Вторая резиденция в Израиле: всё, что нужно знать

Конкретная связь с Израилем, инвестиция в капитал и квартира для ваших поездок.

Зачем вторая резиденция в Израиле?

Для многих иностранных покупателей владение жильём в Израиле — больше, чем финансовая инвестиция. Это конкретная связь со страной, точка опоры на праздники, каникулы и регулярные поездки. При перелёте 4,5 часа из Франции Израиль становится всё более доступным направлением для второй резиденции.

Налоги на вторую резиденцию

Как нерезидент вы платите мас рехиша по повышенной ставке (8–10 %). Арнона (муниципальный налог) подлежит уплате даже при непроживании, если не запросить частичное освобождение. По доходам от аренды налоговая конвенция Франция — Израиль исключает двойное налогообложение. Смотрите наш полный налоговый гид.

Лучшие города для второй резиденции

Нетания: направление № 1 франкоязычных иностранных покупателей. Набережная, община, разумные цены.

Иерусалим: для поездок, связанных с праздниками и духовностью. Высокий спрос на краткосрочную аренду.

Эйлат: курорт со свободной зоной (освобождение от НДС). Высокая туристическая доходность.

Герцлия-Питуах: люксовый сегмент. Виллы и пентхаусы у моря, марина, рестораны высокого класса.

Управление на расстоянии: решения

Управлять второй резиденцией на расстоянии нужна строгая организация. Управляющие компании предлагают услуги «под ключ»: встреча арендаторов, уборка, обслуживание и оплата счетов. Считайте 10–15 % от арендной платы. IsraelStart предлагает специальный сервис управления для иностранных собственников. Адвокат по недвижимости также сопроводит вас, чтобы обезопасить покупку.

Административные обязанности

Муниципальный налог арнона касается любого собственника, живёт он в квартире или нет. Его размер зависит от города, площади и категории недвижимости: квартира в Тель-Авиве облагается иначе, чем вилла в Эйлате. Счёт обычно приходит по почте, его также можно оплатить онлайн на сайте мэрии. Убедитесь, что недвижимость зарегистрирована на ваше имя, чтобы избежать напоминаний.

Если вы сдаёте недвижимость хотя бы несколько недель в году, этот доход нужно декларировать. В Израиле, в частности, действует фиксированный налог 10 % с валовой арендной платы — простой и подходящий для небольших доходов от аренды, но в зависимости от сумм существуют и другие режимы. Местный бухгалтер, привыкший к делам нерезидентов, поможет надёжно выбрать режим и соблюсти сроки подачи деклараций.

Комплексная страховка жилья покрывает квартиру, в том числе во время вашего длительного отсутствия: правильно укажите использование как второй резиденции и проверьте исключения, связанные с длительными периодами пустования. Для текущих дел — мэрия, домовой комитет, поставщики — доверенность доверенному лицу или местному управляющему позволяет подписывать документы и платить в ваше отсутствие.

Как оптимально использовать вторую резиденцию

Сезонная аренда даёт максимальный доход за ночь, но требует активного управления: уборка, передача ключей, объявления. Долгосрочная аренда даёт стабильный доход при минимальном участии, ценой меньшей доступности для ваших собственных приездов. Правильный выбор зависит от частоты ваших визитов и времени, которое вы готовы уделять управлению — лично или через посредника.

Пустующее несколько месяцев жильё быстро ветшает: влажность, кондиционер, сантехника. Регулярные визиты — соседа, смотрителя или обслуживающей компании — позволяют проветривать, проверять системы и вовремя замечать протечки, пока они не обернулись большими расходами. Предусмотрите также уход за внешними элементами, если у недвижимости есть балкон или сад.

Подключённые камеры, сигнализация с пультовой охраной, умные замки: домашняя автоматизация позволяет следить за недвижимостью и защищать её с телефона, где бы вы ни находились. Уведомления в реальном времени и удалённый доступ для подрядчиков (уборка, обслуживание) дают спокойствие и избавляют от лишних поездок. Выбирайте оборудование, совместимое с местными сетями, чтобы установка прошла без сюрпризов.

Реальная стоимость второй резиденции, пустующей десять месяцев в году

Покупка — только начало бюджета. Квартира 90 м² в [Нетании](/ville/netanya), закрытая десять месяцев в году, стоит каждый год: прежде всего арнона — в Тель-Авиве от 70 до 120 ₪ за м² в год в зависимости от района, то есть от 6 300 до 10 800 ₪ за 90 м². Затем платежи за содержание дома (*ваад ха-байт*), от 300 до 800 ₪ в месяц в зависимости от уровня — башня с бассейном и охраной превысит этот потолок.

Годовой бюджет стандартной квартиры: - Арнона: от 4 000 до 11 000 ₪ в зависимости от города и площади - Ваад ха-байт: от 3 600 до 9 600 ₪ - Комплексная страховка: от 1 200 до 3 000 ₪ - Вода, электричество, интернет, сигнализация: ~3 500 ₪ - Визиты по уходу: от 3 000 до 6 000 ₪ Итого: от 15 000 до 30 000 ₪ в год фиксированных расходов, ещё до первой проведённой там ночи.

Частичное освобождение от арноны существует после шести месяцев пустования, но оно запрашивается в мэрии и никогда не бывает автоматическим. Не закладывайте его в бюджет: недвижимость с контролируемой годовой стоимостью сохраняется с удовольствием.

Вторая резиденция или инвестиционная аренда: налоговое сравнение

Для нерезидента разница не в покупке, а в использовании: | | Личное использование | Аренда (даже частичная) | |---|---|---| | Мас рехиша | 8 % с первого шекеля, 10 % свыше 6 055 070 ₪ | Идентично | | Арнона | Подлежит уплате каждый год, даже при пустовании | Подлежит уплате каждый год | | Доходы | — | Облагаются в Израиле (фиксированные 10 % с небольшой валовой арендной платы) | | Перепродажа | 25 % с реальной прибыли, 15 % удерживается у источника | Идентично |

Три-четыре поездки в год и недвижимость, которая спит остальное время: сезонная аренда компенсирует часть расходов ценой активного управления — см. наш [налоговый гид](/blog/fiscalite-immobiliere-israel). Проект будущей репатриации? Читайте [вторая квартира и алия](/blog/pied-a-terre-israel-alyah): статус нового репатрианта меняет правила.

Частые вопросы

Нужно ли быть резидентом Израиля, чтобы купить вторую резиденцию (дачу)?

Нет. Никаких ограничений на покупку недвижимости для иностранцев не существует: нерезидент может приобрести квартиру или дом в Израиле на тех же правах собственности, что и резидент. Единственное заметное отличие — банковское финансирование, ограниченное примерно 50 % стоимости недвижимости для нерезидентов. Остальная процедура — договор, составляемый адвокатом, регистрация перехода прав в табу (земельном реестре) — идентична.

Что происходит с налогами, если я сдаю недвижимость часть года?

Арендный доход облагается налогом в Израиле, даже для нерезидента. Самый простой режим — фиксированные 10 % с валовой арендной платы, без вычета расходов; он часто выгоден при небольших доходах от аренды. В зависимости от суммы арендной платы могут применяться другие режимы налогообложения. Обратитесь к налоговому консультанту, чтобы выбрать подходящий режим и соблюсти обязанности по декларированию.

Как оплачивать текущие счета в моё отсутствие?

Большинство платежей — арнона, содержание дома, вода, электричество — можно оплачивать автоплатёжом или онлайн из-за границы. Для остального доверенность доверенному лицу или договор с местной управляющей компанией покрывает срочные вопросы и административные процедуры. Настройте эти автоматические платежи сразу после покупки, чтобы избежать просрочек и штрафов.

Сколько стоит в год пустующая вторая резиденция?

Для стандартных 90 м² рассчитывайте на 15 000–30 000 ₪ в год: арнона, содержание дома, страховка, подписки и визиты по уходу. Частичное освобождение от арноны после шести месяцев пустования запрашивается в мэрии — оно ни автоматическое, ни гарантированное.

Могу ли я сдавать вторую резиденцию на короткий срок, как Airbnb?

Да, это очень распространено — тысячи квартир в Тель-Авиве. Но доходы декларируются в Израиле, и налоговая проверяет хозяев, которые уклоняются. Проверьте правила дома и на расстоянии поручите управление местному профессионалу.

Какие налоги при перепродаже для нерезидента?

Мас шевах: 25 % с реальной прибыли, без освобождения для основного жилья резидентов. Покупатель удерживает 15 % цены у источника, затем производится перерасчёт. Сохраняйте счета за работы: они уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Источники: Налоговое управление Израиля, Центральное статистическое бюро Израиля, местные муниципалитеты.