ведомствами ведётся исключительно на иврите — ваш адвокат является вашим обязательным и необходимым посредником, переводящим документы и переписку для вас и выступающим от вашего имени.

Влияние на ваши инвестиции

Влияние второй резиденции в Израиле на ваши инвестиции измеряется в прямых финансовых показателях (расходы, налоги, сборы) и косвенных (юридическая защита, надёжность права собственности, рост стоимости объекта). Тщательное управление этими аспектами может стать разницей между прибыльной и недостаточно эффективной инвестицией. В 2026 году рынок недвижимости Израиля, хотя и динамичный, демонстрирует региональные различия. Цены в Тель-Авиве и Иерусалиме в последние годы продолжают показывать средний годовой рост от 5 % до 7 %, тогда как такие города, как Ашдод, Беэр-Шева или Эйлат, могут предлагать более интересную доходность от аренды — от 3 % до 5 % брутто, но с несколько меньшим потенциалом роста стоимости.

Наша рекомендация: не пренебрегайте ни одним из этих аспектов, даже теми, что кажутся второстепенными. В международной недвижимости технические детали при игнорировании часто обходятся дороже всего. Сопровождение IsraelStart включает каждый из этих пунктов в услугу «под ключ», предлагая вам полное и прозрачное представление о последствиях вашей покупки.

FAQ

Касается ли эта тема покупателей-нерезидентов?
Да, вторая резиденция в Израиле применима ко всем покупателям в Израиле — резидентам и нерезидентам. Отдельные налоговые и банковские положения касаются именно нерезидентов и подробно изложены в этом руководстве, в частности повышение налогов на покупку и более строгие условия машканты, которые следует учитывать уже при составлении вашего бюджета на 2026 год.

Нужен ли мне адвокат для решения этого вопроса?
Да, участие профильного адвоката не только настоятельно рекомендуется, но и практически обязательно. В Израиле именно адвокат обеспечивает due diligence и безопасность сделки — роль, которая во Франции частично отводится нотариусу. IsraelStart подберёт для вас опытных франкоязычных адвокатов, которые разбираются в этих сложных вопросах и особенностях сделок для нерезидентов.

Каковы связанные с этим расходы?
Расходы зависят от сложности вашей ситуации и цены объекта. Но в целом следует рассчитывать от 0,5 % до 1,5 % от цены покупки на гонорары адвоката и от 0,5 % до 1 % на банковские брокерские сборы, если вы прибегаете к машканте. Ваш адвокат и IsraelStart предоставят вам подробную оценку в рамках первоначального персонального анализа — для прозрачного сопровождения из-за рубежа и лучшего предвидения вашего общего бюджета на 2026 год, включая налог на покупку (мас рехиша), который может достигать 10 % от цены объекта.

Углублённый анализ вопросов

Эта область особенно важна для покупателей-нерезидентов, поскольку напрямую влияет на юридическую и финансовую безопасность вашей инвестиции. В Израиле юридическая система недвижимости принципиально отличается от французской системы по нескольким ключевым пунктам.

Во-первых, в Израиле нет нотариуса. Роль юридического гаранта полностью обеспечивают адвокаты сторон. У каждой стороны есть свой адвокат, который ведёт переговоры и обеспечивает безопасность сделки, проверяет права собственности, обременения и градостроительство и составляет договор купли-продажи. Это структурное отличие означает, что качество вашего адвоката — определяющий фактор безопасности вашей покупки. Опытный адвокат сможет выявить возможные аномалии и проактивно защитить ваши интересы.

Во-вторых, земельный реестр Израиля (табу) работает иначе, чем французский кадастр. Сосуществуют три типа регистрации, требующие особого внимания: табу (централизованный земельный реестр, самый распространённый и самый надёжный), Minhal (Израильское земельное управление, для земель, принадлежащих государству) и Tabat Mishlama (земельный реестр поселений, с особыми последствиями). У каждого свои правила, уровни защиты и сроки регистрации. Ваш адвокат систематически проверяет статус регистрации до любого обязательства, удостоверяясь, что объект надлежащим образом зарегистрирован, а продавец является его законным собственником, чтобы избежать любых последующих споров.

В-третьих, израильские договоры недвижимости (Heskem Mecher или Heskem Leker) составляются на иврите (с заверенным переводом для не владеющих ивритом) и не предусматривают периода на отказ — в отличие от 10-дневного срока SRU во Франции. После подписания договор является твёрдым и окончательным, обязывающим обе стороны. Эта реальность подчёркивает решающую важность качественного юридического сопровождения до любого подписания. Вы должны в совершенстве понимать условия, даты платежей, пени за просрочку и отлагательные условия до того, как возьмёте на себя обязательства.

Финансовые и налоговые последствия

Финансовые и налоговые аспекты этой области заслуживают особого внимания, поскольку могут существенно повлиять на прибыльность вашей инвестиции. Система налогообложения недвижимости в Израиле включает пять основных налогов:

1. Налог на покупку (мас рехиша): для нерезидентов ставка обычно повышена и составляет 8 % по первой ступени цены покупки и 10 % по верхним ступеням в 2026 году — заметно выше, чем для резидентов. Например, для квартиры стоимостью 2 500 000 ILS (около 650 000 €) налог на покупку может составить от 200 000 ILS до 250 000 ILS.
2. Налог на прирост капитала (мас шевах): в случае перепродажи объекта прирост капитала облагается налогом по ставке 25 %. Однако существуют освобождения при определённых условиях (например, если объект является основным жильём, в котором проживали определённое время), но нерезидентам выполнить эти условия сложнее.
3. Арнона (ежегодный муниципальный налог): этот налог на недвижимость уплачивается ежегодно муниципалитету, и его сумма существенно варьируется в зависимости от города, района, размера объекта и его использования (жилое, коммерческое). В Тель-Авиве он может достигать нескольких тысяч шекелей в год за квартиру среднего размера.
4. НДС (18 %): НДС в основном применим к новым объектам, приобретённым у застройщика. Он обычно включён в указанную цену продажи.
5. Налог на доходы от аренды: если вы сдаёте вашу вторую резиденцию, доходы от аренды облагаются налогом в Израиле. У вас обычно есть выбор между тремя режимами: фиксированная ставка 10 % без вычета расходов (для доходов от аренды, не превышающих определённый порог, часто обновляемый ежегодно), фиксированная ставка 15 % с некоторыми вычетами или прогрессивная шкала (которая позволяет вычитать все расходы, но часто выше при значительных доходах).

Франко-израильская налоговая конвенция 1995 года предусматривает механизмы налогового кредита, которые исключают двойное налогообложение. Доходы от аренды, полученные в Израиле, декларируются и облагаются налогом в Израиле, затем декларируются во Франции с применением налогового кредита, равного налогу, уплаченному в Израиле. Этот механизм хорошо отработан и в совершенстве освоен налоговыми специалистами сети IsraelStart, которые помогут вам оптимизировать вашу налоговую ситуацию.

Для инвестора из-за рубежа налоговая оптимизация может означать экономию от 50 000 ₪ до 200 000 ₪ (около 13 000 € — 52 000 €) за период владения недвижимостью, в зависимости от её стоимости и генерируемых доходов. Поэтому налоговое сопровождение является неотъемлемой частью услуги «под ключ» IsraelStart, обеспечивая максимальную прибыльность вашей инвестиции.

Сравнение с французской системой

Для французских покупателей сравнение с французской системой проясняет различия и сходства, помогая демистифицировать процесс.

* Расходы на покупку: во Франции права на передачу (обычно называемые «нотариальными сборами») составляют 7-8 % для вторичного жилья и 2-3 % для новостроек, включая различные налоги и вознаграждения. В Израиле налог на покупку (мас рехиша) для нерезидента может достигать 8-10 % от цены объекта на вторичном рынке. К этому добавляются гонорары адвоката, что делает общую стоимость покупки израильского вторичного жилья сопоставимой, а то и несколько выше, чем во Франции, для нерезидентов.
* Юридический гарант: во Франции нотариус — беспристрастное публичное должностное лицо, гарант законности сделки и надёжности средств. В Израиле нет нотариуса во французском смысле этого термина. Роль юридического гаранта принадлежит исключительно адвокатам покупателей и продавцов — независимым профессионалам, представляющим интересы своих клиентов. Эта система делает акцент на качестве и специализации выбранного адвоката.
* Ежегодные налоги: ежегодный налог на недвижимость во Франции похож на израильскую арнону. Суммы могут быть сопоставимы в крупных городах (например, 1 500 € — 3 000 € в год за квартиру среднего размера в Париже и Тель-Авиве соответственно).
* Период на отказ: это главное различие. Во Франции закон SRU предоставляет 10-дневный период на отказ после подписания предварительного договора купли-продажи. В Израиле после подписания окончательного договора купли-продажи не существует никакого законного периода на отказ. После подписания обязательство является твёрдым и безотзывным, отсюда необходимость полной due diligence и совершенного понимания договора до подписания.
* Финансирование недвижимости: система израильской машканты отличается. Если во Франции банки обычно предлагают амортизируемые кредиты с фиксированной ставкой на длительные сроки, израильские банки часто предлагают «дорожки» (masloulit), комбинируя разные типы кредитов (с фиксированной ставкой, переменной, индексируемые на инфляцию или шекель), с более короткими сроками и разнообразными механизмами погашения. Для нерезидентов LTV (Loan-To-Value) ограничен 50 % от стоимости объекта, против 70-80 % для резидентов во Франции и до 75 % в Израиле для резидентов, что делает личный вклад более существенным.
* Налог на наследство: одна из наиболее выгодных особенностей для нерезидентов — отсутствие налога на наследство в Израиле. Это значительное преимущество для передачи имущества, поскольку недвижимость в Израиле может передаваться наследникам без налога на наследство, с учётом налогового законодательства страны проживания наследников, которое может применяться к имуществу, расположенному за рубежом.

Ресурсы и инструменты IsraelStart

IsraelStart предоставляет своим покупателям из-за рубежа набор инструментов и ресурсов для навигации в этих сложностях:

* Онлайн-симуляторы: интерактивные инструменты для точной оценки налога на покупку (мас рехиша), условий машканты, адаптированных к вашему профилю, дополнительных расходов на покупку, а также потенциальной доходности от аренды вашей инвестиции на 2026 год.
* Подробные тематические руководства: углублённые статьи (как эта), охватывающие все аспекты покупки недвижимости в Израиле — от налогообложения до управления арендой, регулярно обновляемые.
* Сеть проверенных франкоязычных экспертов: привилегированный доступ к сети адвокатов, брокеров по машканте, бухгалтеров и управляющих арендой — все франкоязычные и специализирующиеся на сопровождении нерезидентов.
* Единый контакт: выделенный консультант IsraelStart, который координирует весь процесс, централизует общение и обеспечивает прозрачное и персонализированное сопровождение на вашем языке — от поиска объекта до передачи ключей.

Это сопровождение «под ключ» разработано так, чтобы международный покупатель получал тот же уровень защиты и информации, что и местный покупатель, снижая тем самым потенциальные барьеры.

Обзор рынка недвижимости Израиля 2026: тенденции и возможности

Рынок недвижимости Израиля, хотя и небольшой, отличается большой сложностью, но и замечательной устойчивостью. В 2026 году несколько тенденций должны продолжить формировать среду для покупателей вторых резиденций:

1. Продолжение высокого спроса: несмотря на недавние повышения процентных ставок, спрос на жильё в Израиле остаётся структурно высоким из-за сильного демографического роста (около 2 % в год) и продолжающегося оттока населения из сельской местности в крупные города. Этот устойчивый спрос поддерживает цены в долгосрочной перспективе.
2. Сокращение земельных ресурсов и рост цен в городских центрах: Тель-Авив, Иерусалим и Раанана остаются премиальными рынками с одними из самых высоких цен за квадратный метр в мире. В 2026 году средняя цена за квадратный метр в Тель-Авиве может превысить 45 000 ILS (около 11 500 €), а в самых востребованных районах — 60 000 ILS (почти 15 500 €). Однако эти города предлагают высокий потенциал долгосрочного роста стоимости и отличную ликвидность рынка.
3. Развитие периферии и второстепенных городов: такие города, как Ашдод, Герцлия, Ришон-ле-Цион или Петах-Тиква, предлагают более доступные возможности. Они пользуются планами городского развития и транспортной инфраструктурой, делая инвестиции более доступными при потенциально более высокой доходности от аренды (3-4 % для Иерусалима и Тель-Авива, 4-5 % для периферии).
4. Влияние технологического сектора (High-Tech): сила израильского сектора высоких технологий продолжает привлекать таланты и инвестиции, в частности в Тель-Авиве и его окрестностях (Silicon Wadi), что создаёт устойчивый спрос на аренду качественного жилья.
5. Влияние государственной политики: правительство Израиля проводит политику по увеличению предложения жилья (план «Mehirtch Matoch»), но её эффект часто проявляется медленно. Корректировки налогообложения (такие как налог на покупку — мас рехиша) также могут влиять на настроения инвесторов.

Эта динамика рынка в сочетании с сильной культурной и религиозной привлекательностью для многих франкоязычных людей делает Израиль уникальным направлением для инвестиций во вторую резиденцию.

Законодательные изменения и перспективы на 2026-2028 годы

Нормативная база Израиля регулярно меняется, адаптируясь к реалиям рынка, экономическим и социальным вызовам, а также международным требованиям в области финансовой прозрачности.

Среди недавних и ожидаемых изменений, влияющих на область второй резиденции, отмечаются:

* Усиление обязательств застройщиков по прозрачности: обсуждаются новые законы, требующие от застройщиков большей ясности в отношении сроков сдачи, гарантий и спецификаций новых объектов, тем самым предлагая лучшую защиту покупателям. Должны появиться более тяжёлые штрафы за несоблюдение договорных обязательств.
* Постепенная цифровизация административных процедур: правительство Израиля активно инвестирует в цифровизацию. Табу онлайн уже частично является реальностью, с возможностью поиска объектов, а цель — распространить дематериализацию на полную регистрацию сделок к 2028 году. Электронные налоговые декларации также становятся всё более распространёнными, упрощая процедуры для нерезидентов.
* Обсуждения корректировки шкал налога на покупку (мас рехиша) для нерезидентов: несмотря на регулярные дебаты, ставки для нерезидентов, вероятно, останутся стабильными или будут слегка пересмотрены в сторону повышения, если правительство будет стремиться сдержать спрос иностранных инвесторов в контексте жилищного кризиса для резидентов. Важно внимательно следить за этими изменениями.
* Борьба с отмыванием денег (AML) и финансированием терроризма (CFT): Израиль, как член ОЭСР, обязан укреплять свою нормативную базу. Это выражается в более строгих требованиях KYC (Know Your Customer) для открытия банковских счетов и сделок с недвижимостью, в частности для международных покупателей. Доказательства происхождения средств запрашиваются систематически, что требует тщательной подготовки досье.

Эти изменения в целом благоприятны для международных покупателей: они приносят больше прозрачности, со временем упрощённые процедуры и лучше регулируемый рынок. IsraelStart обеспечивает постоянный мониторинг законодательства, чтобы информировать своих клиентов из-за рубежа об изменениях, влияющих на их инвестиции, гарантируя полное соответствие.

Практическое руководство: 5 приоритетных действий

Для покупателей из-за рубежа, подходящих к теме второй резиденции в Израиле, вот 5 приоритетных действий, которые следует скрупулёзно выполнять последовательно, чтобы гарантировать успешную и безопасную покупку недвижимости в 2026 году:

1. Поручите дело профильному франкоязычному адвокату по недвижимости до любых других шагов. Это самый критический этап. Ваш адвокат будет вашим гидом и юридическим защитником. Он поможет вам понять особенности израильского права, вести переговоры и составлять договорные оговорки, а также представлять ваши интересы. Выбор адвоката, опытного в делах нерезидентов, имеет основополагающее значение, чтобы спокойно пройти сложные этапы процесса.
2. Проведите полную due diligence (проверка в табу, юридическое положение, градостроительное соответствие). Ещё до подписания принципиального соглашения или внесения задатка ваш адвокат должен тщательно проверить право собственности в табу, отсутствие обременений или ипотек на объект и соответствие объекта градостроительным планам (разрешение на строительство, разрешение на проживание — Tofes 4). Этот этап не подлежит обсуждению и может занять 1-2 недели.
3. Ведите переговоры об условиях договора через вашего адвоката, уделяя особое внимание защитным оговоркам. Договор купли-продажи (Heskem Mecher) должен включать все необходимые меры защиты для покупателя-нерезидента, в частности условия оплаты, сроки сдачи (для новостроек), пени за просрочку и банковские гарантии. Крайне важно включить оговорки о выходе или приостановке, если определённые условия не выполнены (например, получение кредита).
4. Обеспечьте финансирование сразу в нескольких банках, выставленных на конкуренцию. Если вы планируете финансировать часть покупки банковским кредитом (машканта), важно обратиться в несколько израильских банков, специализирующихся на кредитах нерезидентам. Брокер по машканте может помочь вам получить лучшие условия (ставка и LTV). Предусмотрите максимальное LTV 50 % для нерезидента в 2026 году и заложите в бюджет существенный личный вклад.
5. Создайте структуру управления (арендную или имущественную), адаптированную к вашей ситуации нерезидента. После приобретения объекта необходимо предусмотреть, кто будет им управлять в ваше отсутствие. Для управления арендой профессиональный управляющий займётся поиском арендаторов, получением платежей, обслуживанием и налоговыми декларациями. Даже для резиденции для отдыха служба консьержа или управления собственностью может оказаться необходимой для обслуживания и наблюдения.

Эта последовательность — основа сопровождения «под ключ» IsraelStart: каждый этап координирует ваш единый контакт, на вашем языке, с регулярным и прозрачным сопровождением. Мы ведём вас через каждую особенность — от разработки вашего проекта до завершения вашей покупки, включая соблюдение финансовых и административных сроков.

IsraelStart — ваш надёжный партнёр для навигации в этих сложностях из-за рубежа. С более чем 300 новыми программами, представленными по всему Израилю, сетью франкоязычных адвокатов в каждом городе и преданной командой, говорящей на вашем языке, мы превращаем потенциально пугающий процесс в плавный и безопасный опыт.