Иерусалим: 25-этажная башня в Kiryat HaYovel и споры вокруг Ein Karem

В Иерусалиме высотная застройка — тема всегда острая. Демографический напор, дефицит свободной земли и уникальный исторический облик: здесь вокруг каждой башни ломают копья. Два свежих проекта на юго-западе города наглядно это показывают. И эти кейсы пригодятся любому покупателю — планируете ли вы сделку из-за рубежа или уже живете в Израиле.

Kiryat HaYovel: одобрен проект на 190 квартир на улице Borochov

По данным Nadlan Center, 7 октября 2026 года окружная комиссия Иерусалима утвердила план городской реновации на улице Borochov в районе Kiryat HaYovel. Три старых дома пойдут под снос. Вместо них построят 25-этажную башню и 10-этажный корпус, добавив коммерческие помещения и общественную инфраструктуру. Количество квартир на участке вырастет примерно в четыре раза — именно такая плотность застройки позволяет профинансировать переезд нынешних собственников в современное жилье.

Как заявляют авторы проекта, местная комиссия инициативу одобряет, а порядка 75% владельцев уже дали свое согласие. Начать строительство рассчитывают в 2027 году. Один из девелоперов утверждает, что готовит еще более дюжины комплексов в Иерусалиме в общей сложности на 4 500 квартир — цифра впечатляющая, но к любым предварительным портфелям проектов всегда стоит относиться с разумной осторожностью.

Эйн-Керем: четыре башни и апелляция

Второй проект вызывает куда больше споров. 6 октября Nadlan Center подробно осветил апелляцию, поданную против масштабного плана застройки открытых территорий между Кирьят-Йовелем (Kiryat HaYovel) и исторической деревней Эйн-Керем (Ein Karem). Окружная комиссия дала добро 16 июля. Трое ее же членов, среди которых заместитель мэра, обратились в апелляционную подкомиссию Национального совета по планированию с требованием аннулировать либо пересмотреть проект.

Источник: Nadlan Center.

Аргументы противников

- Высотность: регламент мэрии допускает дома выше 17 этажей только при соблюдении ряда условий, которые здесь явно не выполняются.
- Зеленая зона: территория имеет статус охраняемой городской природы — проект попросту уничтожит несколько зеленых рощ.
- Эйн-Керем: высотки подберутся вплотную к деревенским домам и срежут буферную зеленую зону, а это угроза заявке района на включение в список всемирного наследия.
- Трафик: подъездная дорога уже задыхается в пробках — это подтверждает транспортная экспертиза, приложенная к протестам.
- Трамвай: проект не выходит на трамвайную линию. Подвоз к ней через лифты, переходы и эскалаторы? В Иерусалиме таких схем еще никто не реализовывал.
- Конкуренция с реновацией: в округе уже одобрено свыше 12 000 квартир по программам обновления жилья. Еще тысяча квартир в чистом поле может серьезно ударить по этим проектам.

Специальный уполномоченный по рассмотрению возражений рекомендовал отклонить большую их часть, но при этом убрать здание отеля и запускать стройку строго поэтапно. Податели апелляции настаивают: комиссия этими рекомендациями пренебрегла.

Чему эти два кейса учат покупателя

Одобренный план — еще не окончательный

Пример Ein Karem наглядно показывает: утверждение проекта на окружном уровне еще могут оспорить на национальном. Апелляция вполне способна срезать этажность, разбить реализацию на фазы или затянуть стройку на долгие годы.

У городской реновации есть политический козырь

Перестройка уже освоенного участка вызывает куда меньше протестов, чем стройка на открытых пространствах. Неудивительно, что городская реновация составляет львиную долю новых проектов в Иерусалиме. Правила застройки меняются и в других городах — об этом мы рассказываем в статье о возвращении строительных послаблений.

Будущее окружение важно не меньше самой квартиры

В юго-западной части Иерусалима уже одобрено свыше 12 000 квартир — локация изменится кардинально: виды из окон, дорожный трафик, школы, коммерция. Оценивая квартиру, всегда смотрите на перспективу: каким этот район станет через несколько лет?

Покупка в Иерусалиме: проверенный подход

Для покупателей из-за рубежа Иерусалим — это почти всегда выбор сердцем. Тем более важно опираться на сухие факты: стадия градостроительного плана, наличие судебных претензий и апелляций, статус разрешений на строительство, прописанные в договоре сроки. Обязательно выясните, не завязан ли комплекс на соседний незатвержденный план: подъездные пути, школы или дорожные развязки могут зависеть от проекта, который сейчас оспаривается соседями. Для тех, кто уже живет в Израиле, ключевыми факторами чаще становятся близость к трамвайной линии и рамки бюджета — оцените свои финансовые возможности через наш калькулятор финансирования.

В обоих случаях обязательно просчитайте бюджет под ключ: НДС 18% включен в стоимость новостройки, сопутствующие расходы на оформление сделки добавят еще 10–13%, плюс налог на покупку — сверьте вашу ставку с помощью нашего гида по Mas Rechisha.

Соберите надежную команду сопровождения из трех профи: адвокат · ипотечный брокер · архитектор. Юрист проверит риски, текущие возражения по участку и договор; брокер выстроит оптимальную структуру кредита; архитектор проанализирует чертежи, инсоляцию и этажность соседних зданий.

Изучите страницу Иерусалим, чтобы увидеть актуальные объекты на карте города. На платформе IsraelStart собрано более 300 новостроек по всей стране: закажите индивидуальный разбор вариантов без каких-либо обязательств.

Источники

- Nadlan Center — Иерусалим: 190 квартир и 25-этажная башня утверждены в Kiryat HaYovel (07/10/2026)
- Nadlan Center — Ein Karem: апелляция против проекта четырех башен (06/10/2026)
- Nadlan Center — Подкаст: хроника проектов городской реновации (04/10/2026)